Vier Umfänge, vier Preisklassen
Wer Angebote vergleicht, sortiert am besten zuerst den Umfang. Zwischen renovieren und kernsanieren liegt der Faktor fünf. Zwei Angebote mit verschiedenem Umfang lassen sich deshalb nicht nebeneinanderlegen. Die Tabelle nennt Erfahrungswerte je Quadratmeter Wohnfläche, brutto und eingebaut, Stand September 2026. Ein Angebot sind diese Zahlen nicht.
| Umfang | €/m² Wohnfläche | Was darin steckt |
|---|---|---|
| Renovierung | 250–450 € | Maler, Boden, Kleinreparaturen, Türen |
| Teilsanierung | 500–900 € | Ein Bad oder die Küche neu, dazu Maler, Boden, Teilelektro |
| Komplettsanierung | 900–1.500 € | Alle Gewerke, Bad und Küche neu, Elektro und Sanitär neu |
| Kernsanierung | 1.400–2.200 € | Zurück auf den Rohbau, Grundriss neu, Estrich, Fenster |
Die Grenze zwischen Renovierung und Teilsanierung verläuft an der Wand. Solange nur Oberflächen erneuert werden, bleibt es Renovierung. Sobald eine Leitung geöffnet oder ein Raum umgewidmet wird, beginnt die Sanierung.
Zuschlag und Abschlag nach Baujahr
Der Quadratmeterpreis oben gilt für ein Haus der Nachkriegsjahre. Für ältere und jüngere Bauten verschiebt sich die Rechnung.
| Baualtersklasse | Faktor |
|---|---|
| Gründerzeit bis 1918 | +15 % |
| 1919–1948 | +8 % |
| 1949–1968 | ±0 |
| 1969–1990, Plattenbau eingeschlossen | −5 % |
| ab 1991 | −10 % |
Dazu kommt der Ausbaustandard. Vermietungsstandard senkt den Preis um 15 Prozent, eine solide Ausstattung verändert ihn nicht, gehobene Ausstattung hebt ihn um 30 Prozent. Ab 300 Quadratmetern Wohnfläche wird nicht mehr pauschal gerechnet. Dann zählt das Aufmaß Raum für Raum.
Renovierungskosten nach Wohnungsgröße
Diese Staffel rechnet die Spanne von 250 bis 450 Euro je Quadratmeter auf die üblichen Berliner Wohnungsgrößen um. Baujahr und Ausstattung sind darin noch nicht berücksichtigt.
| Wohnfläche | Renovierung gesamt |
|---|---|
| 50 m² | 12.500–22.500 € |
| 60 m² | 15.000–27.000 € |
| 70 m² | 17.500–31.500 € |
| 80 m² | 20.000–36.000 € |
| 100 m² | 25.000–45.000 € |
Komplettsanierung nach Wohnungsgröße
Dieselbe Staffel für 900 bis 1.500 Euro je Quadratmeter. Hier sind alle Gewerke enthalten, dazu Elektro und Sanitär vollständig neu.
| Wohnfläche | Komplettsanierung gesamt |
|---|---|
| 50 m² | 45.000–75.000 € |
| 60 m² | 54.000–90.000 € |
| 70 m² | 63.000–105.000 € |
| 80 m² | 72.000–120.000 € |
| 100 m² | 90.000–150.000 € |
Die Spannen sind breit, und dafür gibt es einen Grund. Eine 70 Quadratmeter große Wohnung mit vorhandenem Bad an alter Stelle liegt am unteren Rand. Dieselbe Fläche mit versetztem Bad, neuem Estrich und großformatigen Fliesen liegt am oberen. Wer die eigene Zahl selbst verschieben will, findet die Faktoren im Sanierungsrechner.
Wohin das Geld innerhalb einer Komplettsanierung geht
Diese Anteile helfen beim Prüfen eines Angebots. Weicht eine Position stark ab, lohnt die Rückfrage, was darin enthalten ist. Die dritte Spalte rechnet die Anteile an einer Beispielsumme von 84.000 Euro durch, also 70 Quadratmeter zu 1.200 Euro.
| Gewerk | Anteil | Bei 84.000 € |
|---|---|---|
| Fliesen- und Bodenarbeiten | 18 % | 15.120 € |
| Sanitär- und Heizungsleitungen | 15 % | 12.600 € |
| Maler, Putz und Stuck | 14 % | 11.760 € |
| Elektroinstallation | 13 % | 10.920 € |
| Trockenbau und Wandarbeiten | 12 % | 10.080 € |
| Fenster, Türen und Tischlerarbeiten | 12 % | 10.080 € |
| Abbruch, Entkernung und Entsorgung | 8 % | 6.720 € |
| Planung, Bauleitung und Baustelle | 8 % | 6.720 € |
Zwei Zahlen fallen dabei auf. Erstens liegen Fliesen und Böden vor der Haustechnik, weil sie die größten Flächen betreffen. Zweitens sind Planung und Bauleitung mit 8 Prozent ein echter Posten. Wer sie im Angebot nicht findet, sollte danach fragen, denn koordiniert wird trotzdem.
