Was Sanierung in Köpenick bedeutet
Köpenick ist flächenmäßig riesig, und der Bestand wechselt hier alle paar Kilometer den Charakter. In der Altstadt und im Kietz stehen kleinteilige Häuser des 18. und 19. Jahrhunderts, geschützt als Gesamtanlage. In Grünau, Friedrichshagen und Rahnsdorf liegen Villen und Landhäuser an Dahme und Müggelsee. Östlich der Altstadt folgt das Allende-Viertel mit Plattenbau, im Norden Oberschöneweide mit Gründerzeit und Industriegeschichte.
Zwei Themen ziehen sich durch die alten Köpenicker Häuser. Das eine ist der Denkmalschutz, der außen Vorgaben macht und innen viel Spielraum lässt. Das andere liegt unter dem Fußboden: Wo ein Estrich zu sehen ist, steckt darunter oft eine Holzbalkendecke. Beides klärt man vor der Planung, nicht während des Baus.
Wer hier eine Etage erneuern lässt, hat am Ende mit einer Nummer zu tun und nicht mit sechs. Wir sind ein Meisterbetrieb und gehören zur WRS Gruppe. Vertrag, Bauzeitenplan und Ansprechpartner bleiben über alle Gewerke dieselben.
Drei Köpenicker Ausgangslagen
Die erste ist ein Haus im Kietz, zwei Geschosse, Baujahr um 1880, 78 Quadratmeter je Ebene. Fassade und Fenster stehen unter Schutz, innen wurde in den 1980er Jahren ein Estrich über die Holzbalkendecke gezogen. Das Bad sitzt in einem ehemaligen Kammerraum, die Elektroleitungen laufen teils aufputz. Der Eigentümer will die obere Ebene vollständig erneuern.
Die zweite ist eine Villa an der Regattastrecke in Grünau, Baujahr 1908, 210 Quadratmeter auf drei Ebenen. Stuck in den Wohnräumen, Kastenfenster zur Wasserseite, Dielen auf Lagerhölzern. Hier geht es um neue Elektro und Sanitärleitungen, ohne dass Stuck und Türen Schaden nehmen.
Die dritte ist eine Drei-Raum-Wohnung im Allende-Viertel, Baujahr 1983, 62 Quadratmeter, elf Geschosse. Werksgefertigte Sanitärzelle, Fernwärme, Belag aus der Bauzeit. Die Wohnung wurde gekauft und soll vor dem Einzug fertig sein.
Wie Fischerdorf, Villenkolonie und Platte zusammenkamen
Köpenick ist älter als Berlin selbst: Burg und Siedlung an der Mündung der Dahme in die Spree, dazu der Kietz als Fischersiedlung. Die Häuser in der Kietzer Straße sind schmal, tief und niedrig, weil sie auf mittelalterlichen Parzellen stehen.
Ab den 1870er Jahren kam die Eisenbahn, und mit ihr die Sommerfrische. Grünau bekam die Regattastrecke, Friedrichshagen die Bölschestraße mit Gründerzeitfassaden, Rahnsdorf und Hessenwinkel Landhäuser am Wasser. In Oberschöneweide entstand parallel eine Industriestadt mit Mietshäusern für die Werke an der Wilhelminenhofstraße. In den 1970er und 1980er Jahren kam der Plattenbau dazu, im Allende-Viertel und an den Rändern.
Bautechnik an Dahme und Spree
Was die Holzbalkendecke im Kietz trägt
In Altstadt, Kietz und Villenlagen liegen Holzbalkendecken mit Einschub und Schüttung. Sie tragen die übliche Wohnnutzung zuverlässig, reagieren aber auf zusätzliches Gewicht und auf Feuchte im Auflager. Vor neuem Aufbau öffnen wir die Decke an einer Stelle und lassen Querschnitt und Balkenköpfe bewerten. Im Allende-Viertel liegt dagegen eine Deckenplatte, die ohne Prüfung Estrich und großes Format aufnimmt.
Wo die Stränge im alten Haus stehen
Im Altbau laufen die Stränge meist an einer Achse zwischen Küche und Bad, häufig in nachträglich gestemmten Schlitzen. Mit einer Vorsatzschale für 38 bis 65 Euro je Quadratmeter Wandfläche legen wir neue Leitungen sauber vor die Wand, ohne den Stuck zu berühren. In der Platte im Allende-Viertel sitzt alles gebündelt hinter der Sanitärzelle. Im ganzen Haus gerechnet kostet der Strang 800 bis 1.500 Euro je Geschoss, die Wohnungsanbindung 2.500 bis 5.000 Euro je Wohnung.
Zählerplatz im Flur, Leitungen aus drei Jahrzehnten
In den alten Häusern finden wir oft gemischte Installationen aus mehreren Jahrzehnten, mit Zählerplatz im Flur oder unter der Treppe. Für Leitungen, Dosen und Verteilung im ganzen Objekt rechnen wir 90 bis 160 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, mit Zählerschrank 115 bis 195 Euro. Wird aufputz oder in Trockenbauwänden gearbeitet, sinkt der Ansatz um 18 Prozent. Ausgeführt wird das von festen Partnerbetrieben, die seit Jahren mit uns zusammen bauen, im gemeinsamen Terminplan.
