Wann die Steigleitungen an der Reihe sind
Eine Strangsanierung steht an, wenn die senkrechten Leitungen im Haus ihr Alter erreicht haben. Verzinkte Stahlrohre für Trinkwasser halten erfahrungsgemäß 40 bis 50 Jahre. Gussrohre im Abwasserstrang halten länger, die Muffen und Abzweige daran meist nicht. Der Auslöser ist selten ein Gutachten. Meist ist es der dritte Rohrbruch innerhalb von zwei Jahren.
Die zweite Gruppe plant vorher. Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften, die ohnehin an die Bäder gehen, ziehen den Strang vor. Das ist der ruhigere Weg, weil Schacht und Fliesenspiegel nur einmal geöffnet werden. Wer eine einzelne Wohnung im Haus herrichtet, fragt den Strang am besten gleich mit ab.
Für Sie bleibt es dabei ein Vertrag über alle Gewerke, ein Bauzeitenplan und ein Ansprechpartner. Sanitärtechnik machen unsere eigenen Leute, Fliesen und Maler ebenso. Elektro läuft über feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen, koordiniert vom selben Bauleiter.
Was ein Strang ist und was daran erneuert wird
Ein Strang ist die senkrechte Leitungsführung durch alle Geschosse eines Hauses. Dazu gehören die Steigleitung für Kaltwasser, die Warmwasserleitung, die Zirkulation und die Abwasserfallleitung. In den meisten Berliner Häusern liegen diese Rohre in einem gemauerten oder abgemauerten Schacht. Er grenzt an Bad und Küche, weil dort die Zapfstellen sitzen.
Erneuert werden drei Teile. Der erste sind die Steigleitungen selbst, vom Verteiler im Keller bis zur Entlüftung über Dach. Der zweite ist die Anbindung jeder Wohnung: Abzweig aus dem Schacht, Absperrung, Wasserzähler und die Leitung bis zu den Zapfstellen. Der dritte ist alles, was beim Öffnen anfällt, also Putz, Fliesen, Vorwand und Revisionsklappen.
Material und Schallschutz
Für Trinkwasser setzen wir je nach Objekt Edelstahl, Kupfer oder Mehrschichtverbundrohr ein. Die Wahl hängt am Wasser im Netz, am Druck und an der Länge der Leitung. Für Abwasser kommt gusseisernes Rohr oder schallgedämmtes Kunststoffrohr in den Schacht. Im Altbau mit Holzbalkendecke entscheidet dieser Punkt darüber, wie das Haus die neue Leitung später hört.
Zirkulation und Warmwasser
Die Warmwasserzirkulation entscheidet darüber, wie schnell warmes Wasser an der Zapfstelle ankommt. In vielen Häusern der fünfziger und sechziger Jahre ist sie gar nicht vorhanden oder hydraulisch nie eingestellt worden. Beim Strangtausch legen wir sie neu mit und stellen die Regulierventile ein. Das ist der Moment, in dem das mit geringem Aufwand geht, weil die Leitung ohnehin offen liegt.
Schachtöffnung und Revisionsklappen
Der Schacht wird geschossweise geöffnet, meist von der Badseite aus. Danach bekommt jede Wohnung eine Revisionsklappe vor der Absperrung. Das ist kein Detail am Rand. Mit Klappe ist die Absperrung beim nächsten Schaden in einer Minute erreichbar, und der Fliesenspiegel bleibt, wie er ist.
Wie das im bewohnten Haus abläuft
Der Regelfall ist das bewohnte Haus. Niemand zieht für drei Wochen aus, und das ist auch nicht vorgesehen. Wir arbeiten strangweise von unten nach oben. Ein Strang wird begonnen und fertiggestellt, bevor der nächste aufgeht.
Jede Wohnung ist dabei drei bis fünf Tage ohne Wasser an den betroffenen Zapfstellen. In dieser Zeit stehen Provisorien bereit: ein Bauwasseranschluss im Treppenhaus oder in der Küche und eine Toilette im Haus. Welche Wohnung an welchem Tag dran ist, steht vorab im Plan. Jeder Haushalt weiß also, an welchem Montag es bei ihm losgeht.
Ein Strang über fünf Geschosse dauert in der Regel drei bis fünf Wochen. Ein Haus mit vier Strängen liegt nacheinander bei drei bis fünf Monaten. Mit zwei Kolonnen parallel verkürzt sich das deutlich, dafür sind mehr Wohnungen gleichzeitig in Arbeit.
Die Berliner Bestände und ihre Stränge
Im Gründerzeitbau bis 1918 wurden die Bäder nachträglich eingebaut, häufig in der ehemaligen Speisekammer. Die Stränge liegen dort, wo im ursprünglichen Plan kein Platz für sie vorgesehen war: in Ecken, hinter Vorsatzschalen, gelegentlich aufputz. Stuck und Deckenprofile bestimmen dabei mit, wo die Leitung entlanggeführt wird.
