Welche Frage diese Seite beantwortet
Was kostet es, das oberste Geschoss eines Berliner Hauses zu Wohnraum zu machen? Diese Seite beantwortet das je Quadratmeter Grundfläche unter dem Dach. Die Werte sind Erfahrungswerte aus Berliner Häusern, inklusive Umsatzsteuer und für den fertigen Wohnraum, Stand September 2026. Sie enthalten alle Gewerke vom Dämmen bis zum letzten Anstrich.
Der Rechner nimmt vier Angaben: die Fläche, den Umfang, den Zugang und die Technik. Fläche mal Grundpreis mal Faktor, am Ende auf volle 1.000 Euro gerundet. Der Raum unter dem Dach ist der teuerste Abschnitt einer Sanierung, weil Tragwerk, Dämmung, Technik und Ausbau in einem Zug entstehen. Umgekehrt entsteht dabei Wohnfläche, die vorher nicht da war.
Fast immer steht das Vorhaben nicht allein. Die Wohnung darunter wird mitsaniert, die Steigleitungen enden oben, und der Zählerschrank bekommt neue Stromkreise. Deshalb steht hier neben dem Quadratmeterwert für oben auch, was die Sanierung darunter in derselben Rechnung ausmacht.
Die Kennwerte je Quadratmeter
Der Rechner kennt drei Umfänge. Sie unterscheiden sich darin, wie weit das Dach selbst angefasst wird.
| Umfang | €/m² Fläche unter dem Dach | Was darin steckt |
|---|---|---|
| Ausbau unter vorhandenem, dichtem Dach | 1.400–2.100 € | Innenausbau, Trockenbau, Estrich, Elektro, Sanitär, Boden, Maler |
| Ausbau mit neuer Dämmung und Dachfenstern | 1.800–2.600 € | zusätzlich Zwischensparrendämmung, Dampfbremse und neue Dachfenster |
| Ausbau mit neuer Eindeckung und Gaube | 2.300–3.400 € | zusätzlich Lattung, Eindeckung, Gaube mit Fenstern und Blechanschlüssen |
Alle drei Spannen gelten inklusive Umsatzsteuer und beziehen sich auf die Grundfläche, nicht auf die Wohnfläche. Die erste Zeile passt dort, wo das Dach jung ist und die Dämmung den heutigen Anforderungen genügt. Die zweite Zeile ist der Regelfall im Berliner Bestand, weil die alte Dämmung meist aus den Jahren vor der Wärmeschutzverordnung stammt. Die dritte Zeile gilt, wenn die Eindeckung ohnehin fällig ist. Dann entstehen Dach und Wohnraum in einem Bauabschnitt, mit einem Gerüst und einer Bauzeit.
Zwischen der ersten und der dritten Zeile liegen rund 900 bis 1.300 Euro je Quadratmeter. Das ist der Grund, warum die erste Frage am Telefon fast immer dem Zustand der Eindeckung gilt und nicht dem Grundriss.
Zuschläge und Abschläge, in Prozent
Zwei Auswahlfelder wirken als Faktor. Sie werden nacheinander multipliziert.
| Auswahl im Rechner | Wirkung auf die Spanne |
|---|---|
| Treppe ist vorhanden | ±0 |
| Neue Treppe nötig | +12 % |
| Eigener Zugang, Material über Kran oder Aufzug | +20 % |
| Anschluss für Bad und Heizung vorhanden | ±0 |
| Bad neu | +15 % |
| Bad und eigene Heizung neu | +25 % |
Der Zugang bewegt mehr, als die Prozentzahl vermuten lässt. Eine neue Treppe verlangt eine Öffnung in der Geschossdecke, einen Auswechselbalken und den Anschluss an den Bestand. Material über einen Außenaufzug einzubringen ist im engen Berliner Hinterhof oft der einzige Weg und deshalb eingepreist. Das Bad im obersten Geschoss bringt Leitungen, Abdichtung und eine Entlüftung über Dach mit.
