Sanieren zwischen Vorderhaus und Quergebäude
Im Wedding steht der Bestand in Schichten hintereinander. Vorn das Vorderhaus mit der repräsentativen Fassade, dahinter der Seitenflügel, am Ende des Hofs das Quergebäude. Wer hier eine Wohnung saniert, plant zwei Dinge parallel: die Arbeit in der Wohnung und den Weg dorthin. Beides gehört von Anfang an ins Angebot, sonst stimmt später der Bauzeitenplan nicht.
Die Wohnungen selbst ähneln sich: Gründerzeit mit Holzbalkendecken, Stuck in den Vorderhauszimmern, ein Bad, das nachträglich in die Speisekammer kam. Viele Häuser wurden in den Neunzigern instandgesetzt und sind seither technisch stehen geblieben. Dazu kommt ein hoher Anteil Mietbestand, der nach und nach in Eigentum umgewandelt wird.
Zwei Ausgangslagen aus dem Weddinger Bestand
Die erste ist eine Wohnung in der Swinemünder Straße im Brunnenviertel, Baujahr 1902, 65 Quadratmeter im Quergebäude. Die Räume liegen an einem einzigen Treppenhaus, der Hof misst keine sechs Meter. Das Bad wurde in den Neunzigern eingebaut, die Elektroinstallation stammt aus derselben Zeit. Hier geht es um eine Komplettsanierung, bei der jede Palette über die Treppe kommt.
Die zweite steht in der Lynarstraße im Sprengelkiez, Vorderhaus, 88 Quadratmeter im ersten Obergeschoss. Stuck, Flügeltüren und Dielen sind erhalten, die Räume sind hoch, das Bad liegt innen. Solche Wohnungen bekommen oft eine Teilsanierung mit neuem Bad, aufgearbeiteten Dielen und Malerarbeiten in allen Räumen.
Dazu kommt der Fall, der im Soldiner Kiez und in Gesundbrunnen häufig ist: eine ganze Aufteilung nach dem Kauf. Der Eigentümer saniert Wohnung für Wohnung bei Auszug, während das Haus bewohnt bleibt. Wir arbeiten dann in Abschnitten und halten Treppenhaus und Hof jeden Abend frei.
Warum der Wedding so gebaut ist, wie er gebaut ist
Der Wedding wuchs zwischen 1870 und 1914 als Arbeiterquartier, dicht an die Fabriken von Schering, AEG und Osram gebaut. Die Bauordnung der Zeit erlaubte Hinterhäuser, solange ein Hof von 5,34 Metern im Quadrat für die Feuerwehr blieb. Genau dieses Maß findet man im Brunnenviertel bis heute, und es erklärt jeden engen Hof.
Nach 1945 kamen Zeilenbauten in die Kriegslücken, dazu die Siedlungen der zwanziger Jahre, die schon vorher standen. Die Schillerpark-Siedlung von Bruno Taut gehört zum Welterbe der Berliner Siedlungen, die Friedrich-Ebert-Siedlung liegt in Genossenschaftshand. In den Sanierungsgebieten der Neunziger wurden Bäder eingebaut, Fenster getauscht und Fassaden hergerichtet.
Diese Instandsetzung ist heute rund drei Jahrzehnte alt. Leitungen, Elektro und Oberflächen aus jener Runde erreichen jetzt das Ende ihrer Nutzungszeit, und das prägt die Aufträge im ganzen Ortsteil.
Was die Bautechnik im Wedding vorgibt
Wie die Balken im Quergebäude spannen
Über den Wohnungen liegen Holzbalkendecken mit Einschub und Lagerhölzern darüber. Die Spannrichtung läuft meist quer zur Straße, im Quergebäude oft über kürzere Spannweiten. Für einen schweren Aufbau prüfen wir Balkenquerschnitt und Zustand der Auflager. Trockenestrich mit 40 bis 70 Euro je Quadratmeter ist im Hinterhaus häufig die praktische Antwort, weil er wenig wiegt und wenig Feuchte einträgt.
