Der Preis hängt am Baujahr
Altbau ist in Berlin kein einheitlicher Begriff. Zwischen einem Mietshaus von 1900 in Kreuzberg, einer Siedlungswohnung von 1932 in Reinickendorf und einem Reihenhaus von 1974 in Mahlsdorf liegen drei verschiedene Baustellen. Die Tabelle legt den Faktor der Baualtersklasse auf die Grundspannen für Komplett- und Kernsanierung. Alle Werte sind Erfahrungswerte je Quadratmeter Wohnfläche, brutto und eingebaut, Stand September 2026.
| Baualtersklasse | Faktor | Komplettsanierung €/m² | Kernsanierung €/m² |
|---|---|---|---|
| Gründerzeit bis 1918 | +15 % | 1.035–1.725 € | 1.610–2.530 € |
| 1919–1948 | +8 % | 972–1.620 € | 1.512–2.376 € |
| 1949–1968 | ±0 | 900–1.500 € | 1.400–2.200 € |
| 1969–1990, Plattenbau eingeschlossen | −5 % | 855–1.425 € | 1.330–2.090 € |
| ab 1991 | −10 % | 810–1.350 € | 1.260–1.980 € |
Für eine Renovierung gilt dieselbe Rechnung auf Basis von 250 bis 450 Euro je Quadratmeter, für eine Teilsanierung auf Basis von 500 bis 900 Euro. Vermietungsstandard senkt das Ergebnis noch einmal um 15 Prozent, gehobene Ausstattung hebt es um 30 Prozent. Ab 300 Quadratmetern rechnen wir nach Aufmaß statt pauschal.
Woher der Gründerzeitzuschlag von 15 Prozent kommt
Der Aufschlag ist kein Altbauzuschlag aus Prinzip. Er ist die Summe aus fünf Eigenheiten, die in jedem Berliner Vorkriegshaus wiederkehren.
Die Holzbalkendecke trägt begrenzt
Zwischen den Geschossen liegen Holzbalken mit Einschub, kein Beton. Bevor Estrich oder großformatige Fliesen daraufkommen, gehört die Tragfähigkeit geprüft. Oft fällt die Entscheidung zugunsten eines leichten Aufbaus, etwa Trockenestrich mit 40 bis 70 Euro je Quadratmeter. Das ist Planungsaufwand, der im Neubau entfällt.
Stuck bestimmt die Leitungsführung
Wo Deckenspiegel, Kehlen und Rosetten erhalten bleiben, darf der Elektriker nicht einfach schlitzen. Die Leitung wandert in den Fußboden des Obergeschosses, in eine Vorsatzschale oder in eine gezielt geöffnete und danach ergänzte Profilstrecke. Ergänzter Stuck kostet 40 bis 120 Euro je laufendem Meter, eine Rosette 150 bis 600 Euro. Wie das im Detail abläuft, steht unter Stuck erhalten.
Kastenfenster sind zwei Fenster in einem
Der Kasten aus innerem und äußerem Flügel ist bauphysikalisch klug und handwerklich aufwendig. Aufarbeiten liegt bei 900 bis 1.800 Euro je Fenster, ein neues Holzfenster mit Dreifachverglasung bei 1.100 bis 2.200 Euro. An denkmalgeschützten Fassaden gibt die Behörde die Teilung und das Material vor. Die Spannen für alle Bauarten stehen unter Fensterkosten.
Wände stehen selten im Lot
Eine gemauerte Wand mit Kalkputz weicht über die Raumhöhe schon einmal mehrere Zentimeter ab. Das merkt man spätestens, wenn eine Küchenzeile an die Wand soll, eine Schiebetür laufen muss oder großformatige Fliesen verlegt werden. Vorher gehört der Untergrund gerichtet. Innenputz in Q2 kostet 25 bis 45 Euro je Quadratmeter Wandfläche, eine Vorsatzschale 38 bis 65 Euro. Untergrund richten, spachteln, tapezieren und streichen liegt bei 55 bis 95 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Das Bad war nie vorgesehen
In der ursprünglichen Planung gab es Küche, Stube und Speisekammer. Das Bad kam später, häufig in die Speisekammer oder an das Ende des Flurs. Daraus folgen lange Leitungswege, kleine Grundflächen und Fallrohre an ungünstiger Stelle. Wer das Bad vergrößert oder versetzt, bewegt Sanitär, Estrich, Fliesen und Elektro gleichzeitig.