Beide Faktoren wirken auf die ganze Fläche, nicht nur auf den Raum, in dem die Treppe oder das Bad entsteht. Bei kleinen Flächen fällt das stark ins Gewicht: 12 Prozent auf 30 Quadratmeter sind rechnerisch weniger Geld als auf 80 Quadratmeter, die Treppe selbst kostet aber ungefähr gleich viel.
Die Bezugsgröße: Fläche unter dem Dach
Gerechnet wird über die Grundfläche des Geschosses, von Außenwand zu Außenwand. Das ist nicht die anrechenbare Wohnfläche. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen unter 1 Meter Raumhöhe gar nicht, Flächen zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und erst darüber voll. Ein Geschoss mit 80 Quadratmetern Grundfläche ergibt je nach Dachneigung 55 bis 70 Quadratmeter Wohnfläche.
Für die Kosten zählt trotzdem die Grundfläche. Unter der Schräge liegen Dämmung, Dampfbremse, Beplankung und Estrich genauso wie in der Raummitte. Wer mit dem Wohnflächenwert rechnet, unterschätzt die Fläche, die tatsächlich bearbeitet wird. Der Rechner nimmt deshalb die größere und belastbarere Zahl.
Für die Miete oder den Verkaufspreis gilt umgekehrt die Wohnfläche. Beide Zahlen gehören deshalb nebeneinander in die Kalkulation, und sie dürfen nicht verwechselt werden.
Drei Größen, durchgerechnet
30 Quadratmeter unter dichtem Dach. Spitzboden über einer Maisonettewohnung, Treppe vorhanden, Bad und Heizung bleiben unten. Beide Faktoren stehen auf 1,0.
- 30 m² × 1.400 € = 42.000 €
- 30 m² × 2.100 € = 63.000 €
- gerundet auf volle 1.000 Euro: 42.000 bis 63.000 Euro
50 Quadratmeter mit neuer Dämmung und Dachfenstern. Eigenes Geschoss im Mehrfamilienhaus, neue Treppe nötig (+12 %), Bad neu (+15 %).
- 50 m² × 1.800 € = 90.000 €, mal 1,12 = 100.800 €, mal 1,15 = 115.920 €
- 50 m² × 2.600 € = 130.000 €, mal 1,12 = 145.600 €, mal 1,15 = 167.440 €
- gerundet auf volle 1.000 Euro: 116.000 bis 167.000 Euro
80 Quadratmeter mit neuer Dämmung und Dachfenstern. Oberstes Geschoss eines Einfamilienhauses, Treppe vorhanden, Bad neu (+15 %).
- 80 m² × 1.800 € = 144.000 €, mal 1,15 = 165.600 €
- 80 m² × 2.600 € = 208.000 €, mal 1,15 = 239.200 €
- gerundet auf volle 1.000 Euro: 166.000 bis 239.000 Euro
Bleibt beim mittleren Beispiel die vorhandene Treppe, fällt der Faktor 1,12 weg. Dann stehen dort 104.000 bis 150.000 Euro. Die Treppe macht in dieser Größe also rund 12.000 bis 17.000 Euro aus.
Was die Wohnung darunter zur Rechnung beiträgt
Der Quadratmeterwert oben deckt nur die neue Fläche ab. Wird die Wohnung darunter mitgemacht, kommt sie mit ihren eigenen Kennwerten dazu, gerechnet auf Wohnfläche und ebenfalls inklusive Umsatzsteuer.
| Leistung in der Wohnung darunter | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Wände und Decken streichen | 18–32 €/m² | Wohnfläche |
| Elektro komplett neu | 90–160 €/m² | Wohnfläche |
| Elektro komplett neu mit Zählerschrank | 115–195 €/m² | Wohnfläche |
| Trockenestrich | 40–70 €/m² | Bodenfläche |
| Parkett verlegen | 35–70 €/m² | Bodenfläche |
Der Zählerschrank ist der häufigste Grund, warum die Elektro-Position wächst. Neue Wohneinheiten oben brauchen eigene Zähler, und der alte Schrank im Treppenhaus hat dafür selten Platz. Wer die Leitungen ohnehin öffnet, legt sie in einem Zug bis nach oben.