Steigstränge und die Anbindung der Wohnung
Ein Gründerzeithaus hat wenige Stränge, die Bad und Küche übereinander versorgen. Bleibt der Strang stehen, bleiben Bad und Küche, wo sie sind. Wird er erneuert, betrifft das jede Wohnung im Stapel, und die Gemeinschaft beschließt darüber. Die Anbindung einer einzelnen Wohnung kostet 2.500 bis 5.000 Euro und läuft in der Vorwand.
Zähler im Keller, Verteilung im Flur
Die Zähler sitzen im Wedding häufig im Keller oder im Treppenhaus, die Wohnungsverteilung im Flur. Aus der Instandsetzung der Neunziger stammen Verteilungen mit wenigen Stromkreisen. Für die vollständige Erneuerung rechnen wir mit 90 bis 160 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Rechnet man den Zählerschrank mit, werden daraus 115 bis 195 Euro. Für einzelne Zimmer liegt der Wert bei 35 bis 70 Euro je Quadratmeter.
Die Entwässerung läuft in der Vorwand
Im Altbau bestimmt die Holzbalkendecke, wie viel Höhe zur Verfügung steht. Ein Ablauf im Boden braucht Gefälle, Abdichtung und Platz zwischen den Balken. Wir arbeiten deshalb mit Wandablauf oder flacher Rinne und führen die Entwässerung in der Vorwand nach unten. So bleibt die bodengleiche Dusche auch im Quergebäude möglich.
Abluft aus der früheren Kammer
Bäder in den Seitenflügeln haben oft kein Fenster, weil sie aus einer Kammer entstanden sind. Die Abluft läuft über einen Schacht oder über eine Leitung bis aufs Dach. Wir planen Luftmenge, Nachströmung und Rückschlagklappe zusammen, damit die Feuchte zuverlässig abzieht. Wo ein Fenster vorhanden ist, reicht meist ein kleiner Lüfter für die Duschzeit.
Zur Straße gebunden, zum Hof frei
Zur Straße hin sind viele Fassaden geschützt, und dort bestimmen Teilung und Profil die Auswahl. Kastenfenster lassen sich für 900 bis 1.800 Euro je Fenster aufarbeiten. Zum Hof ist der Spielraum größer: Kunststofffenster mit Dreifachverglasung kosten 700 bis 1.400 Euro je Fenster, Holzfenster 1.100 bis 2.200 Euro. Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum, deshalb entscheidet die Gemeinschaft mit.
Die häufigsten Aufträge zwischen Sprengelkiez und Soldiner Straße
Am häufigsten ist die Renovierung bei Mieterwechsel: Wände, Decken, Boden, Türen, kleine Reparaturen. Danach folgt die Komplettsanierung nach dem Kauf einer aufgeteilten Wohnung. Für Eigentümer ganzer Häuser kommt die Strangsanierung dazu, oft verbunden mit neuen Bädern in den betroffenen Wohnungen.
Im Afrikanischen Viertel und rund um die Schillerpark-Siedlung liegt der Fall anders. Dort steht Siedlungsbau der zwanziger Jahre mit massiven Decken, kleinen Bädern und geschützten Ansichten. Beauftragt werden dann Innenarbeiten: Leitungen, Elektro, Bodenaufbau und Oberflächen. Loggien, Fensterteilung und Putzgliederung bleiben unberührt.
Kleinere Aufträge betreffen einzelne Gewerke: Dielen aufarbeiten, Stuck ergänzen, eine Vorsatzschale gegen Schall zur Nachbarwohnung. Sanitär, Fliesen, Maler und Stuck machen unsere eigenen Leute, Elektro und Dach feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Für Sie läuft alles über einen Vertrag und einen Bauzeitenplan.