Im Zwischenkriegs- und Siedlungsbau von 1919 bis 1948 sitzen die Stränge meist in der Mittelachse zwischen Bad und Küche. Die Grundrisse sind eng, der Schacht ist schmal. Hier lohnt der Blick, ob das Bad bei der Gelegenheit um die Tiefe der alten Vorwand wächst.
Im Nachkriegs- und Zeilenbau von 1949 bis 1968 sind die Steigleitungen heute am Ende ihrer Lebensdauer. Aus diesem Bestand kommen die meisten Anfragen. Die Bäder sind oft kleiner als vier Quadratmeter, und der Strang steht mitten in der knappen Fläche.
In der Platte von 1969 bis 1990 steckt die Sanitärzelle als fertiges Bauteil in der Wohnung, und die Lüftung läuft über gemeinsame Schächte. Der Strang ist dort gut zugänglich, weil er von Anfang an einen eigenen Schacht hatte. Dafür berührt jeder Eingriff Gemeinschaftseigentum, und Genossenschaft oder Eigentümergemeinschaft entscheiden mit.
Im Einfamilienhaus und in der Doppelhaushälfte gibt es keinen Strang im eigentlichen Sinn, sondern eine einzelne Steigleitung über zwei Ebenen. Der Aufwand ist kleiner, der Ablauf derselbe. Hier rechnen wir nach Aufmaß statt nach Geschoss und Strang.
Im Gewerbe, etwa in einem Ärztehaus oder einem Bürogebäude, kommen Betriebszeiten und Nutzung hinzu. Dort schneiden wir die Abschnitte auf Sprechzeiten und Schließtage zu, nicht auf Geschosse.
Was eine Strangsanierung kostet
Es handelt sich um Erfahrungswerte, brutto und eingebaut, mit Stand September 2026. Verbindlich wird eine Zahl erst mit dem schriftlichen Angebot nach dem Aufmaß im Haus.
| Position | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Steigleitungen Trink- und Abwasser | 800 bis 1.500 € | je Geschoss und Strang |
| Anbindung einer Wohnung | 2.500 bis 5.000 € | je Wohnung |
| Fliesen im geöffneten Schachtbereich, bis 30 × 60 cm | 45 bis 75 €/m² | Fläche, ohne Material |
| Vorsatzschale vor dem Schacht | 38 bis 65 €/m² | Wandfläche |
| Container 7 m³ für Bauschutt | 350 bis 650 € | je Stück |
Ein Beispiel mit runden Zahlen: fünf Geschosse, ein Strang, je Etage eine Wohnung. Die Steigleitungen liegen dann bei 4.000 bis 7.500 Euro. Für fünf Wohnungsanbindungen kommen 12.500 bis 25.000 Euro dazu. Das ergibt rund 16.500 bis 32.500 Euro für dieses Haus, ohne Oberflächen und ohne Container.
Wer im selben Zug über das ganze Objekt nachdenkt, rechnet die Quadratmeterwerte im Sanierungsrechner durch. Dort stehen die Spannen für Renovierung bis Kernsanierung mit den Zuschlägen nach Baualter.
Beschluss, Zustimmung und Mietrecht
Steigleitungen sind Gemeinschaftseigentum. In der Eigentümergemeinschaft beschließt deshalb die Versammlung, nicht die einzelne Partei. Erhaltung und Instandsetzung gehen mit einfacher Mehrheit durch. Damit der Beschluss trägt, braucht die Verwaltung ein prüfbares Angebot mit klaren Positionen.
Im vermieteten Haus ist der Austausch alter Stränge in aller Regel Erhaltungsaufwand. Er ist sofort absetzbar oder wird über zwei bis fünf Jahre verteilt. Steckt eine Verbesserung darin, etwa eine neue Zirkulationsleitung, ist dieser Anteil nach Paragraf 559 BGB mit 8 Prozent jährlich umlegbar. Die Kappung liegt bei 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter bei 2 Euro. Das ist der Stand 2026, und die Rechnung machen wir vor dem Auftrag.
Mieter bekommen die Ankündigung mit Frist und einen festen Termin. Praktisch heißt das: Aushang im Treppenhaus, Zettel an jeder Wohnungstür, Ansprechpartner mit Handynummer auf der Baustelle.
Der Ablauf, Woche für Woche
Vor dem Angebot kommen wir ins Haus, und dieser Termin kostet nichts. Je nach Größe dauert er zwei bis vier Stunden. Wir sehen uns Keller, Dachboden und zwei bis drei Wohnungen an, öffnen an zwei Stellen den Schacht und nehmen auf. Danach folgt das schriftliche Angebot mit Festpreis, aufgeschlüsselt nach Gewerken.