Kostentabelle nach Bauteil
Diese Positionen kehren in Altbauangeboten am häufigsten wieder. Die Bezugsgröße gehört zu jeder Zahl, sonst geht die Rechnung nicht auf.
| Bauteil oder Leistung | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Kastenfenster aufarbeiten | 900–1.800 € | je Fenster |
| Fenster Holz, 3-fach | 1.100–2.200 € | je Fenster |
| Fenster Holz-Aluminium | 1.400–2.600 € | je Fenster |
| Fenster Kunststoff, 3-fach | 700–1.400 € | je Fenster |
| Innentür mit Zarge | 450–1.100 € | je Tür |
| Stuckprofil ergänzen | 40–120 €/lfm | laufender Meter |
| Stuckrosette ergänzen | 150–600 € | je Stück |
| Innenputz Q2 | 25–45 €/m² | Wandfläche |
| Vorsatzschale | 38–65 €/m² | Wandfläche |
| Abgehängte Decke | 55–90 €/m² | Deckenfläche |
| Alte Dielen aufarbeiten, mit Ausbesserung | 35–60 €/m² | Bodenfläche |
| Parkett oder Dielen schleifen und versiegeln | 25–45 €/m² | Bodenfläche |
| Trockenestrich | 40–70 €/m² | Bodenfläche |
| Zementestrich | 35–60 €/m² | Bodenfläche |
| Elektro komplett neu mit Zählerschrank | 115–195 €/m² | Wohnfläche |
| Strangsanierung, Steigleitungen | 800–1.500 € | je Geschoss und Strang |
| Strangsanierung, Wohnungsanbindung | 2.500–5.000 € | je Wohnung |
| Wanddurchbruch tragend, bis 1,25 m | 2.500–4.500 € | je Öffnung |
| Statiker | 500–1.200 € | je Vorgang |
| Entkernung inklusive Entsorgung | 40–90 €/m² | Wohnfläche |
| Container 7 m³ | 350–650 € | je Stück |
Diese Tabelle und die Baualterstabelle darüber lassen sich über die Druckfunktion des Browsers als PDF sichern. Damit haben Sie beim Angebotsvergleich dieselben Bezugsgrößen zur Hand wie wir.
Zwischenkriegsbau 1919 bis 1948
Die Siedlungen dieser Jahre haben massive Wände, kleinere Grundrisse und Holzfenster. Der Zuschlag beträgt 8 Prozent. Der häufigste Auftrag ist die Öffnung zwischen Küche und Wohnraum, weil die Zimmer für heutige Nutzung zu klein geschnitten sind. Häufig stehen zusätzlich die alten Steigleitungen an. Was ein Durchbruch je nach Wandaufbau kostet, rechnet die Seite Wanddurchbruch durch.
Nachkriegs- und Zeilenbau 1949 bis 1968
Für diese Jahre gilt der Faktor 1,0, also die Grundspanne ohne Zu- oder Abschlag. Eine Komplettsanierung liegt damit bei 900 bis 1.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Typisch sind Bäder unter 4 Quadratmetern, eine Elektroinstallation mit zwei Adern ohne Schutzleiter und Steigleitungen am Ende ihrer Lebensdauer. Die Fenster sind in vielen Häusern bereits einmal getauscht worden.
Der häufigste Auftrag ist hier die Kombination aus Elektro, Bad und Oberflächen. Elektro komplett neu mit Zählerschrank liegt bei 115 bis 195 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Bei 65 Quadratmetern sind das 7.475 bis 12.675 Euro. Läuft die Installation im Trockenbau oder auf Putz, sinkt dieser Wert um 18 Prozent. Die Einzelwerte dazu stehen unter Elektrokosten.
Haus aus den 70er Jahren sanieren
Für Baujahre von 1969 bis 1990 gilt ein Abschlag von 5 Prozent. Die Gründe sind praktisch: gerade Wände, regelmäßige Grundrisse, vorhersehbare Leitungswege und meist eine Betondecke, die jeden Bodenaufbau trägt. Ein Reihenhaus mit 140 Quadratmetern liegt bei einer Komplettsanierung damit bei 119.700 bis 199.500 Euro.
Die typischen Posten sind andere als im Vorkriegsbau. Elektro und Zählerschrank stammen aus der Bauzeit, die Fenster sind in der zweiten Generation, und Bäder sind klein, aber gefliest. In Berliner Plattenbauten kommt die Sanitärzelle dazu, die als Ganzes ersetzt wird. Querwände sind tragend, Durchbrüche brauchen Statik und die Zustimmung von Genossenschaft oder Eigentümergemeinschaft.
Drei Stellen, an denen die Altbaurechnung wächst
Die Aufbauhöhe. Zwischen alter Diele und neuem Bodenaufbau liegen oft nur wenige Zentimeter. Türblätter, Schwellen und alte Heizungsleitungen geben den Rahmen vor. Wer vor dem Angebot misst, kennt den möglichen Aufbau und die passende Estrichart. Trockenestrich braucht am wenigsten Höhe und Gewicht.
Der Schallschutz zwischen den Wohnungen. Holzbalkendecken übertragen Trittschall gut, und die Erwartung heutiger Bewohner unterscheidet sich von der um 1900. Eine abgehängte Decke liegt bei 55 bis 90 Euro je Quadratmeter Deckenfläche und löst den Fall von unten. Von oben arbeitet der Bodenaufbau mit Trittschalldämmung.
