Drei Baualter, drei Herangehensweisen
Zwischen Frankfurter Allee und Karlshorst liegen drei Wohnungen, die kaum etwas gemeinsam haben. An der Frankfurter Allee Süd und in Friedrichsfelde stehen Blöcke vom Typ P2, gebaut zwischen den späten 1960er und den 1980er Jahren. In Alt-Lichtenberg und im Kaskelkiez steht Gründerzeit mit Stuck und Holzbalkendecken. In Karlshorst stehen Villen und Wohnhäuser aus der Zeit um 1910 bis 1935.
Dazu kommt die Rummelsburger Bucht mit Neubau der 2000er Jahre, wo der erste Zyklus von Technik und Oberflächen abläuft. Jedes dieser Baualter hat seine eigene Logik: die Platte ihren Schacht, der Altbau seinen Stuck, das Haus seinen Keller.
Wir arbeiten in allen dreien als Meisterbetrieb mit einem Vertrag, einem Bauzeitenplan und einem Ansprechpartner. Der Unterschied liegt nicht im Ablauf, sondern in der Vorbereitung. In der Platte entscheidet die Statik der Querwände, im Altbau die Tragfähigkeit der Decke.
Was beim Ortstermin geprüft wird
Im Plattenbau messen wir auf und suchen den Installationsschacht. Wir prüfen die Wandstärken, um tragende von nicht tragenden Wänden zu unterscheiden, und sehen uns die Sanitärzelle an. Der Zählerplatz und die vorhandenen Dosenpositionen gehören dazu.
Im Altbau geht es um Deckenbalken, Dielen, Stuck und die Lage der Steigstränge. Im Haus in Karlshorst kommen Keller und Dachraum hinzu. In allen Fällen entsteht daraus ein Festpreis mit einer Position je Gewerk.
Sie zahlen für diesen Termin nichts. Das Angebot geht Ihnen schriftlich zu, zusammen mit einem Plan, der die Arbeitstage je Gewerk ausweist.
Ausgangslagen, die hier regelmäßig vorkommen
Die Dreiraumwohnung im P2 an der Frankfurter Allee Süd
62 Quadratmeter im fünften Geschoss, Bad innenliegend als Sanitärzelle, Küche mit Durchreiche zum Wohnraum. Fernwärme über die Hausstation, Fenster in den 2000er Jahren getauscht. Alles funktioniert, aber Bad, Bodenbelag und Elektro stammen im Kern aus der Bauzeit. Der Auftrag heißt: Zelle raus, Bad neu, Technik und Oberflächen erneuern.
Die Altbauwohnung im Kaskelkiez
85 Quadratmeter um 1895 gebaut, in der Victoriastadt zwischen Kaskelstraße und Nöldnerplatz. Stuck im Flur, Kastenfenster zur Straße, Dielen auf Lagerhölzern, Bad in der ehemaligen Kammer. Die Instandsetzung der 1990er Jahre ist an ihrem Ende angekommen.
Das Haus in Karlshorst
Ein Wohnhaus im Prinzenviertel oder an der Rheinsteinstraße, Baujahr um 1930, rund 160 Quadratmeter auf zwei Ebenen. Massive Wände, Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss, kleines Bad im Obergeschoss. Hier geht es um Grundriss, Technik und oft um den Ausbau des Dachraums.
Wie der Bezirk zu diesem Nebeneinander kam
Alt-Lichtenberg und die Victoriastadt wuchsen ab 1870 neben den Bahnanlagen, als Arbeiterquartier mit Blockrand und engen Höfen. Karlshorst entstand ab 1895 als Villenkolonie an der Rennbahn, später kamen Gartenstadt und Prinzenviertel mit Bestand der 1920er und 1930er Jahre dazu.
Nach 1945 änderte sich das Tempo. Friedrichsfelde wurde in den 1960er und 1970er Jahren mit Wohnblöcken bebaut, Fennpfuhl folgte als erste Großsiedlung Ostberlins. Der Typ P2 prägte diese Jahre: ein Querwandbau mit fester Raumbreite, innenliegendem Bad als Fertigteil und einer Durchreiche zwischen Küche und Wohnzimmer. An der Frankfurter Allee Süd steht er in großer Zahl.