Die Steigleitungen sind der zweite Punkt. Ein Bad im neuen Geschoss hängt an demselben Strang wie die Bäder darunter, und ein Strang über fünf Geschosse dauert 3 bis 5 Wochen. Die Zahlen dazu stehen unter Strangsanierung, die Aufteilung der Gesamtkosten unter Sanierungskosten in Berlin.
Ab 250 Quadratmetern rechnen wir nach Planung
Über 250 Quadratmeter zeigt der Rechner keine Pauschale mehr. In dieser Größe entscheiden Statik, Brandschutz und Genehmigung mehr als die Fläche. Ab zwei zusätzlichen Wohnungen im obersten Geschoss kommen der zweite Rettungsweg, die Feuerwehrzufahrt und oft ein Aufzug ins Spiel. Diese Summe nennen wir nach der Planung, und sie steht dann auf festen Mengen statt auf einem Quadratmeterwert.
Der Zuschuss für die Dämmung
Wo das Dach neu gedämmt wird, greift die BEG-Einzelmaßnahme über das BAFA. Für die Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke beträgt der Zuschuss 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Wer einen individuellen Sanierungsfahrplan vorlegt, bekommt für die Dämmung 5 Prozentpunkte obendrauf. Diese 5 Punkte auf die Dämmung gelten erst ab 30.000 Euro förderfähigen Ausgaben im Haus mit einer Wohneinheit, und nur für den Betrag darüber. Der Antrag läuft vor der Auftragsvergabe oder mit aufschiebender Bedingung im Vertrag.
Gefördert wird der Dämmanteil, nicht der gesamte Ausbau. Deshalb weisen wir ihn im Angebot als eigene Position aus. Stand September 2026, die Bedingungen ändern sich, und die Rechnung dazu machen wir vor dem Auftrag. Welche Dämmung und welche Fenster sonst noch gefördert werden, steht unter Förderung für die Sanierung.
Was diese Summe nicht ist
Sie ersetzt kein Angebot. Ob das vorhandene Tragwerk die neue Last aufnimmt, entscheidet der Statiker vor dem Angebot. Erst danach steht fest, ob Sparren aufgedoppelt, Balken verstärkt oder Kehlbalken ergänzt werden.
In der Spanne stecken Statik, Bauantrag und Brandschutznachweis als Planungsleistung. Die Gebühren der Behörde stehen daneben. Auch ein Gerüst über mehrere Monate, eine Dachterrasse oder ein Balkon am Giebel werden einzeln gerechnet. Verbindlich wird der Preis erst im schriftlichen Angebot, nach der Prüfung des Dachstuhls.
Ebenfalls draußen bleiben Möbel, Einbauschränke und alles, was nach der Abnahme hineinkommt. Der Rechner endet bei bezugsfertigem Wohnraum mit gestrichenen Wänden und verlegtem Boden.
Was wir davon machen
Wir sanieren Wohnungen und ganze Häuser in Berlin, und das oberste Geschoss gehört dazu, vom Statiker über den Bauantrag bis zur Abnahme mit Protokoll. Trockenbau, Estrich, Boden, Sanitär und Maler laufen in einem Bauzeitenplan. Dachdeckerarbeiten und Elektro übernehmen feste Partnerbetriebe in unserer Bauleitung, koordiniert vom selben Bauleiter. Sie führen ein Gespräch, nicht sieben.
Der ganze Umfang steht unter Wohnungssanierung mit Dachgeschoss. Was beim Ausbau innen dazukommt, zeigt der Innenausbau. Die Wände unter der Schräge entstehen im Trockenbau. Wie sich die Wochen auf der Baustelle verteilen, steht unter Dauer einer Sanierung.
Ihre Fläche steht, den Rest klärt der Termin
Nennen Sie uns die Grundfläche unter dem Dach, die Dachneigung und das Baujahr des Hauses. Am Telefon sagen wir Ihnen dann, welcher der drei Umfänge zu Ihrem Dach passt. Für ein kurzes Gespräch wählen Sie 030 8268 9996, Mo–Fr 7–18 Uhr. Schreiben Sie uns die Maße auch gern über das Formular unten auf der Seite. Der Termin vor Ort kostet nichts, und danach steht ein Angebot zum Festpreis.
