Sanieren in Bernau: zwischen Stadtmauer und Neubaugebiet
Bernau bei Berlin hat einen Stadtkern, der noch fast vollständig von seiner mittelalterlichen Mauer umschlossen ist. Innerhalb dieses Rings stehen schmale Häuser auf schmalen Parzellen, mit zwei Geschossen, steilen Treppen und niedrigen Räumen. Wer dort saniert, plant neben den Gewerken auch den Weg des Materials ins Haus.
Mal geht es um ein einzelnes Gewerk, mal um den Rückbau bis auf die tragende Struktur. In Bernau reicht das vom Altstadthaus über die Wohnung in Bernau-Süd bis zum Einfamilienhaus am Ortsrand. Gleich bleibt, dass ein Vertrag und ein Bauzeitenplan darüberliegen und Sie es mit einem Bauleiter zu tun haben.
Drei Ausgangslagen aus dem Bernauer Bestand
Das Haus in der Altstadt
An Bürgermeisterstraße, Tuchmacherstraße, Brauerstraße und Grünstraße stehen Häuser mit sechs bis acht Metern Breite und tiefen Grundstücken. Innen liegen Holzbalkendecken, teils Fachwerk in den Innenwänden, dazu Geschosshöhen um 2,40 Meter. Bäder und Küchen wurden im Lauf der Jahrzehnte nachgerüstet, oft an ungünstiger Stelle. Hier geht es meist um eine Sanierung mit großem Anteil an Rückbau und neuer Technik.
Die Wohnung in Bernau-Süd
Südlich der Bahn stehen Wohnblocks der 1970er und 1980er Jahre, angeschlossen an die Fernwärme. Die Wohnungen sind sparsam geschnitten, das Bad ist ein vorgefertigtes Bauteil, und die Querwände übernehmen die Lasten. Typisch sind der Ersatz der Zelle, eine Elektroinstallation mit Schutzleiter und neue Oberflächen. Für diese Baujahre liegen die Quadratmeterwerte fünf Prozent niedriger.
Das Haus am Stadtrand
In Schönow, Ladeburg, in der Waldsiedlung und in den jüngeren Quartieren Richtung Friedenstal stehen Einfamilien- und Doppelhäuser aus mehreren Jahrzehnten. Bestand der 1930er Jahre trifft dort auf Häuser, die nach der Wende entstanden sind. Bei den älteren geht es um Leitungen, Elektro und Bodenaufbau, bei den jüngeren um Oberflächen und Bad. Die Zufahrt ist hier unkompliziert, der Container steht auf dem Grundstück.
Von der Tuchmacherstadt zum Endpunkt der S-Bahn
Bernau war im Mittelalter eine Handels- und Brauerstadt an der Straße nach Stettin. Aus dieser Zeit stammen die Stadtmauer mit ihren Wiekhäusern, das Steintor, der Pulverturm und der kleinteilige Zuschnitt der Parzellen. Später prägten Tuchmacher und Handwerk den Ort, und die Häuser wurden im Bestand immer wieder umgebaut statt ersetzt.
Mit der Eisenbahn und später der S-Bahn rückte Bernau an Berlin heran, und im 20. Jahrhundert wuchs die Stadt nach außen. In den 1970er und 1980er Jahren entstand der Wohnungsbau im Süden mit Fernwärme aus einem zentralen Netz. Nach der Wende kamen Neubaugebiete an den Rändern dazu, während in der Altstadt Haus für Haus instand gesetzt wurde. Diese Abfolge erklärt, warum hier drei sehr verschiedene Sanierungsaufgaben in einer Stadt liegen.
Was die Bausubstanz vor Ort vorgibt
Eine Decke, die mehrfach verändert wurde
In den Altstadthäusern liegen Holzbalkendecken mit Einschub, oft mehrfach verändert und nicht überall gleich stark. Deshalb legen wir an mehreren Stellen frei und lassen die Decke beurteilen, bevor ein Aufbau geplant wird. Hier arbeiten wir meist mit Trockenestrich, bei dem 40 bis 70 Euro je Quadratmeter Bodenfläche anfallen. In Bernau-Süd liegt Beton, dort begrenzt allein die Aufbauhöhe.