Nach 1990 kam die letzte Schicht dazu. Die Rummelsburger Bucht wurde ab Ende der 1990er Jahre neu bebaut, alte Speicher wurden zu Wohnungen. In Alt-Lichtenberg und im Kaskelkiez wurden die Altbauten instandgesetzt und in Wohnungseigentum aufgeteilt.
Bautechnik vom Plattenbau bis zum Gründerzeithaus
Welche Wand im P2 trägt
Im P2 spannen raumbreite Deckenplatten von Querwand zu Querwand. Tragend sind damit die Wände quer zur Fassade, nicht die Wand längs zum Flur. Wandstärke allein ist kein Beweis, deshalb gehört eine Prüfung dazu; woran man sie erkennt, beschreibt tragende Wand erkennen. Im Gründerzeithaus liegen Holzbalkendecken, die vor schwerem Aufbau eine Prüfung der Balkenlage verlangen.
Der Installationsschacht hinter dem Bad
Im Plattenbau bündelt ein Installationsschacht Wasser, Abwasser und Abluft direkt hinter dem Bad. Küche und Bad liegen deshalb Wand an Wand. Bleiben die neuen Objekte in der Nähe des Schachts, bleibt der Eingriff klein. Im Altbau steigen die Stränge an der Bad- und Küchenwand nach oben, häufig noch in Guss und verzinktem Stahl.
Leerrohre, Dosen und der Zählerplatz
In der Platte liegen Leerrohre mit festen Dosenpositionen in den Wandplatten. Neue Auslässe entstehen in einer Vorsatzschale für 38 bis 65 Euro je Quadratmeter Wandfläche oder in Sockelkanälen. Im Altbau sind Leitungen und Verteiler oft in den 1990er Jahren erneuert worden und heute knapp bemessen. Zieht man alle Leitungen neu, kostet das 90 bis 160 Euro je Quadratmeter; mit Zählerschrank 115 bis 195 Euro.
Wenig Höhe nach dem Ausbau der Zelle
Nach dem Ausbau der Sanitärzelle steht im P2 nur wenig Höhe für den neuen Aufbau bereit. Abdichtung, leichter Estrich und Fliese müssen in diese Höhe passen. Für die bodengleiche Dusche wählen wir ein flaches Element mit Ablauf in der Wand. Im Altbau gibt der alte Dielenboden den Rahmen vor, Zargen und Türblätter werden angepasst.
Der gemeinsame Abluftschacht
Innenliegende Bäder im Plattenbau entlüften über einen gemeinsamen Schacht, oft mit einem Ventilator auf dem Dach. Einzelgeräte müssen zu diesem System passen, sonst wandert Luft in die Nachbarwohnung. Wir klären deshalb vorab mit Genossenschaft oder Verwaltung, welche Geräte zugelassen sind. Im Altbau arbeiten wir mit Fensterlüftung oder einem Gerät mit Nachlauf.
Fenster im Block und im Kaskelkiez
In vielen Blöcken sind die Fenster bereits erneuert, dann bleibt es bei Laibung und Anschluss. Wo sie noch original sind, kosten Kunststofffenster mit Dreifachglas 700 bis 1.400 Euro je Fenster. Im Kaskelkiez stehen Kastenfenster, deren Aufarbeitung bei 900 bis 1.800 Euro je Fenster liegt. Für den Tausch von Fenstern und Außentüren stehen nach heutigem Stand 15 Prozent BEG-Zuschuss bereit, mit individuellem Sanierungsfahrplan 20 Prozent; beantragt wird vor der Vergabe.
Welche Aufträge hier am häufigsten kommen
Im Plattenbau ist es der Austausch der Sanitärzelle mit anschließendem Neubau des Bades. Dazu kommen Bodenbeläge, Malerarbeiten und eine Elektroinstallation, die den heutigen Bedarf abdeckt. Die Sanitärinstallation übernehmen unsere eigenen Leute, ebenso Fliesen, Maler und Stuck.
Im Altbau ist es die Komplettsanierung nach dem Kauf. Alles kommt neu, Stuck und Türblätter bleiben, und der Grundriss wird höchstens an einer Stelle geöffnet. In Karlshorst geht es häufiger um das ganze Haus: Bad, Küche, Elektro, Fenster und der Dachraum in einem Zug.
