Die Bauzeiten im Überblick
Zu jeder Sanierung gehören zwei Zeiträume: die Wochen auf der Baustelle und der Vorlauf davor. Die Tabelle nennt Erfahrungswerte für Berliner Wohnungen im Bestand.
| Vorhaben | Dauer |
|---|---|
| Renovierung 70 m² | 5–10 Arbeitstage |
| Teilsanierung 70 m² | 3–5 Wochen |
| Komplettsanierung 70–90 m² | 6–10 Wochen |
| Kernsanierung 90 m² | 10–16 Wochen |
| Strangsanierung, ein Strang über 5 Geschosse | 3–5 Wochen |
| Dachgeschossausbau 60 m² | 10–16 Wochen |
| Vorlauf für Planung, Material und Genehmigungen | 3–8 Wochen |
Die Werte gelten für durchgehende Arbeit ohne Unterbrechung. Zählt man den Vorlauf dazu, liegt eine Komplettsanierung bei neun bis achtzehn Wochen von der Anfrage bis zur Abnahme.
Der Vorlauf, bevor der erste Handwerker kommt
In diesen drei bis acht Wochen passiert das meiste, was über den Termin entscheidet. Aufmaß und Planung stehen am Anfang, danach folgen Angebot und Entscheidung.
Dann beginnt die Bestellung. Fenster nach Maß, Sonderformate bei Fliesen und Türen mit Sondermaß haben eigene Lieferzeiten. Diese Zeit läuft nicht neben dem Bau, sie läuft davor.
Genehmigungen laufen ebenfalls hier. Ein WEG-Beschluss hängt am Versammlungstermin, eine Genehmigung nach der Erhaltungsverordnung am Bezirk. Wer im Januar anfragt und im März bauen will, rechnet mit acht Wochen Vorlauf und ist damit gut aufgestellt.
Wo die Wochen einer Komplettsanierung hingehen
Die Tabelle zeigt den oberen Rand der Spanne, also zehn Wochen bei 70 bis 90 m².
| Woche | Was auf der Baustelle passiert |
|---|---|
| 1 | Baustelleneinrichtung, Abbruch, Entsorgung |
| 2 | Durchbrüche, Rohbauarbeiten, Fenster |
| 3–4 | Sanitär- und Elektro-Rohinstallation, Schlitze schließen |
| 4–5 | Estrich, danach Trockenzeit |
| 5–6 | Trockenbau, Putz und Spachtel |
| 6–7 | Fliesen in Bad und Küche |
| 7–8 | Maler, anschließend Bodenbelag |
| 9 | Endmontage Sanitär und Elektro, Türen |
| 10 | Bauendreinigung, Abnahme mit Protokoll |
Auffällig ist der Abschnitt nach dem Estrich. Dort steht die Trockenzeit, in der auf der Fläche niemand arbeitet. Sie ist kein Leerlauf, sondern die Voraussetzung für den Bodenbelag.
Deshalb wird in dieser Phase vorgezogen, was ohne den fertigen Boden geht: Vorsatzschalen, Spachtel und Fliesen an der Wand. Welches Gewerk in dieser Zeit einhaken kann, steht unter Gewerke in der richtigen Folge.
Warum die Fläche allein nichts über die Dauer sagt
Eine Renovierung von 120 m² geht schneller als eine Kernsanierung von 60 m². Entscheidend ist die Zahl der Gewerke, nicht die Zahl der Quadratmeter.
Der zweite Treiber ist das Baujahr. Im Gründerzeitbau kommen die Prüfung der Holzbalkendecke, die Leitungsführung um den Stuck und die Kastenfenster dazu. In der Platte liegt der Grundriss durch tragende Querwände fest, dafür sind die Leitungswege kurz.
Der dritte Treiber ist der Grundriss. Bleibt er, wie er ist, bleiben auch die Leitungswege. Wandert das Bad, wandern Fallrohr, Gefälle und Estrichaufbau mit. Was das kostet, zeigen die Kennwerte nach Fläche und Baujahr.