Die Leitungsführung. Wo Leitungen noch auf Putz oder in alten Schlitzen laufen, entscheidet der neue Weg über den Preis. In Wohnungen mit erhaltenswertem Stuck führt er über den Fußboden des Obergeschosses oder über eine Vorsatzschale mit 38 bis 65 Euro je Quadratmeter Wandfläche. Beides ist planbar, wenn es vor dem Angebot feststeht.
Drei Rechnungen zum Mitlesen
Gründerzeitwohnung, 90 m², Baujahr 1902. Kernsanierung in solider Ausstattung: Basis 1.400 bis 2.200 Euro je Quadratmeter, mit 15 Prozent Zuschlag 1.610 bis 2.530 Euro. Mal 90 Quadratmeter sind das 144.900 bis 227.700 Euro. Fenster, Estrich und Grundriss stecken darin.
Siedlungswohnung, 65 m², Baujahr 1932. Teilsanierung in solider Ausstattung: Basis 500 bis 900 Euro je Quadratmeter, mit 8 Prozent Zuschlag 540 bis 972 Euro. Mal 65 Quadratmeter sind das rund 35.100 bis 63.200 Euro.
Reihenhaus, 140 m², Baujahr 1974. Komplettsanierung im Vermietungsstandard: Basis 900 bis 1.500 Euro, abzüglich 5 Prozent für das Baualter also 855 bis 1.425 Euro. Der Vermietungsstandard nimmt weitere 15 Prozent heraus und führt auf rund 727 bis 1.211 Euro. Mal 140 Quadratmeter sind das rund 101.800 bis 169.500 Euro.
Wer die eigenen Werte einsetzen will, findet dieselben Faktoren im Sanierungsrechner.
Bauzeiten im Bestand
| Vorhaben | Dauer |
|---|---|
| Renovierung 70 m² | 5–10 Arbeitstage |
| Teilsanierung 70 m² | 3–5 Wochen |
| Komplettsanierung 70–90 m² | 6–10 Wochen |
| Kernsanierung 90 m² | 10–16 Wochen |
| Strangsanierung, ein Strang über 5 Geschosse | 3–5 Wochen |
| Vorlauf für Planung, Material und Genehmigungen | 3–8 Wochen |
Im Altbau ohne Aufzug kommt Transportzeit dazu. Material, Bauschutt und Möbel gehen über die Treppe oder über einen Außenaufzug an der Fassade. In engen Hinterhöfen in Kreuzberg steht der Container auf der Straße, was eine Sondernutzung erfordert. Im Siedlungsbestand in Reinickendorf ist dieser Punkt meist erledigt, weil es einen Hof gibt.
Fenster, Dämmung und die Steuer
Für den Austausch von Fenstern und Außentüren gilt nach heutigem Stand die BEG-Einzelmaßnahme über das BAFA mit 15 Prozent Zuschuss. Mit individuellem Sanierungsfahrplan sind es 20 Prozent. Dasselbe gilt für die Dämmung von Dach, Außenwand und oberster Geschossdecke. Die Bedingungen ändern sich, deshalb prüfen wir die Rechnung vor dem Auftrag. Einzelheiten dazu stehen unter Förderung.
Unabhängig davon lassen sich bei selbst genutztem Wohnraum 20 Prozent des Lohnanteils einer Handwerkerrechnung nach Paragraf 35a EStG von der Steuerschuld abziehen, höchstens 1.200 Euro im Jahr.
Was wir im Altbau übernehmen
Wir sanieren Berliner Bestandswohnungen und Wohnhäuser, von einzelnen Gewerken bis zur Altbausanierung mit allen Gewerken. Der Vor-Ort-Termin mit Aufmaß Raum für Raum ist kostenlos. Danach folgt ein schriftliches Angebot mit Festpreis, nach Gewerken aufgeschlüsselt, und ein Bauzeitenplan mit Tagen je Gewerk. Wo eine Holzbalkendecke im Spiel ist, prüfen wir die Tragfähigkeit vor der Festlegung des Bodenaufbaus.
Fassade, Dachneueindeckung und Gerüst als eigenständiger Auftrag ohne Innenausbau gehören nicht zu unserem Feld. Ebenso wenig Schadstoffsanierung mit Freimessung. Statische Berechnungen und Bauanträge stellt ein Statiker oder Architekt aus; wir binden ihn ein und koordinieren die Termine.
Ihr Baujahr, Ihre Zahl
Sagen Sie uns Baujahr, Wohnfläche und was ansteht. Dann ordnen wir Ihre Wohnung am Telefon in die Tabelle ein und nennen die Spanne: 030 8268 9996, Mo–Fr 7–18 Uhr. Schriftlich geht es genauso, über das Formular unten auf der Seite.