Wie viel Aufbau das Bad verträgt
Über einer Holzbalkendecke zählt jedes Kilo und jeder Zentimeter. Deshalb arbeiten wir im Bad mit leichtem Aufbau, Abdichtung im Verbund und flacher Ablauftechnik. Im Plattenbau ist die Höhe ohnehin knapp, dort entsteht das Gefälle im neuen Estrich.
Abluft aus dem innenliegenden Bad
Innenliegende Bäder in der Platte hängen an einem gemeinsamen Schacht, dessen Volumenstrom wir mit der Verwaltung abstimmen. In Altbau und Villa geht die Abluft über eine eigene Leitung ins Freie.
Kastenfenster im Denkmalbereich
Im Denkmalbereich sind Kastenfenster der Regelfall, und ihre Aufarbeitung liegt bei 900 bis 1.800 Euro je Fenster. Wo ein Neubau abgestimmt ist, kosten Holzfenster mit Dreifachverglasung 1.100 bis 2.200 Euro, Holz-Aluminium 1.400 bis 2.600 Euro. Im Allende-Viertel sind Kunststofffenster für 700 bis 1.400 Euro der Regelfall. Den Betrag für Ihre Fensteranzahl liefert der Rechner Fensterkosten.
Holz unter dem Estrich
In vielen Köpenicker Altbauten liegt eine Estrichschicht, die erst später aufgebracht wurde. Darunter befindet sich die originale Holzbalkendecke mit Blindboden und Schüttung. Wer den alten Belag herausnimmt, steht deshalb nicht auf Beton, sondern auf Holz.
Das ist ein Vorteil, sobald man es vorher weiß. Nach dem Rückbau der alten Schicht bauen wir in der Regel mit Trockenestrich für 40 bis 70 Euro je Quadratmeter neu auf, mit Trittschalldämmung darunter. Wo die Dielen erhalten bleiben sollen, arbeiten wir sie auf: schleifen und versiegeln für 25 bis 45 Euro, mit Ausbesserung 35 bis 60 Euro je Quadratmeter. Wie man alte Dielung beurteilt, steht im Ratgeber Dielenboden sanieren, die Aufbauvarianten im Ratgeber Estrich und Bodenaufbau.
Was in Köpenick am häufigsten beauftragt wird
Im Altstadtbereich und in den Villenlagen ist es die vollständige Erneuerung einer Etage: Leitungen, Bad, Boden, Oberflächen, Türen. Dabei bleiben Stuck, Türblätter und Dielung erhalten, was die Planung anspruchsvoller und das Ergebnis besser macht. Wie so ein Auftrag abläuft, beschreibt die Altbausanierung.
In Oberschöneweide kommt häufig die Gründerzeitwohnung im Mietshaus, oft mit Grundrissänderung zur Wohnküche. Im Allende-Viertel überwiegt die gekaufte Wohnung, die vor dem Einzug komplett fertig werden soll. Und in Grünau, Friedrichshagen und Rahnsdorf steht das Haus im Ganzen an, häufig über zwei Bauabschnitte verteilt.
Was es in Köpenick kostet
Alle Beträge unten sind Bruttopreise für die eingebaute Leistung, Stand September 2026.
| Vorhaben | Bezugsgröße | Preis | Typischer Fall |
|---|---|---|---|
| Komplettsanierung | Wohnfläche | 900–1.500 €/m² | Wohnung im Allende-Viertel, 62 m² |
| Kernsanierung | Wohnfläche | 1.400–2.200 €/m² | Etage im Kietzhaus, Grundriss neu |
| Kastenfenster aufarbeiten | je Fenster | 900–1.800 € | Villa in Grünau, Wasserseite |
| Trockenestrich | Bodenfläche | 40–70 €/m² | neuer Aufbau auf Holzbalkendecke |
| Alte Dielen aufarbeiten, mit Ausbesserung | Bodenfläche | 35–60 €/m² | Landhaus in Rahnsdorf |
Hinzu kommt der Baualtersfaktor. Gründerzeit bis 1918 bringt 15 Prozent Aufschlag, die Jahre 1919 bis 1948 acht Prozent, für 1969 bis 1990 gehen 5 Prozent ab. Gehobener Ausbau hebt den Wert um 30 Prozent, Vermietungsstandard senkt ihn um 15 Prozent. Für eine eigene Überschlagsrechnung gibt es den Sanierungsrechner, für die Einordnung im Altbau die Seite Altbausanierung Kosten.
Denkmalschutz, Beschlüsse und Statik
Altstadt und Kietz sind als Gesamtanlage geschützt, dazu kommen Einzeldenkmale in Grünau, Friedrichshagen und Oberschöneweide. Der Schutz betrifft Fassade, Fenster, Haustür, Dachlandschaft und häufig das Treppenhaus. Die Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bereiten wir vor, entschieden wird vor dem Angebot.
Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, geht nichts ohne Beschluss, sobald Fenster, Wohnungstür, Steigleitung oder eine tragende Wand im Spiel sind. Für Durchbrüche stellt der Statiker den Nachweis aus, 500 bis 1.200 Euro je Vorgang. Bis 1,25 Meter Breite liegt eine tragende Öffnung bei 2.500 bis 4.500 Euro, bis 3 Meter bei 4.000 bis 8.000 Euro. Soziale Erhaltungsverordnungen sind in Berlin auf bestimmte Gebiete begrenzt, die der Ratgeber Milieuschutz auflistet.
Die Baustelle im alten Haus
Im Kietz sind die Gassen eng, und ein Container braucht eine abgestimmte Stellfläche. Ein Container mit 7 Kubikmetern schlägt mit 350 bis 650 Euro zu Buche, bei knappem Platz verkürzen wir die Standzeiten.
Treppenhäuser in Altstadt und Villen sind schmal und oft selbst denkmalgeschützt. Sie bekommen Abdeckung, Kantenschutz und eine Staubschutzwand vor der Wohnungstür. Material geht über die Schulter, wenn kein Aufzug da ist, und das rechnen wir von vornherein ein. Unser Betriebssitz ist die Haynauer Straße 58 in Berlin-Lankwitz, und bis Köpenick ist es eine ordentliche Strecke. Genau deshalb kommt die Kolonne am Stück und bleibt den Tag über da, statt zwischendurch zu wechseln.
Wie der Bau bei Ihnen abläuft
Zuerst schauen wir uns das Objekt an, Raum für Raum, mit Aufmaß und einer Öffnung im Boden, wo sie nötig ist. Der Termin kostet nichts. Sie bekommen dann ein Festpreisangebot, in dem jedes Gewerk einzeln steht, plus Bauzeitenplan.
Für Planung, Material und die Abstimmung mit Behörde oder Verwaltung rechnen wir drei bis acht Wochen. Die Ausführung dauert bei 70 bis 90 Quadratmetern Komplettsanierung 6 bis 10 Wochen, bei 90 Quadratmetern Kernsanierung 10 bis 16 Wochen. Am letzten Tag laufen wir die Räume mit Ihnen ab, halten Offenes schriftlich fest und legen die Prüfprotokolle für Elektro und Sanitär dazu. Was die Dauer im Einzelfall steuert, steht unter Sanierungsdauer.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Unsere Arbeit beginnt beim Bauabschnitt, nicht beim Stundenzettel. Für den einzelnen Handgriff, den verstopften Abfluss oder den Havariefall in der Nacht ist ein Notdienst die passende Adresse. Küchen- und Möbelplanung ohne Bauleistung gehört ebenfalls in andere Hände.
Ein reiner Fassadenauftrag, eine Dacheindeckung oder ein Gerüst ohne Innenarbeiten sind ein Geschäft für sich. Für Asbest oder Mineralfaserdämmung gilt ein eigenes Verfahren mit Zulassung und Freimessung. Statische Nachweise und Bauanträge stellt der Statiker oder Architekt aus; wir beauftragen ihn mit und halten ihm den Termin frei.
Wir bauen in Köpenick und in der Nachbarschaft
Gebaut wird in der Altstadt und im Kietz, am Alten Markt und rund um die Schloßinsel, in der Köllnischen Vorstadt und in Wendenschloß. Dazu kommen Grünau mit der Wassersportallee, Friedrichshagen an der Bölschestraße und am Müggelseedamm, Rahnsdorf mit Hessenwinkel und Wilhelmshagen, Müggelheim, das Allende-Viertel und Oberschöneweide an der Wilhelminenhofstraße.
Flussaufwärts entlang der Spree schließt Treptow an, mit Gründerzeit, Siedlung und Platte auf engem Raum. Nordöstlich, jenseits der Bahn, liegt Mahlsdorf mit seinen Siedlungshäusern. Weiter nördlich arbeiten wir in Hellersdorf und, über die Spree hinweg, in Lichtenberg von Karlshorst bis Friedrichsfelde.
Zum Weiterlesen
Für Stuck, Dielung und Kastenfenster ist die Altbausanierung der passende Einstieg, für den Rückbau bis auf den Rohbau die Kernsanierung. Wer Profile ergänzen oder Oberflächen herrichten lassen will, liest Stuck und Putz und den Ratgeber Stuck restaurieren.
Für Parkett und Dielung im Landhaus passt Parkett verlegen. Und wer wissen will, wie sich die Berliner Baujahre technisch unterscheiden, findet das unter Baualtersklassen.
So kommen Sie zum Angebot
Im Kietzhaus, in der Villa am Wasser und in der Wohnung im Allende-Viertel fängt es gleich an: mit einem Termin bei Ihnen, Aufmaß inbegriffen und ohne Rechnung. Danach wissen Sie, was machbar ist, was abgestimmt werden muss und was es kostet. Unter 030 8268 9996 ist von Montag bis Freitag zwischen 7 und 18 Uhr jemand am Apparat. Schriftlich geht es über das Formular unten auf der Seite, wir rufen zurück.