Fünf Gründe, aus denen ein Zeitplan länger wird
Lieferzeiten. Fenster nach Maß, Sonderformate bei Fliesen und Innentüren mit Sondermaß bestimmen den Baubeginn. Bestellt wird nach der Bemusterung, deshalb ist die Bemusterung ein Termin und keine Stimmungsfrage.
Genehmigungen. Beschluss der Eigentümergemeinschaft, Milieuschutz und Denkmalschutz haben eigene Fristen. Sie lassen sich vorziehen, aber nicht abkürzen. Welche Vorhaben betroffen sind, klärt die soziale Erhaltungsverordnung.
Trockenzeiten. Zementestrich braucht bis zur Belegreife vier bis sechs Wochen, Fließestrich zwei bis vier. Trockenestrich kommt ohne diese Wartezeit aus und ist der schnelle Aufbau bei knapper Höhe.
Winterbaustelle. Estrich und Putz trocknen nur bei ausreichender Temperatur. In der kalten Jahreszeit gehören dichte Fenster und eine Bauheizung in den Plan, dann läuft der Winter mit.
Bewohntes Objekt. Wird während der Arbeiten gewohnt, wird in Abschnitten gebaut. Der Plan bekommt dafür mehr Wochen und die Wohnung bleibt durchgehend nutzbar.
Bauen in Abschnitten, wenn die Wohnung bewohnt bleibt
Das funktioniert und folgt einem festen Muster. Die Wohnung wird in zwei oder drei Bauabschnitte geteilt. Jeder Abschnitt bekommt eine eigene Staubschutzwand und einen eigenen Übergabetermin.
Üblich ist diese Folge: zuerst die Räume, in denen nicht geschlafen wird, dann das Bad, zuletzt die Schlafräume. Während der Arbeiten am Bad wird eine Dusche im Nebenraum provisorisch angeschlossen oder eine Lösung im Haus vereinbart.
Drei Punkte gehören vorher geklärt. Wo stehen die Möbel während der Arbeiten, wie läuft der Materialweg durch die Wohnung, und an welchen Tagen sind Wasser oder Strom abgestellt. Abstellungen werden angekündigt, in der Regel einen Tag vorher.
Bei einer Strangsanierung im bewohnten Haus ist dieses Vorgehen der Normalfall. Die Arbeiten wandern Geschoss für Geschoss durch den Strang, drei bis fünf Wochen für fünf Geschosse.
Was einen Termin hält
Drei Dinge wirken mehr als alles andere. Erstens ein Bauzeitenplan mit Übergabepunkten statt mit Wunschterminen. Zweitens eine Bemusterung, die vor dem ersten Bautag abgeschlossen ist. Drittens ein Ansprechpartner, der die Gewerke abruft und Entscheidungen einholt.
Dazu kommt der Puffer. Wer ihn einplant, hält den Übergabetermin auch dann, wenn hinter der alten Verkleidung etwas Neues auftaucht. Die Checkliste vor dem Auftrag nennt die Punkte, die man dafür vorher prüft.
Was davon bei uns liegt
Wir führen den Bauzeitenplan und rufen die Gewerke ab. Sanitär, Fliesen, Maler und Stuck sind unsere eigenen Leute, Dach und Elektro feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Für Sie bleibt es ein Vertrag und ein Bauleiter.
Wie sich der Zeitplan bei einer Altbausanierung verschiebt, hängt am Bestand. In Charlottenburg mit hohen Räumen und Stuck rechnen wir anders als in einer Zeile der 1960er Jahre.
Zwei Angaben genügen für eine erste Einschätzung
Nennen Sie Fläche und Umfang, dazu den Satz, ob während der Arbeiten gewohnt wird. Daraus ergibt sich, ob wir über Arbeitstage oder über Wochen sprechen. Rufen Sie an unter 030 8268 9996, Montag bis Freitag zwischen 7 und 18 Uhr. Wer einen Wunschtermin hat, nennt ihn im Formular auf dieser Seite, dann rechnen wir rückwärts.
