Was eine soziale Erhaltungsverordnung bewirkt
Wer im Erhaltungsgebiet saniert, hat eine Behörde mehr im Ablauf als anderswo. Grundlage ist die soziale Erhaltungsverordnung nach Paragraf 172 BauGB, umgangssprachlich Milieuschutz. Sie soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem abgegrenzten Gebiet erhalten und stellt bauliche Veränderungen dafür unter einen Genehmigungsvorbehalt.
Für Eigentümer, Käufer und Verwalter heißt das: Nicht die Bauaufsicht entscheidet, sondern das Stadtentwicklungsamt des Bezirks. Es prüft, ob eine geplante Maßnahme über den im Gebiet üblichen Standard hinausgeht. Der Prüfmaßstab ist also ein Vergleich, kein technischer Grenzwert.
Wo der Milieuschutz in Berlin gilt
Soziale Erhaltungsgebiete gibt es in Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg, Neukölln, Pankow und Schöneberg. In Mitte sind es Teile des Bezirks, nicht das ganze Gebiet. Die Abgrenzung erfolgt straßenscharf, häufig entlang von Blockrändern. Zwei Häuser derselben Straße können unterschiedlich behandelt werden, wenn die Gebietsgrenze dazwischen verläuft.
Die Gebiete werden neu erlassen, verlängert und gelegentlich aufgehoben. Deshalb ist eine Liste in einem Ratgeber nie der letzte Stand. Verbindlich ist die aktuelle Verordnung des jeweiligen Bezirks und die Auskunft des Stadtentwicklungsamts zur konkreten Adresse. Diese Auskunft kostet nichts und dauert im Regelfall wenige Tage.
Was eine Genehmigung braucht
| Maßnahme | Warum sie geprüft wird |
|---|---|
| Änderung des Grundrisses | Verändert Zuschnitt und Nutzbarkeit dauerhaft |
| Einbau eines zweiten Bades | Hebt den Ausstattungsstandard über das Übliche |
| Anbau eines Balkons | Zusätzliche Ausstattung mit Wirkung auf die Miete |
| Einbau eines Aufzugs | Zusätzliche Ausstattung im Gemeinschaftseigentum |
| Gehobene Ausstattung | Führt zu einem Standard über dem Gebietsüblichen |
| Zusammenlegung von Wohnungen | Verringert die Zahl der Wohneinheiten |
| Rückbau von Wohnraum | Entzieht dem Gebiet Wohnfläche |
Diese Aufstellung folgt dem, was die Berliner Bezirke nach heutigem Stand regelmäßig prüfen. Die einzelne Verordnung kann Abweichungen enthalten. Für die Planung heißt das: Jede dieser Maßnahmen gehört vor den ersten Strich in die Abstimmung.
Was im Regelfall genehmigt wird
| Maßnahme | Einordnung |
|---|---|
| Instandsetzung vorhandener Bauteile | Erhält den Bestand, kein neuer Standard |
| Zeitgemäßer Ausstattungsstandard | Bringt die Wohnung auf das im Gebiet Übliche |
| Energetische Maßnahmen, soweit gesetzlich gefordert | Erfüllung einer bestehenden Pflicht |
| Bad an alter Stelle erneuern | Ersatz, kein zusätzliches Bad |
| Leitungen und Zählerschrank erneuern | Technischer Stand, kein Ausstattungssprung |
| Fenster in üblicher Qualität ersetzen | Bauteilersatz mit Energiebezug |
Der Begriff des zeitgemäßen Ausstattungsstandards ist der Schlüssel. Er beschreibt, was eine vergleichbare Wohnung im selben Gebiet heute üblicherweise bietet. Gemeint sind im Regelfall ein Bad mit Wanne oder Dusche, eine Sammelheizung, Isolierverglasung und eine Elektroinstallation mit Schutzleiter. Wer darauf hinarbeitet, bewegt sich innerhalb des Genehmigungsfähigen.
Der Antrag beim Bezirksamt
Der Ablauf ist in allen Bezirken ähnlich. Zuerst die Anfrage zur Adresse: Liegt das Grundstück in einem Erhaltungsgebiet? Dann der Antrag mit den Unterlagen, die das Amt vorgibt.