Nachgerüstet in Nischen und Verkastungen
Im Altstadthaus gibt es selten einen durchgehenden Schacht. Wasser und Abwasser wurden nachgerüstet und laufen in Nischen, hinter Verkastungen oder außen an der Hofwand. Bei einer Sanierung fassen wir das zu einem geordneten Strang zusammen, meist an der Rückseite neben Bad und Küche. In Bernau-Süd bleibt die Übergabestation der Fernwärme unberührt, wir arbeiten hinter dem Hausanschluss in der Wohnung.
Wo Fachwerk keine Schlitze verträgt
Der Zählerschrank sitzt im Altstadthaus häufig im Flur oder unter der Treppe, mit wenig Platz und altem Bestand. Wo Fachwerk und dünne Innenwände keine Schlitze vertragen, führen wir in Trockenbau oder in Kanälen aufputz, was 18 Prozent spart. Über das ganze Haus gerechnet sind das 90 bis 160 Euro je Quadratmeter Wohnfläche; mit neuem Zählerschrank steigt die Spanne auf 115 bis 195 Euro. Die Elektroinstallation übernimmt ein Partnerbetrieb aus unserem festen Kreis; abgerechnet wird trotzdem über uns.
Rückwärts gerechnet vom fertigen Fußboden
Die Geschosshöhen der Altstadt sind niedrig, und jede Schicht im Fußboden verkleinert die lichte Höhe unter dem Türsturz. Deshalb rechnen wir den Aufbau von der Oberkante Fertigfußboden rückwärts. Bodengleiche Duschen entstehen mit flachen Rinnen und einer Abdichtung im Verbund. Über der Rohdecke der Blocks stehen meist nur vier bis sechs Zentimeter zur Verfügung.
Zwei Wege für die Abluft
Innenliegende Bäder aus späteren Umbauten bekommen eine Abluftleitung über das Dach oder eine Kernbohrung zum Hof. In den Blocks in Bernau-Süd hängen mehrere Wohnungen an einem gemeinsamen Schacht, deshalb stimmen wir den Volumenstrom des Geräts darauf ab. Sind die Fenster erneuert, fällt die Fuge als Luftweg weg, und die Lüftung wird Teil der Planung. In Gebäuden mit Fachwerk achten wir zusätzlich auf trockene Anschlüsse an Holzbauteile.
Teilung, Material und Profil sind vorgegeben
Im geschützten Bereich der Altstadt bestimmt die Denkmalschutzbehörde Teilung, Material und Profil. Vorhandene Fenster instand zu setzen liegt bei 900 bis 1.800 Euro je Stück und bewahrt das Bild der Gasse. Ein Holzfenster mit drei Scheiben liegt bei 1.100 bis 2.200 Euro. Wer Holz-Aluminium wählt, zahlt 1.400 bis 2.600 Euro je Fenster. Außerhalb der Altstadt sind Kunststofffenster ab 700 Euro je Fenster der übliche Weg. Neue Fenster und Außentüren fördert das BAFA nach der BEG mit 15 Prozent der Kosten, nach einem individuellen Sanierungsfahrplan mit 20 Prozent; beantragt wird vor der Vergabe, Stand 2026.
Kleinteilige Grundrisse und was sich öffnen lässt
Die Bernauer Altstadthäuser sind schmal, und die Räume folgen hintereinander von der Straße zum Hof. Der häufigste Wunsch lautet deshalb, die hinteren Räume zu einem Wohnbereich mit Küche zu verbinden. Ob das geht, entscheidet die Wand: Ziegel, Fachwerk mit Ausfachung oder eine später eingezogene Leichtbauwand tragen ganz unterschiedlich.
Wir legen vor dem Angebot an wenigen Stellen frei und lassen die tragenden Bauteile beurteilen. Eine Öffnung in einer nicht tragenden Wand liegt bei 400 bis 900 Euro. Tragend ausgeführt kostet sie bis 1,25 Meter Breite 2.500 bis 4.500 Euro und bis drei Meter 4.000 bis 8.000 Euro. Wer vorab einschätzen will, woran sich eine tragende Wand erkennen lässt, findet die Merkmale im Ratgeber dazu.
Wer hier am häufigsten anruft
Am häufigsten kommt der Käufer eines Altstadthauses, der vor dem Einzug Technik und Oberflächen komplett erneuern lässt. Die Reihenfolge liegt dabei fest: erst die Entkernung, dann Leitungen und Elektro, danach Putz, Fliesen und die Oberflächen. Zweiter Fall ist die Wohnung in Bernau-Süd, in der Bad, Elektro und Oberflächen an der Reihe sind.