Ein vierter Auftrag zieht sich durch alle Bestände: die Strangsanierung im bewohnten Haus. Wie sie abläuft, steht auf der Seite zur Strangsanierung.
Preise für Lichtenberger Objekte
Gerechnet ist brutto und eingebaut, nach Erfahrung aus dem Bestand, Stand September 2026. Die Werte je Quadratmeter gelten für die Wohnfläche, der Durchbruch je Öffnung.
| Vorhaben | Objekt in Lichtenberg | Erfahrungswert | Bauzeit |
|---|---|---|---|
| Komplettsanierung | 62 m² P2-Block, Frankfurter Allee Süd | 900–1.500 €/m², minus 5 % für 1969 bis 1990 | 6–10 Wochen |
| Komplettsanierung | 85 m² Gründerzeit im Kaskelkiez | 900–1.500 €/m², plus 15 % für Baujahr bis 1918 | 6–10 Wochen |
| Kernsanierung | 90 m² mit neuem Grundriss und neuem Estrich | 1.400–2.200 €/m² | 10–16 Wochen |
| Wanddurchbruch tragend, bis 3 m | Querwand im P2 öffnen | 4.000–8.000 € je Öffnung, plus Statiker 500–1.200 € | im Bauablauf enthalten |
| Strangsanierung | ein Strang über fünf Geschosse | 800–1.500 € je Geschoss und Strang | 3–5 Wochen |
Für die Rummelsburger Bucht und andere Baujahre ab 1991 ziehen wir 10 Prozent ab. Vermietungsstandard senkt den Wert um 15 Prozent, gehobene Ausstattung hebt ihn um 30 Prozent. Bei Selbstnutzung greift Paragraf 35a EStG mit 20 Prozent des Lohnanteils, gedeckelt auf 1.200 Euro im Jahr; den Lohnanteil weisen wir getrennt aus. Wer vermietet, darf nach Paragraf 559 BGB jährlich 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete legen. Innerhalb von sechs Jahren ist bei 3 Euro je Quadratmeter Schluss. Das ist der Stand 2026.
Zustimmungen, Statik und Genehmigungen
In den Plattenbaubeständen gehört die Wohnung oft einer Genossenschaft oder liegt in einer Eigentümergemeinschaft. Jeder Eingriff in eine Querwand braucht deren Zustimmung und die Berechnung eines Statikers. Wir reichen Zeichnung und Beschreibung ein, damit die Entscheidung in einem Durchgang fällt.
Auch im Altbau entscheidet die Gemeinschaft über Fenster, Wohnungstür, Steigleitungen und tragende Bauteile. Einzelne Ensembles in Karlshorst und in der Victoriastadt stehen unter Denkmalschutz, der Fassade, Fenster und Treppenhaus bindet. Für den Innenausbau bleibt dabei viel Spielraum.
Statische Berechnungen und Bauanträge gehören einem Statiker oder Architekt; wir holen ihn ins Team und stimmen seine Termine mit dem Bauablauf ab. Sein Vorgang schlägt mit 500 bis 1.200 Euro zu Buche. Was ein Durchbruch insgesamt kostet, rechnet die Seite zu den Kosten für Wanddurchbrüche vor.
Aufzug im Block, Treppe im Kaskelkiez
Die Blöcke an der Frankfurter Allee Süd haben Aufzüge, das macht den Materialtransport planbar. Kabine und Türen bekommen eine Verkleidung, damit nichts zerkratzt. Container stehen meist auf dem Parkplatz vor dem Haus, abgestimmt mit Genossenschaft oder Verwaltung.
Im Kaskelkiez sieht es anders aus. Enge Treppenhäuser ohne Aufzug bedeuten Transport über die Schulter oder einen Außenaufzug am Fenster. Ein Siebenkubikmeter-Container schlägt mit 350 bis 650 Euro zu Buche.
Laute Arbeiten legen wir in die Vormittagsstunden, gearbeitet wird an Werktagen. Im Aufgang hängt vorher ein Aushang mit Bauzeit und Ansprechpartner. Für Elektro und Dach arbeiten wir mit festen Partnern, die in unserem Bauzeitenplan stehen und unter unserer Bauleitung arbeiten; Ihr Vertragspartner bleiben wir.