Danach prüft das Amt und entscheidet. Rechnen Sie im Regelfall mit mehreren Wochen. Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerung, weil jede Nachforderung eine neue Runde auslöst. Unser Vorlauf für Planung, Material und Genehmigungen liegt bei 3 bis 8 Wochen. Wer die Anfrage an dessen Anfang setzt, verliert dadurch keinen Bautag.
Kommt ein Wanddurchbruch dazu, laufen zwei Verfahren parallel. Die Statik klärt die Tragfähigkeit, der Bezirk die Zulässigkeit der Grundrissänderung. Der Statiker kostet 500 bis 1.200 Euro je Vorgang, ein tragender Durchbruch bis 1,25 Meter liegt bei 2.500 bis 4.500 Euro. Die Zahlen für alle Wandarten stehen unter Wanddurchbruch.
Welche Unterlagen das Amt sehen will
Die Anforderungen unterscheiden sich im Detail zwischen den Bezirken, der Kern ist aber überall gleich. Gebraucht werden der Grundriss im Bestand und der Grundriss in der geplanten Fassung, jeweils maßstäblich. Dazu eine Beschreibung der Maßnahmen Raum für Raum und Angaben zur künftigen Ausstattung, etwa zu Sanitärobjekten, Bodenbelägen und Fenstern.
Häufig kommen Angaben zur derzeitigen Nutzung hinzu, also ob die Wohnung vermietet oder selbst genutzt wird. Bei vermieteten Einheiten interessiert das Amt zusätzlich die bisherige Ausstattung. Je klarer diese Unterlagen sind, desto kürzer läuft das Verfahren. Ein nach Gewerken aufgeschlüsseltes Angebot deckt einen großen Teil dieser Angaben bereits ab.
Wenn die Eigentümergemeinschaft mitentscheidet
In aufgeteilten Häusern trifft der Milieuschutz auf das Wohnungseigentumsrecht. Beides läuft nebeneinander und ersetzt sich nicht. Alles, was Gemeinschaftseigentum berührt, braucht zusätzlich einen Beschluss der Gemeinschaft: Fenster, Steigleitungen, die Wohnungstür, tragende Wände und ein Balkonanbau.
Daraus folgt eine Reihenfolge, die früh beginnt. Erst die Auskunft des Bezirksamts zur Adresse, dann die Planung im machbaren Rahmen, dann der Beschluss der Gemeinschaft, dann der Antrag beim Bezirk. Weil Eigentümerversammlungen meist einmal im Jahr stattfinden, entscheidet dieser Punkt häufig über das Baujahr des Vorhabens. In Häusern in Friedenau, die fast durchweg aufgeteilt sind, ist das der Regelfall.
Drei Fälle aus dem Berliner Alltag
Die Wohnung mit Speisekammerbad. Das Bad von 3 Quadratmetern soll bleiben, wo es ist, und neue Fliesen, neue Leitungen und eine bodengleiche Dusche bekommen. Das ist Ersatz am selben Ort und im Regelfall genehmigungsfähig, weil es den zeitgemäßen Standard herstellt.
Die Öffnung zur Wohnküche. Die Wand zwischen Küche und Wohnraum soll auf 2,50 Meter geöffnet werden. Das ändert den Grundriss und ist damit genehmigungspflichtig. Ist die Wand tragend, läuft parallel die Statik; ein Durchbruch bis 3 Meter liegt bei 4.000 bis 8.000 Euro je Öffnung.
Zwei Wohnungen, eine Familie. Zwei Einheiten auf derselben Etage sollen zusammengelegt werden. Das ist die Maßnahme, bei der die Bezirke am genauesten hinsehen, weil die Zahl der Wohneinheiten sinkt. Sie gehört ganz an den Anfang jeder Überlegung, lange vor dem Kaufvertrag.
Die Abwendungsvereinbarung
In Erhaltungsgebieten steht dem Bezirk nach heutigem Stand ein Vorkaufsrecht zu, wenn ein Grundstück verkauft wird. Mit einer Abwendungsvereinbarung verpflichtet sich die Käuferseite gegenüber dem Bezirk, bestimmte Maßnahmen zu unterlassen oder zeitlich zu begrenzen. Im Gegenzug übt der Bezirk das Vorkaufsrecht nicht aus.
Typische Inhalte betreffen den Verzicht auf Luxusmodernisierung, auf Wohnungszusammenlegungen und auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen, dazu Zusagen zur Miethöhe. Die Vereinbarung wirkt über Jahre und bindet auch Rechtsnachfolger. Sie gehört vor der Unterschrift zu einer Anwältin oder einem Anwalt für Verwaltungs- und Immobilienrecht, nicht in die Bauplanung.