Dritter Fall sind Vermieter mit mehreren Einheiten in einem Haus, die nacheinander saniert werden. Putz, Fliesen, Malerei und Sanitär liegen bei unseren eigenen Leuten, Dach und Elektro bei Partnern aus unserem festen Kreis. Wie eine Entkernung abläuft und was dabei erhalten bleibt, ist gesondert beschrieben.
Was eine Sanierung in Bernau kostet
Erfahrungswerte, brutto und eingebaut: So sind die Zahlen der Tabelle zu lesen, Stand September 2026. Achten Sie auf die Bezugsgröße: Der Innenputz rechnet je Quadratmeter Wandfläche, alles Übrige je Quadratmeter Wohnfläche.
| Leistung | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Kernsanierung, zurück auf den Rohbau | 1.400–2.200 €/m² | Wohnfläche, plus 15 % bis Baujahr 1918 |
| Komplettsanierung, alle Gewerke | 900–1.500 €/m² | Wohnfläche |
| Entkernung inklusive Entsorgung | 40–90 €/m² | Wohnfläche |
| Innenputz Q2 | 25–45 €/m² | Wandfläche |
| Container 7 m³ | 350–650 € | je Stück |
Für ein Altstadthaus mit 110 Quadratmetern summiert sich die Kernsanierung damit auf rund 177.000 bis 278.000 Euro. Für die Wohnung in Bernau-Süd ziehen wir fünf Prozent ab, für Häuser ab 1991 zehn Prozent. Eine Wohnung im Vermietungsstandard kostet 15 Prozent weniger, ein gehobener Ausbau 30 Prozent mehr. Als Wand- und Deckenfläche rechnen wir rund 2,7 Quadratmeter je Quadratmeter Wohnfläche bei 2,50 Meter Raumhöhe.
Denkmalschutz: wer in Bernau entscheidet
Bernau gehört zum Landkreis Barnim, und die Untere Denkmalschutzbehörde sitzt dort beim Landkreis. Sie entscheidet über Eingriffe an eingetragenen Denkmalen und im geschützten Bereich der Altstadt. Betroffen sind vor allem Fassade, Fenster, Haustür, Dachfläche und alles, was von der Straße oder von der Mauer aus sichtbar ist.
Für die Planung heißt das: Zuerst klären wir den Status des Hauses, dann die zulässigen Bauteile, dann den Termin. Fotos, Schnitte und eine Beschreibung der Ausführung gehören zum Antrag, den Ihr Architekt einreicht. Wir liefern die Angaben zu Material und Einbau. Innen bleibt dabei meist viel Spielraum, weil sich der Schutz in der Regel auf Substanz und Erscheinungsbild konzentriert.
Genehmigungen, Statik und Zustimmungen
Rechtliche Grundlage ist die Brandenburgische Bauordnung, die Bauaufsicht führt der Landkreis Barnim. Oberflächen, Leitungen, Bäder und Innentüren brauchen in aller Regel kein Verfahren. Anders liegt der Fall bei Eingriffen in tragende Bauteile, bei Änderungen an Rettungswegen und bei neuen Öffnungen in der Außenwand.
Für jeden Durchbruch in einer tragenden Wand wird gerechnet. Die Beurteilung und den Nachweis liefert ein Statiker für 500 bis 1.200 Euro je Vorgang; wir binden ihn ein und bauen nach seinen Vorgaben. In Häusern mit Eigentumswohnungen gilt zusätzlich die Trennung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Fenster, Haustür, Steigleitungen und tragende Wände brauchen einen Beschluss der Gemeinschaft.
Die Baustelle in der Altstadt: Zufahrt, Container, Nachbarn
Innerhalb des Mauerrings sind die Straßen schmal, teilweise gepflastert, und vor vielen Häusern ist kein Platz für ein Fahrzeug. Deshalb planen wir die Logistik wie ein eigenes Gewerk. Die Halteverbotszone und die Stellgenehmigung für den Container beantragen wir vorab bei der Stadt, mit Vorlauf und für einen festen Zeitraum.
Statt einen großen Container lange stehen zu lassen, tauschen wir kleinere häufiger. Bauschutt verlässt das Haus über Rutschen oder in Behältern, nicht als Haufen im Hof. Anlieferungen legen wir auf die Vormittage, damit sie sich nicht mit dem Verkehr in den Gassen überschneiden. Die direkten Nachbarn erhalten vorab einen Zettel mit Bauzeit und Ansprechpartner, und wir halten Gehweg und Hauseingänge frei. Im bewohnten Haus trennen Staubschutzwände den Baubereich, Treppe und Handlauf bekommen eine feste Abdeckung. Gearbeitet wird werktags, laute Arbeiten bündeln wir auf wenige Tage.
