Was hier gebaut wird, wenn jemand Sanierung sagt
Hellersdorf ist die jüngste der großen Ostberliner Siedlungen, und das merkt man dem Bestand an. Zwischen Kastanienboulevard, Stendaler Straße und Alice-Salomon-Platz stehen überwiegend Häuser der Wohnungsbauserie 70, errichtet in den letzten Jahren vor 1990. Dazwischen liegen ältere Blöcke mit vier oder fünf Geschossen aus einer früheren Typenreihe. Am südlichen und östlichen Rand beginnt eine andere Welt: Alt-Kaulsdorf, Kaulsdorf-Süd und die Eigenheimlagen Richtung Biesdorf.
Für die Planung heißt das eine Frage zuerst: Welche Wand trägt? Sie klingt nach Statik und ist in Wahrheit die Frage nach Ihrem Grundriss. Danach kommen Bad, Elektro und Boden, und das ist dann klassisches Handwerk.
Wir liefern es als Meisterbetrieb mit allen Gewerken in einer Hand. Ein Vertrag, ein Bauzeitenplan, ein Bauleiter, der montags am Telefon ist.
Zwei Wohnungen und ein Haus
Fall eins ist eine Drei-Raum-Wohnung mit 64 Quadratmetern am Kastanienboulevard, Baujahr 1988, sechs Geschosse. Der Bodenbelag stammt aus der Bauzeit, das Bad ist innenliegend und wird über einen Schacht entlüftet. Der Eigentümer will die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer öffnen und das Bad neu machen.
Fall zwei ist eine Zwei-Raum-Wohnung mit 52 Quadratmetern in einem älteren Block in Hellersdorf-Süd, fünf Geschosse, ohne Aufzug. Hier tragen die Längswände, weil die Decken darauf aufliegen. Der Grundriss lässt sich deshalb an einer anderen Stelle öffnen als im Nachbarhaus aus der WBS 70.
Fall drei ist ein Einfamilienhaus in Kaulsdorf-Süd, Baujahr 1961, 110 Quadratmeter auf zwei Ebenen. Massive Wände, kleines Bad im Obergeschoss, Elektrik zweiadrig, Heizungsleitungen aufputz durch den Flur. Der Eigentümer möchte Grundriss, Technik und Oberflächen in einem Zug erneuern lassen.
Die jüngste Großsiedlung der Stadt
Hellersdorf war bis in die 1980er Jahre landwirtschaftlich geprägt, Gut Hellersdorf und die Dorflagen Kaulsdorf und Mahlsdorf lagen am Rand. Ab 1986 wurde nördlich und südlich der Hellersdorfer Straße gebaut, in großem Zuschnitt und in kurzer Zeit. Deshalb dominiert hier die ausgereifte WBS 70 mit Aufzug ab dem sechsten Geschoss.
Nach 1990 wurde weitergebaut, statt aufgehört: Die Helle Mitte am Alice-Salomon-Platz entstand als Zentrum in den 1990er Jahren. Gleichzeitig liefen Dämmung, Fenstertausch und Balkonanbau durch den Bestand. Die alten Dorflagen blieben davon unberührt. In Kaulsdorf steht die Dorfkirche neben Grundstücken, die in den 1920er Jahren parzelliert wurden.
Bautechnik zwischen Kastanienboulevard und Alt-Kaulsdorf
Auf welchen zwei Wänden die Platte liegt
Eine Deckenplatte liegt auf zwei Wänden auf, und nur diese beiden leiten Last ab. Im WBS 70 sind das die Querwände quer zur Hausachse. In der älteren Blockbauweise liegen die Platten auf den Längswänden, also auf Außenwand und Mittelwand. Damit steht dieselbe Zimmerwand im einen Haus tragend und im anderen nicht tragend im Plan. Was das für Öffnungen bedeutet, rechnet die Seite Wanddurchbruch mit Preisen durch.
Steigleitungen und Schächte
In beiden Bauarten liegen die Leitungen gebündelt an einer Stelle, meist zwischen Bad und Küche. Kalt, warm, Zirkulation, Abwasser und Heizung teilen sich diesen Schacht über alle Geschosse. Deshalb bleibt die Lage von Bad und Küche in der Regel dort, wo sie ist, oder die Anbindung wird länger. Für das Haus als Ganzes kostet der Strang 800 bis 1.500 Euro je Geschoss.
Aluminium und ein knapper Zählerplatz
In den Wohnungen von 1988 finden wir häufig Aluminiumleitungen mit wenigen Stromkreisen und einem knappen Zählerplatz. Im Eigenheim in Kaulsdorf aus den 1960er Jahren liegt oft noch eine zweiadrige Installation ohne Schutzleiter. Beides erneuern wir mit festen Partnerbetrieben, die seit Jahren mit uns auf dieselben Baustellen fahren, im selben Vertrag und im selben Plan. Was dabei getauscht wird, beschreibt der Ratgeber Elektro im Altbau.