Warum das vor die Planung gehört
Eine Planung, die erst nach dem Antrag geändert wird, kostet zweimal Geld. Der häufigste Fall in Berlin sieht so aus: Die Küche soll zum Wohnraum geöffnet, das Bad vergrößert und ein zweites WC eingebaut werden. Alle drei Punkte berühren den Grundriss oder die Ausstattung. Wer erst plant, dann ausschreibt und zuletzt fragt, plant zweimal.
Umgekehrt ist die Reihenfolge einfach. Erst die Auskunft zur Adresse, dann ein Gespräch über das Machbare, dann die Planung, dann Angebot und Antrag. Diese Reihenfolge verändert das Ergebnis oft weniger, als Eigentümer erwarten. Vieles, was eine Wohnung wirklich besser macht, fällt unter Instandsetzung und zeitgemäßen Standard.
Was das für die Kosten heißt
Der Milieuschutz wirkt vor allem über den Ausstattungsstandard, und der ist in der Kalkulation ein Faktor. Eine solide Ausstattung verändert den Quadratmeterpreis nicht. Eine gehobene Ausstattung hebt ihn um 30 Prozent.
| Umfang | Solide Ausstattung | Gehobene Ausstattung |
|---|---|---|
| Renovierung | 250–450 €/m² | 325–585 €/m² |
| Teilsanierung | 500–900 €/m² | 650–1.170 €/m² |
| Komplettsanierung | 900–1.500 €/m² | 1.170–1.950 €/m² |
Im Erhaltungsgebiet liegt der genehmigungsfähige Rahmen im Regelfall in der linken Spalte. Bei 80 Quadratmetern Wohnfläche sind das für eine Komplettsanierung 72.000 bis 120.000 Euro statt 93.600 bis 156.000 Euro. Dazu kommt der Baualterszuschlag, in der Gründerzeit 15 Prozent. Die vollständige Systematik steht unter Sanierungskosten, die eigene Rechnung läuft über den Sanierungsrechner.
Milieuschutz und Denkmalschutz sind zwei Dinge
Beide kommen in denselben Straßen vor und werden oft verwechselt. Der Denkmalschutz betrifft die Substanz und das Erscheinungsbild, also Fassade, Fenster, Haustür und häufig das Treppenhaus. Zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde. Der Milieuschutz betrifft die Ausstattung und den Grundriss der Wohnung; zuständig ist das Stadtentwicklungsamt.
In einem denkmalgeschützten Gründerzeithaus im Erhaltungsgebiet gelten beide. Dann gibt die Denkmalbehörde Teilung und Material der Fenster vor, und das Stadtentwicklungsamt entscheidet über die Grundrissänderung. Beide Anfragen laufen parallel, und beide gehören an den Anfang. Wie sich die Bausubstanz dieser Häuser im Einzelnen verhält, steht unter Baualtersklassen.
Wie wir im Erhaltungsgebiet planen
Vor dem Angebot klären wir, ob Ihre Adresse in einem Erhaltungsgebiet liegt, und richten die Planung danach aus. Bei der Altbausanierung im Erhaltungsgebiet arbeiten wir mit Grundrissen im Bestand und in der geplanten Fassung, die sich als Anlage zum Antrag verwenden lassen. Der Vor-Ort-Termin mit Aufmaß Raum für Raum kostet nichts, das Angebot ist ein Festpreis nach Gewerken.
Den Antrag stellt die Eigentümerseite, in vielen Fällen mit einem Architekten oder einer Architektin. Wir binden sie ein und koordinieren die Termine, damit der Bauzeitenplan zur Entscheidung des Amts passt. Die rechtliche Bewertung einer Abwendungsvereinbarung oder eines laufenden Verfahrens gehört zu einer Anwältin oder einem Anwalt.
Adresse prüfen, dann planen
Nennen Sie uns die Adresse, das Baujahr und was Sie vorhaben. Dann sagen wir Ihnen, was im Erhaltungsgebiet im Regelfall durchgeht und was in die Abstimmung gehört: 030 8268 9996, Mo–Fr 7–18 Uhr. Schriftlich geht es über das Formular unten auf der Seite.