Erst das Aufmaß, dann der Festpreis
Den Anfang macht ein Termin bei Ihnen, kostenlos, mit Aufmaß in jedem Raum. Wir prüfen Decken, Leitungswege, Zählerschrank und die Zufahrt und halten fest, was Sie sich vorgenommen haben. Wenige Tage später haben Sie das Angebot im Postfach, mit Festpreis, Gewerkeliste und Bauzeitenplan.
Zwischen Zusage und Baubeginn liegen 3 bis 8 Wochen; bei einem Denkmal kann es länger dauern. Fünf bis zehn Arbeitstage genügen für eine Renovierung mit 70 Quadratmetern, drei bis fünf Wochen für eine Teilsanierung. Laufen alle Gewerke, sind es bei 70 bis 90 Quadratmetern 6 bis 10 Wochen; der Rückbau auf den Rohbau dehnt sich bei 90 Quadratmetern auf 10 bis 16 Wochen. Die Abnahme machen wir gemeinsam, mit Protokoll und den Unterlagen für Elektro und Sanitär.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Kleine Einsätze nach Stunden übernehmen wir nicht, vom klemmenden Fenster bis zum verstopften Siphon. Unser Kalender ist in Abschnitten gebaut, nicht in einzelnen Terminen.
Steht nur die Einrichtung an, ohne Arbeiten am Gebäude, ist das Einrichtungshaus der passende Ansprechpartner. Eine reine Dacheindeckung samt Gerüst, ohne dass drinnen gearbeitet wird, vergibt man an einen Dachdeckerbetrieb. Tritt bei der Entkernung Asbest oder KMF zutage, übernimmt die Beseitigung samt Freimessung ein Spezialbetrieb. Wer rechnet und wer einreicht, steht im Bauantrag namentlich: Architekt und Tragwerksplaner, die wir im Terminplan führen.
Einsatzgebiet: Bernau und die Nachbarn
Gebaut wird in ganz Bernau. In der Altstadt an Bürgermeisterstraße, Tuchmacherstraße, Brauerstraße und Grünstraße, an der Berliner Straße und der Breitscheidstraße. Ebenso in Bernau-Süd, in der Waldsiedlung, in Friedenstal sowie in den Ortsteilen Schönow, Ladeburg, Birkholz und Lobetal. Auch in Panketal, Zepernick und Ahrensfelde sind unsere Leute unterwegs.
Südlich der Landesgrenze schließt Pankow an, wo südlich der Wollankstraße Gründerzeit steht und nördlich Siedlungsbau bis Buch reicht. Über die B2 und die Autobahn ist der Weg dorthin kurz. Unsere Kolonne kommt am Stück und bleibt bis zum Feierabend am Haus, was gerade in engen Gassen die Zahl der Fahrten senkt. Die Anfahrt steckt im Festpreis und taucht auf der Rechnung nicht gesondert auf.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Was beim Rückbau bis auf die tragende Struktur anfällt, steht unter Abbruch und Entkernung. Zahlen für Häuser älterer Baujahre finden Sie bei den Kosten der Altbausanierung. Wenn im Erdgeschoss oder Keller Salpeter und Feuchte auftreten, hilft der Ratgeber zu feuchten Wänden.
Wer Mauerwerk ergänzen oder Stürze setzen lässt, findet den Umfang unter Maurer- und Betonarbeiten. Für Fenster und Haustüren steht die Übersicht unter Fenster und Türen. Und wer vor dem ersten Termin sortieren möchte, arbeitet mit der Checkliste.
So erreichen Sie uns aus Bernau
Wenn Ihr Haus in der Altstadt innen neu werden soll oder die Wohnung in Bernau-Süd an der Reihe ist, kommen wir zum Aufmaß. Am Telefon sitzt von Montag bis Freitag zwischen 7 und 18 Uhr jemand, unter 030 8268 9996. Schreiben Sie uns sonst über das Formular unten auf der Seite, mit Baujahr, Fläche und Lage des Hauses. Darauf kommt ein Rückruf mit einem Vorschlag für den Termin.