Wenig Platz über der Deckenplatte
Über der Deckenplatte bleibt wenig Platz für Estrich, Abdichtung und Fliese. Eine bodengleiche Dusche braucht deshalb eine flache Ablauflösung, die wir vor der Bestellung festlegen. Im Eigenheim in Kaulsdorf ist die Lage entspannter, dort sitzt das Bad meist über einer Massivdecke mit mehr Spielraum.
Wenn der Ventilator zu stark zieht
Innenliegende Bäder hängen an einem gemeinsamen Abluftschacht. Der neue Ventilator muss zum Volumenstrom des Schachts passen, sonst zieht er Luft aus der Nachbarwohnung mit.
Die zweite Runde beim Fenstertausch
Im Hellersdorfer Bestand sind die Fenster überwiegend einmal getauscht worden. Wo die zweite Runde ansteht, liegt ein Kunststofffenster mit Dreifachverglasung bei 700 bis 1.400 Euro im Standardmaß. Im Eigenheim in Kaulsdorf kommen Holzfenster mit 1.100 bis 2.200 Euro je Stück in Frage, Holz-Aluminium mit 1.400 bis 2.600 Euro.
Warum die Spannrichtung über den Grundriss entscheidet
Diese eine technische Größe erklärt mehr über Hellersdorfer Wohnungen als jeder Vergleich von Quadratmeterpreisen. Sie legt fest, wo eine Wand nur Raumteiler ist und wo sie Last aus zwei Geschossen abträgt. Im WBS 70 lassen sich die leichten Trennwände zur Diele oft ohne große Vorbereitung öffnen. In der älteren Blockbauweise liegt der einfache Weg quer, zwischen zwei Zimmern.
Für Sie bedeutet das: Der offene Wohnbereich ist in beiden Bauarten machbar, nur an unterschiedlichen Stellen. Wir lesen dafür die Typenunterlage, prüfen vor Ort und lassen das Ergebnis vom Statiker bestätigen. Wie man tragende und nicht tragende Wände unterscheidet, zeigt der Ratgeber welche Wand trägt.
Die Aufträge, die hier am häufigsten hereinkommen
Ganz vorn liegt die Wohnung, die gerade gekauft wurde und vor dem Einzug in einem Zug fertig werden soll. Dann folgt die Teilsanierung, bei der das Bad neu entsteht und Maler, Boden und Teilelektro mitlaufen. Der dritte Fall ist die Grundrissöffnung mit Statik und Freigabe.
Im Kaulsdorfer Eigenheim sieht die Liste anders aus. Dort geht es um Technik im ganzen Haus, um den Innenausbau des Obergeschosses und um Oberflächen, die seit Jahrzehnten stehen. Wie so ein Umbau geplant wird, steht unter Innenausbau; den vollen Umfang bis zum Rohbau beschreibt die Kernsanierung.
Preise für Hellersdorfer Objekte
Alles brutto, alles eingebaut, Stand September 2026.
| Leistung | Bezugsgröße | Preis | Typischer Fall |
|---|---|---|---|
| Teilsanierung | Wohnfläche | 500–900 €/m² | Bad neu plus Maler und Boden, 64 m² am Boulevard |
| Komplettsanierung | Wohnfläche | 900–1.500 €/m² | Wohnung vor dem Einzug, alle Gewerke |
| Wanddurchbruch tragend bis 1,25 m | je Öffnung | 2.500–4.500 € | Küche zum Wohnraum öffnen |
| Statiker | je Vorgang | 500–1.200 € | Nachweis für die Öffnung |
| Trockenbau im Feuchtraum | Wandfläche | 75–115 €/m² | Neuaufbau des innenliegenden Bades |
Zu jedem Quadratmeterwert gehört der Faktor für das Baujahr. Für 1969 bis 1990 einschließlich Plattenbau ziehen wir 5 Prozent ab, für 1949 bis 1968 bleibt es beim Grundwert. Bei Vermietungsstandard gehen 15 Prozent ab, bei gehobenem Ausbau kommen 30 Prozent dazu. Wie sich diese Faktoren auf eine konkrete Fläche auswirken, zeigt der Rechner für Sanierungskosten. Elektro lässt sich getrennt überschlagen, dafür gibt es die Seite Elektrokosten.
Freigaben, Beschlüsse und Statik
In der Eigentümergemeinschaft gehört alles zum Gemeinschaftseigentum, was mehr als eine Wohnung betrifft. Fenster, Wohnungseingangstür, Steigstränge und tragende Wände fallen darunter. Der Beschluss gehört vor die Planung, nicht dazwischen. Bei Genossenschaftswohnungen läuft dieselbe Abstimmung über die Genossenschaft.