Material und Werkzeug kommen mit dem Bus von der Haynauer Straße 58 in Berlin-Lankwitz. Diese Fahrt ist einkalkuliert, abgerechnet werden die Stunden auf Ihrer Baustelle.
Was wann passiert
Wenige Tage nach dem Aufmaß liegt Ihr Angebot vor. Mit der Zusage beginnt der Vorlauf aus Planung, Statik, Bestellung und Zustimmungen, üblicherweise 3 bis 8 Wochen. In Genossenschaftsbeständen richtet sich das Tempo nach dem Sitzungsrhythmus.
Sobald das Material im Haus ist, geht es los. Renovieren auf 70 Quadratmetern dauert 5 bis 10 Arbeitstage. Ein Bad mit Maler und Boden zieht 3 bis 5 Wochen. Der volle Umfang auf 62 bis 90 Quadratmetern zieht sich über 6 bis 10 Wochen. Ein neu gestellter Grundriss braucht 10 bis 16 Wochen, ein Strang über fünf Geschosse 3 bis 5 Wochen.
Den Schluss bildet die gemeinsame Abnahme mit Protokoll, dazu die Unterlagen für Elektro und Sanitär. Die Wohnung wird besenrein übergeben, Restarbeiten stehen mit Datum im Protokoll.
Was andere Betriebe besser übernehmen
Einzelne Reparaturen und den Notdienst bedienen wir nicht. Wenn nachts das Wasser läuft, hilft ein Betrieb mit Bereitschaftsdienst. Unser Zuschnitt ist der Bauabschnitt mit festem Plan.
Wer nur Möbel und eine Küche geplant haben möchte, ohne dass gebaut wird, ist im Küchenstudio richtig. Für Fassade, neue Dacheindeckung und Gerüst ohne Innenausbau ist ein Dachbetrieb der richtige Auftragnehmer. Asbest und künstliche Mineralfasern mit Freimessung gehören in die Hand eines zugelassenen Schadstoffbetriebs. Und die Unterschrift unter Statik und Bauantrag leistet der Statiker oder Architekt selbst.
Einsatzgebiet: Lichtenberg und die Nachbarn
Gebaut wird im ganzen Bezirk. In Alt-Lichtenberg an der Möllendorffstraße und im Weitlingkiez, in der Victoriastadt rund um Kaskelstraße und Nöldnerplatz, an der Frankfurter Allee Süd und in Friedrichsfelde an der Sewanstraße. Ebenso in Fennpfuhl am Anton-Saefkow-Platz, in Karlshorst zwischen Treskowallee und Rheinsteinstraße und an der Rummelsburger Bucht.
Über die Bezirksgrenze hinaus fahren wir nach Friedrichshain diesseits des Ostkreuzes und nach Weißensee nördlich der Landsberger Allee. In Hohenschönhausen entlang der Konrad-Wolf-Straße und in Marzahn östlich der Wuhle steht dieselbe Platte wie an der Frankfurter Allee. Auf der anderen Seite der Spree bauen wir in Treptow, wo Gründerzeit und Siedlung dicht beieinanderliegen.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Welche Technik in welchem Baujahr steckt, sortieren die Berliner Baualtersklassen von der Gründerzeit bis zum Plattenbau. Soll der Grundriss neu entstehen, ist die Kernsanierung der passende Umfang.
Für Häuser mit mehreren Parteien lohnt die Seite zur Sanierung im Mehrfamilienhaus. Wer eine Wand öffnen will, findet Preise und Voraussetzungen unter Wanddurchbruch. Und wie lange welcher Umfang dauert, steht kompakt bei der Bauzeit.
Ein Anruf genügt für den ersten Termin
Was bei Ihnen ansteht, die Sanitärzelle, die Elektroinstallation oder gleich der ganze Grundriss, klärt sich in der Wohnung schneller als am Telefon. Von Montag bis Freitag zwischen 7 und 18 Uhr nimmt bei 030 8268 9996 jemand ab. Wer schreiben möchte, nutzt das Formular unten auf der Seite und beschreibt kurz die Wohnung.