Was eine Sanierung im Wedding kostet
| Vorhaben | Typischer Fall im Wedding | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|---|
| Renovierung | Wohnung bei Mieterwechsel im Vorderhaus | 250–450 €/m² | Wohnfläche |
| Komplettsanierung | Aufgeteilte Wohnung im Quergebäude | 900–1.500 €/m² | Wohnfläche |
| Entkernung mit Entsorgung | Altes Bad und alte Leitungen raus | 40–90 €/m² | Wohnfläche |
| Dielen aufarbeiten mit Ausbesserung | Sprengelkiez, Vorderhaus | 35–60 €/m² | Bodenfläche |
| Container 7 m³ | Standplatz auf der Straße | 350–650 € | je Stück |
Der Zuschlag für Gründerzeit bis 1918 beträgt 15 Prozent. Vermietungsstandard rechnet sich 15 Prozent günstiger, gehobener Ausbau 30 Prozent teurer. Stand der Zahlen ist September 2026, jeweils brutto und fertig eingebaut. Malerpreise beziehen sich auf Wohnfläche, Trockenbaupreise auf Wandfläche, und bei 2,50 Metern Raumhöhe kommen rund 2,7 Quadratmeter Wand und Decke auf jeden Quadratmeter Wohnfläche.
Was der Termin klärt, bevor ein Preis steht
Wir messen die Wohnung Raum für Raum auf und schauen uns dabei den Weg an: Hofzufahrt, Toreinfahrt, Treppenbreite, Podeste, Türmaße. Diese Angaben entscheiden über Transport, Gerät und Tage. Vom Betriebshof in der Haynauer Straße 58 in Berlin-Lankwitz kommt die Kolonne am Stück, mit Werkzeug und Material für den Abschnitt.
Aus dem Aufmaß entsteht ein Angebot mit Festpreis, nach Gewerken aufgeschlüsselt. Dazu gehört der Bauzeitenplan mit Tagen je Gewerk. Beides kostet nichts und verpflichtet zu nichts.
Umwandlung, Erhaltungsverordnung und Zustimmung im Haus
Im Wedding gilt in mehreren Quartieren eine soziale Erhaltungsverordnung, etwa rund um den Sparrplatz, an der Soldiner Straße und am Leopoldplatz. Wer dort den Grundriss ändert, ein zweites Bad einbaut oder gehoben ausstattet, braucht eine Genehmigung. Die Anfrage beim Bezirksamt steht am Anfang der Planung. Welche Maßnahmen davon berührt sind, sortiert der Ratgeber Milieuschutz in Berlin.
In aufgeteilten Häusern kommt die Eigentümergemeinschaft dazu. Dazu zählen Fenster, Wohnungstür, Steigstränge und tragende Bauteile. Für einen Durchbruch in einer tragenden Wand kommt ein Statiker dazu, dessen Nachweis 500 bis 1.200 Euro kostet. Fällt die Fassade unter Denkmalschutz, redet die Denkmalbehörde bei Fenstern und Haustür mit.
Die Baustelle im Hinterhaus
Ein Quergebäude hat ein Treppenhaus, und darüber läuft alles: Abbruch nach unten, Material nach oben. Türblätter, Wannen und großformatige Platten messen wir vorher gegen Wendung und Podest. Estrich und Putz fördern wir mit dem Schlauch vom Fahrzeug an der Straße, was den Hof frei hält.
Zeigt ein großes Fenster zur Straße, kommt für lange Teile ein Außenaufzug infrage. Die Erlaubnis dafür beantragen wir zusammen mit der Halteverbotszone.
Stufen und Handlauf werden abgedeckt, den Übergang zur Wohnung dichtet eine Staubschutztür ab. Container stehen auf der Straße in einer beantragten Halteverbotszone, weil die Höfe zu eng sind. Die Arbeitszeiten liegen werktags im üblichen Rahmen, und der Aushang hängt vor dem ersten Bautag. Jeden Abend ist der Flur gefegt und frei.