Die statische Berechnung für eine Öffnung stellt ein Statiker aus, wir binden ihn ein und führen ihn im Terminplan. Soziale Erhaltungsverordnungen betreffen in Berlin vor allem Innenstadtlagen und sind im Ratgeber Milieuschutz aufgeschlüsselt. Im Kaulsdorfer Eigenheim entscheidet stattdessen der Bebauungsplan über An- und Ausbauten. Eine Checkliste für alles, was vor dem ersten Bautag geklärt sein sollte, steht unter Checkliste.
Bauen im bewohnten Haus
Im sechsgeschossigen Haus am Boulevard läuft Material über den Aufzug, im fünfgeschossigen Block ohne Aufzug über die Schulter. Beides planen wir vorher, weil es Zeit und Personal kostet. Der Container findet Platz auf dem Stellplatz vor dem Haus, gerechnet mit 350 bis 650 Euro.
In der Wohnung trennt eine Staubschutzwand den Baubereich ab, Treppenhaus und Aufzugskabine bekommen einen Schutz. Wir arbeiten werktags und halten die Hausordnung ein, auch beim Stemmen. Der Betriebssitz liegt in der Haynauer Straße 58 in Berlin-Lankwitz, die Fahrt quer durch die Stadt ist eingerechnet und taucht nicht als eigene Position auf.
Vom Aufmaß bis zur Abnahme
Der erste Termin findet in Ihrer Wohnung statt und kostet nichts. Wir messen Raum für Raum, sehen uns Bad, Schacht und Zählerplatz an und klären die Frage nach der tragenden Wand. Danach erhalten Sie ein Angebot mit Festpreis, nach Gewerken aufgeschlüsselt.
Vorlauf für Planung, Material und Freigaben: drei bis acht Wochen. Gebaut wird dann fünf bis zehn Arbeitstage bei der Renovierung, drei bis fünf Wochen bei der Teilsanierung und sechs bis zehn Wochen bei der Komplettsanierung. Zum Schluss gehen wir gemeinsam durch die Wohnung, nehmen ab und protokollieren. Wovon die Dauer im Einzelfall abhängt, erklärt der Ratgeber Sanierungsdauer.
Wo unsere Arbeit aufhört
Manche Aufgaben gehören in andere Hände, und das sagen wir vorher statt hinterher.
- Der Notdienst für den verstopften Abfluss oder die defekte Steckdose: dafür gibt es Betriebe, die im Stundeneinsatz kommen. Wir kommen mit einer Kolonne und einem festen Termin.
- Küchen- und Möbelplanung ohne Bauleistung: dafür gibt es Planungsbüros und Küchenstudios.
- Die Fassade, eine neue Eindeckung des Daches oder ein Gerüst, solange drinnen nichts passiert.
- Wo Schadstoffe im Spiel sind und eine Freimessung nötig wird, übernimmt ein Spezialbetrieb.
- Wer rechnet und wer den Bauantrag einreicht, ist ein Statiker oder ein Architekt. Wir beauftragen ihn mit, koordinieren die Termine und bauen nach seiner Vorgabe.
Wir bauen in Hellersdorf und rundum
Gebaut wird in Hellersdorf-Nord am Kastanienboulevard und an der Stendaler Straße, in Hellersdorf-Süd rund um den Cecilienplatz und in der Helle Mitte am Alice-Salomon-Platz. Dazu kommen die Eigenheimlagen in Kaulsdorf-Süd, Alt-Kaulsdorf mit der Dorfkirche und die Grundstücke an den Kaulsdorfer Seen.
Westlich der Wuhle beginnt Marzahn mit seinen elf- und einundzwanziggeschossigen Häusern. Südlich davon liegt Mahlsdorf, wo fast jeder Auftrag ein Haus mit Garten betrifft. Weiter im Süden, jenseits des Wuhletals, arbeiten wir in Köpenick, von der Altstadt bis nach Friedrichshagen.
Was in Hellersdorf sonst noch hilft
Wer die Bauarten sortieren will, findet WBS 70, P2 und Q3A im Überblick unter Baualtersklassen. Für Wände, Vorsatzschalen und abgehängte Decken lohnt die Seite Trockenbauarbeiten.
Böden sind in der Platte ein eigenes Thema, dazu passt Bodenbeläge und der Ratgeber Schallschutz in der Wohnung. Was Zuschüsse und Steuer hergeben, ist unter Förderung sortiert. Für reine Anstricharbeiten gibt es den Rechner für Malerkosten.
Termin in Hellersdorf vereinbaren
Ob Wohnung am Boulevard oder Haus in Kaulsdorf: Wir sehen uns das an, bevor jemand über Preise spricht. Der Termin vor Ort mit Aufmaß ist kostenlos, das Angebot danach hat einen festen Preis. Telefon 030 8268 9996, besetzt Mo bis Fr zwischen 7 und 18 Uhr. Schriftliche Anfragen nehmen wir über das Formular unten auf der Seite entgegen und rufen zurück.