Einzelpreise zum Gegenrechnen
| Leistung | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Wände und Decken streichen | 18–32 €/m² | Wohnfläche |
| Tapete runter, neu tapezieren und streichen | 28–48 €/m² | Wohnfläche |
| Spachteln bis Q3, dann streichen | 42–70 €/m² | Wohnfläche |
| Ständerwand, einfach beplankt | 45–75 €/m² | Wandfläche |
| Fliesen verlegen bis 30 × 60 cm | 45–75 €/m² | Fläche, ohne Material |
| Laminat verlegen | 15–30 €/m² | Bodenfläche |
| Parkett verlegen | 35–70 €/m² | Bodenfläche |
| Elektro komplett neu | 90–160 €/m² | Wohnfläche |
| Elektro komplett neu mit Zählerschrank | 115–195 €/m² | Wohnfläche |
| Zementestrich | 35–60 €/m² | Bodenfläche |
| Entkernung inklusive Entsorgung | 40–90 €/m² | Wohnfläche |
| Innentür mit Zarge | 450–1.100 € | je Tür |
| Wanddurchbruch, nicht tragende Wand | 400–900 € | je Öffnung |
Wohnfläche, Wandfläche, Bodenfläche
Zu jeder Zahl gehört die Bezugsgröße, sonst widerspricht sich jede Rechnung. Malerpreise stehen je Quadratmeter Wohnfläche, Trockenbaupreise je Quadratmeter Wandfläche. Die Umrechnung lautet: rund 2,7 Quadratmeter Wand- und Deckenfläche je Quadratmeter Wohnfläche bei 2,50 Meter Raumhöhe. Eine 70 Quadratmeter große Wohnung hat damit rund 189 Quadratmeter Wand und Decke.
Im Berliner Altbau mit 3,20 Meter Raumhöhe steigt dieser Wert deutlich. Deshalb liegen Malerangebote für Gründerzeitwohnungen oft über dem, was die Wohnflächenspanne erwarten lässt. Wie sich das im Einzelnen aufteilt, zeigen die Malerkosten mit den Zuschlägen für Untergrund und Oberflächengüte.
Drei durchgerechnete Beispiele
Altbauwohnung, 70 m², Baujahr 1905. Komplettsanierung im Vermietungsstandard: Basis 900 bis 1.500 Euro je Quadratmeter. Der Gründerzeitzuschlag von 15 Prozent führt auf 1.035 bis 1.725 Euro. Der Vermietungsstandard nimmt 15 Prozent heraus und endet bei rund 880 bis 1.466 Euro. Mal 70 Quadratmeter sind das rund 61.600 bis 102.600 Euro.
Plattenbauwohnung, 60 m², WBS 70. Komplettsanierung in solider Ausstattung: Basis 900 bis 1.500 Euro je Quadratmeter, abzüglich 5 Prozent also 855 bis 1.425 Euro. Mal 60 Quadratmeter sind das 51.300 bis 85.500 Euro. Die Sanitärzelle wird dabei als Ganzes ersetzt.
Zeilenbauwohnung, 80 m², Baujahr 1962. Teilsanierung in solider Ausstattung: Basis 500 bis 900 Euro je Quadratmeter, Faktor 1,0. Mal 80 Quadratmeter sind das 40.000 bis 72.000 Euro. Kommt die Elektroinstallation vollständig neu dazu, sind das nach der Einzelpreistabelle weitere 7.200 bis 12.800 Euro.
Wie lange es dauert
| Vorhaben | Dauer |
|---|---|
| Renovierung 70 m² | 5–10 Arbeitstage |
| Teilsanierung 70 m² | 3–5 Wochen |
| Komplettsanierung 70–90 m² | 6–10 Wochen |
| Kernsanierung 90 m² | 10–16 Wochen |
| Vorlauf für Planung, Material und Genehmigungen | 3–8 Wochen |
Die Dauer hängt an der Zahl der Gewerke, nicht an der Fläche. Eine 120 Quadratmeter große Renovierung dauert kaum länger als eine mit 70 Quadratmetern, weil mehr Leute gleichzeitig arbeiten. Eine Kernsanierung dagegen hat eine feste Reihenfolge, die sich nicht stauchen lässt. Welche Woche womit gefüllt ist, steht unter Dauer einer Wohnungssanierung.
Was die Summe in Berlin zusätzlich verschiebt
Drei örtliche Punkte tauchen in fast jedem Angebot auf. Erstens der Materialtransport: Im Altbau ohne Aufzug geht alles über die Schulter, das kostet Stunden. Zweitens der Container: In engen Hinterhöfen in Prenzlauer Berg steht er auf der Straße mit Sondernutzung. Drittens die Zustimmungen: Fenster, Steigleitungen und tragende Wände berühren Gemeinschaftseigentum und brauchen die WEG.