Bauzeiten für Wohnungen im Wedding
Vor dem ersten Bautag liegen 3 bis 8 Wochen Vorlauf für Planung, Material und Genehmigungen. Für eine Renovierung von 70 Quadratmetern brauchen wir 5 bis 10 Arbeitstage. Eine Teilsanierung braucht 3 bis 5 Wochen, eine Komplettsanierung von 70 bis 90 Quadratmetern 6 bis 10 Wochen. Für eine Kernsanierung von 90 Quadratmetern planen wir 10 bis 16 Wochen ein.
Im bewohnten Haus arbeiten wir strangweise und wohnungsweise. Ein Strang über fünf Geschosse ist in 3 bis 5 Wochen durch. Zum Abschluss gehen wir gemeinsam durch die Wohnung und halten das Ergebnis im Abnahmeprotokoll fest.
Modernisierung, Erhaltungsaufwand und Paragraf 35a
Vermieter trennen in der Abrechnung zwischen Erhaltung und Modernisierung. Erhaltungsaufwand ist sofort absetzbar oder auf zwei bis fünf Jahre verteilbar. Modernisierung nach Paragraf 559 BGB lässt sich mit 8 Prozent der Kosten jährlich auf die Miete umlegen, gekappt bei 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Liegt die Miete unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es 2 Euro.
Selbstnutzer setzen nach Paragraf 35a EStG 20 Prozent des Lohnanteils an, höchstens 1.200 Euro im Jahr. In der Rechnung steht der Lohnanteil separat. Stand 2026, mit dem Vorbehalt, dass sich die Regeln ändern; Ihren Fall rechnen wir vorher durch.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Den Notdienst und die einzelne Reparatur: verstopfter Abfluss, tropfender Hahn, defekte Steckdose. Unsere Leute kommen für Bauabschnitte, nicht für eine einzelne Stunde.
- Die reine Küchen- und Möbelplanung, bei der nicht gebaut wird.
- Eine neue Dacheindeckung oder eine Fassade mit Gerüst, wenn innen nichts passiert.
- Eine Schadstoffsanierung mit Freimessung, wenn sie für sich allein beauftragt wird.
- Standsicherheitsnachweise und Bauanträge. Sie kommen vom Statiker oder Architekten; wir holen ihn dazu und stimmen die Termine ab.
Einsatzgebiet: Wedding, Gesundbrunnen und die Nachbarn
Gebaut wird im ganzen Wedding: im Brunnenviertel, im Sprengelkiez, im Soldiner Kiez, im Afrikanischen Viertel, rund um den Leopoldplatz und die Müllerstraße, in Gesundbrunnen und am Nauener Platz.
Südlich schließt Mitte an, mit Moabit und der Spandauer Vorstadt. Nordwestlich beginnt Reinickendorf mit der Weißen Stadt an der Aroser Allee. Östlich der Bahn liegt der Prenzlauer Berg mit dem Gleimviertel, nördlich davon Pankow mit Altbau und Siedlungshäusern.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Für Häuser, in denen die Leitungen als Ganzes fällig sind, passt Leitungen strangweise erneuern. Wohnungen bei Mieterwechsel behandelt die Wohnungsrenovierung, ganze Objekte die Sanierung im Mehrfamilienhaus.
Wie alte Dielen wieder in Form kommen, beschreibt Dielenboden sanieren. Was zwischen Vermieter und Mieter gilt, ordnet Modernisierung und Mieterhöhung ein. Und wer zuerst wissen will, was das Ganze kostet, rechnet mit dem Sanierungsrechner.
Brunnenviertel, Sprengelkiez, Soldiner Kiez: so fangen wir an
Am Anfang steht ein Termin in der Wohnung, bei dem wir aufmessen und den Weg ins Haus abschreiten. Danach haben Sie eine Zahl, einen Ablauf und einen festen Ansprechpartner. Unsere Nummer ist 030 8268 9996, erreichbar montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr. Wer lieber schreibt, nutzt das Formular unten auf der Seite.