Für Planung, Material und Beschlussfassung rechnen Sie mit drei bis acht Wochen Vorlauf. In dieser Zeit entsteht der Bauzeitenplan mit Tagen je Gewerk und mit den Terminen je Wohnung.
Auf der Baustelle beginnt es mit der Einrichtung: Staubschutz, Schutz von Treppenhaus und Aufzug, Bauwasser, Container im Hof. Dann wird im Keller geöffnet und die alte Leitung nach oben hin demontiert. Die neue Steigleitung wächst Geschoss für Geschoss, mit Brandschutzmanschetten an den Deckendurchführungen. Anschließend bindet jede Wohnung an, mit Absperrung, Zähler und Zapfstellen.
Zum Schluss stehen Dichtheitsprüfung, Spülung und Probelauf an. Danach schließen Putz, Fliesen und Maler die geöffneten Flächen. Am Ende gibt es die gemeinsame Abnahme mit Protokoll und die Unterlagen zur Sanitärinstallation für das Haus.
Was den Strang verteuert
Vier Punkte bewegen den Preis, und alle vier lassen sich vorher klären.
Der erste ist der Zustand im Schacht. Wer nur eine Wohnung öffnet und hochrechnet, kann danebenliegen. Deshalb öffnen wir im Aufmaß unten und oben, weil sich die Rohre im Haus unterschiedlich entwickeln.
Der zweite ist die Zahl der Stränge. Häuser mit Seitenflügel und Quergebäude haben oft mehr Stränge, als der Grundriss vermuten lässt. Jeder zusätzliche Strang bringt eigene Bauzeit und eigene Provisorien mit.
Der dritte ist die Anbindung in der Wohnung. Besteht die vorhandene Leitung aus Blei oder verzinktem Stahl, gehört der Weg bis zur letzten Zapfstelle dazu. Das ist bei älteren Objekten der größere Teil der Rechnung.
Der vierte ist die Oberfläche. Ein Fliesenspiegel aus den neunziger Jahren ist selten nachzukaufen. Es hilft, vor Baubeginn zu entscheiden, ob nur der Schachtbereich neu gefliest wird oder die ganze Wand.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Einzelne Reparaturen und Notdienst sind ein anderes Geschäft: tropfender Hahn, verstopfter Abfluss, defekte Steckdose. Wir arbeiten in Bauabschnitten nach Bauzeitenplan, nicht im Stundeneinsatz.
Schadstoffsanierung mit Freimessung, etwa bei Asbest oder künstlichen Mineralfasern in der alten Schachtdämmung, ist ein eigenständiger Auftrag für einen darauf eingerichteten Betrieb. Besteht beim Aufmaß ein Verdacht, sagen wir es Ihnen vor dem Angebot.
Fassade, Dachneueindeckung und Gerüst ohne Innenarbeiten gehören zu einem Fassaden- oder Dachbetrieb. Statische Berechnungen und Bauanträge stellt ein Statiker oder Architekt aus; wir binden ihn ein und halten ihn im Zeitplan.
Wo wir Stränge tauschen
Gearbeitet wird in ganz Berlin und im näheren Umland. Im Gründerzeitbestand von Prenzlauer Berg und Wedding geht es meist um Schächte, die erst nachträglich entstanden sind. In Charlottenburg und Schöneberg kommen große Grundrisse und lange Leitungswege hinzu. In Spandau und Steglitz sind es die Zeilenbauten der fünfziger und sechziger Jahre mit ihren kleinen Bädern. In Marzahn entscheidet die Genossenschaft mit, dafür ist der Schacht von Anfang an da.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Was an Leitungsarbeit innerhalb der einzelnen Wohnung dazugehört, steht unter Sanitär und Heizung. Wenn im Objekt mehr ansteht als die Stränge, hilft die Seite zur Sanierung im Mehrfamilienhaus weiter. Welche Kosten ein Vermieter sofort absetzt und welcher Teil umlagefähig ist, erklärt Modernisierung für Mieter und Vermieter. Wie lange die einzelnen Bauabschnitte laufen, zeigt Dauer einer Wohnungssanierung. Und welche Rohre in welchem Baujahr zu erwarten sind, ordnet Berliner Baualtersklassen ein.
Wenn im Haus der dritte Rohrbruch kommt
Rufen Sie an, bevor die nächste Wohnung Wasser an der Decke hat: 030 8268 9996, montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr. Baujahr, Zahl der Wohnungen und Zahl der Stränge reichen für den ersten Überschlag am Telefon. Über das Formular unten auf der Seite geht es ebenso, dann melden wir uns zurück und vereinbaren das Aufmaß.