Im Plattenbestand in Marzahn liegt der Fall anders. Dort sind die Wege kurz, der Aufzug vorhanden und die Grundrisse wiederholen sich. Dafür sind Querwände tragend, und die Aufbauhöhe im Bad ist knapp. Was der Vorkriegsbau im Einzelnen verlangt, steht unter Altbausanierung Kosten. Die jüngeren Jahrgänge ordnen die Baualtersklassen.
Wo zwei Angebote auseinandergehen
Zwei Angebote für dieselbe Wohnung können 20.000 Euro auseinanderliegen und trotzdem beide sauber gerechnet sein. Der Abstand steckt fast immer in denselben sechs Punkten.
Erstens die Bezugsgröße. Steht der Malerpreis je Quadratmeter Wohnfläche oder je Quadratmeter Wandfläche? Zweitens die Oberflächengüte. Q2 ist der übliche Standard, Q3 liegt 12 Prozent darüber, Q4 sogar 25 Prozent. Drittens das Material. Fliesenpreise von 45 bis 75 Euro je Quadratmeter stehen ohne Material. Zwischen Standardware mit 25 bis 45 Euro und gehobener Ware ab 60 Euro je Quadratmeter liegt bei 30 Quadratmetern ein vierstelliger Betrag.
Viertens die Entsorgung. Entkernung inklusive Entsorgung liegt bei 40 bis 90 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ein Container mit 7 Kubikmetern bei 350 bis 650 Euro je Stück. Wer diese Position im Angebot nicht findet, fragt am besten nach. Fünftens die Elektroinstallation. Einzelne Räume neu liegen bei 35 bis 70 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, komplett neu bei 90 bis 160 Euro, mit neuem Zählerschrank bei 115 bis 195 Euro. Das sind drei verschiedene Leistungen unter einem Wort.
Sechstens die Preisform. Ein Festpreis nach Aufmaß und ein Kostenrahmen nach Schätzung sehen auf dem Papier ähnlich aus. Am Ende der Baustelle verhalten sie sich vollkommen verschieden. Ein Angebot, das eine dieser Positionen offenlässt, ist nicht günstiger, sondern nur kürzer.
Wo die Grenze zur Teilsanierung verläuft
Viele Vorhaben beginnen als Renovierung und wachsen in die Teilsanierung hinein. Der Auslöser ist fast immer die Haustechnik. Sobald der Zählerschrank aus der Bauzeit stammt oder die Steigleitung offen liegt, verschiebt sich der Umfang. Aus 250 bis 450 Euro je Quadratmeter werden dann 500 bis 900 Euro.
Deshalb lohnt eine ehrliche Bestandsaufnahme vor dem ersten Angebot. Drei Fragen genügen meist: Wie alt ist die Elektroinstallation, wie alt sind die Leitungen im Bad, und soll der Grundriss bleiben? Aus den Antworten folgt die Zeile in der Tabelle. Alles Weitere ist Ausstattung.
Der Lohnanteil in der Steuer
Bei selbst genutztem Wohnraum lassen sich nach Paragraf 35a EStG 20 Prozent des Lohnanteils einer Handwerkerrechnung von der Steuerschuld abziehen. Die Grenze liegt bei 1.200 Euro im Jahr. Voraussetzung ist ein getrennt ausgewiesener Lohnanteil und die Zahlung per Überweisung. Bei einer Komplettsanierung ist dieser Betrag schnell ausgeschöpft. Wer über den Jahreswechsel baut, kann ihn in zwei Jahren nutzen.
Von der Spanne zum Festpreis
Wir sanieren Wohnungen, Wohnhäuser und Gewerbeflächen im Bestand, vom einzelnen Gewerk bis zur Komplettsanierung. Der Vor-Ort-Termin mit Aufmaß Raum für Raum kostet nichts. Danach steht ein schriftliches Angebot mit Festpreis, aufgeschlüsselt nach Gewerken, dazu ein Bauzeitenplan mit Tagen je Gewerk. Die Zahlen auf dieser Seite sind der Rahmen, das Angebot ist die Zahl.
Einzelne Reparaturen und Notdienst gehören nicht dazu: der tropfende Hahn, die defekte Steckdose, der verstopfte Abfluss. Wir arbeiten in Bauabschnitten, nicht im Stundeneinsatz. Statische Berechnungen stellt ein Statiker aus, den wir einbinden und koordinieren.
Wo Ihre Wohnung in der Tabelle landet
Nennen Sie uns Baujahr, Wohnfläche und den gewünschten Umfang. Dann ordnen wir Ihr Vorhaben am Telefon in eine der vier Zeilen ein: 030 8268 9996, Mo–Fr 7–18 Uhr. Wer lieber schreibt, schickt dieselben drei Angaben über das Formular unten auf der Seite.
