Phase 1: vor dem Kauf oder vor der Planung
Diese Prüfungen kosten wenig Zeit und entscheiden über den Preis. Wer sie vor dem Notartermin erledigt, verhandelt mit Zahlen.
Unterlagen, die Sie anfordern
- Bauakte im Bauaktenarchiv des Bezirksamts einsehen: Grundrisse, Schnitte, Statik, genehmigte Nutzung
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum
- WEG-Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre: beschlossene und vertagte Maßnahmen
- Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage
- Energieausweis, Baujahr und Nachweise früherer Sanierungen
- Bei Vermietung: Mietverträge, Mietenhöhe, laufende Modernisierungsankündigungen
Was Sie in der Wohnung selbst ansehen
- Zählerschrank: Baujahr, Anzahl der Stromkreise, FI-Schutzschalter, Platz für weitere Reihen
- Steckdosen: zwei- oder dreiadrig, Schutzleiter vorhanden
- Steigleitungen in Bad und Küche: Material, Alter, Revisionsklappe
- Abflüsse: Gefälle, Lage des Fallrohrs, Anschlusshöhe
- Fenster: Beschlag, Dichtung, Kondensat an der Laibung, Kastenfenster oder Isolierglas
- Feuchte: Sockelbereich, Außenecken, Bad, Keller, Salzausblühungen
- Decken: Holzbalken oder massiv, Durchbiegung, Trittschall aus dem Nachbarraum
- Aufbauhöhe in Bad und Flur, gemessen an der Türschwelle
- Stuck, Dielen und Türblätter: erhaltenswert und erhaltbar
Was der Bezirk dazu sagt
- Liegt die Adresse in einem Gebiet mit sozialer Erhaltungsverordnung
- Steht das Haus, die Fassade oder das Treppenhaus unter Denkmalschutz
- Sind Grundrissänderung, Zweitbad oder Balkon geplant und damit genehmigungspflichtig
Der Milieuschutz wird am häufigsten übersehen. Er entscheidet über Grundriss und Ausstattung und gehört vor die Planung. Welche Kieze betroffen sind, zeigt die Übersicht zum Milieuschutz.
Wo der Zählerschrank alt ist, lohnt vor dem Kauf ein Blick auf die Kosten der Elektroinstallation. Wo Salz im Sockel steht, hilft feuchte Wände im Altbau bei der Einordnung.
Phase 2: Angebote vergleichen
- Nach Gewerken aufgeschlüsselt, mit Menge, Einheit und Einzelpreis
- Bezugsgröße bei jeder Zahl genannt: Wohnfläche, Wandfläche oder Bodenfläche
- Oberflächenqualität benannt: Q2, Q3 oder Q4
- Abbruch, Entsorgung und Container enthalten, mit Anzahl der Container
- Befundabhängige Positionen getrennt mit eigenem Preis
- Baustelleneinrichtung aufgeführt: Staubschutz, Schutz von Treppenhaus und Aufzug
- Stundensätze für Regiearbeit genannt
- Bauzeitenplan mit Arbeitstagen je Gewerk liegt bei
- Bauleitung und Ansprechpartner sind benannt
- Festpreis vereinbart, Bindefrist des Angebots genannt
Drei Angebote reichen. Vergleichbar werden sie erst, wenn die Bezugsgrößen gleich sind. Ein Malerpreis je Quadratmeter Wohnfläche und einer je Quadratmeter Wandfläche unterscheiden sich um den Faktor 2,7.
Wer die Spannen kennt, erkennt Ausreißer sofort. Die Kennwerte je Gewerk helfen beim Einordnen, die Größenordnung für den gesamten Umfang steht unter Sanierungskosten in Berlin.
Phase 3: Vertrag und Zahlungsplan
- Leistungsbeschreibung und Angebot sind Vertragsbestandteil, mit Datum und Version
- Gilt BGB oder ist VOB/B vereinbart: davon hängt die Gewährleistungsfrist ab
- Termine: Baubeginn, Zwischentermine, Fertigstellung
- Zahlungsplan nach Baufortschritt, an Übergabepunkte gekoppelt
- Schlussrate erst nach der Abnahme, Sicherheitseinbehalt vereinbart
- Nachträge schriftlich, mit Preis und vor der Ausführung
- Wer stellt Wasser und Strom, wer stellt den Container
- Arbeits- und Ruhezeiten im Haus festgelegt
- Bei geförderten Maßnahmen wie Fenstern oder Dämmung: Antrag vor der Auftragsvergabe, Vertrag mit aufschiebender Bedingung
Der Zahlungsplan ist der wichtigste Absatz im Vertrag. Zahlungen folgen dem Baufortschritt, nicht dem Kalender. Eine Rate nach der Rohinstallation, eine nach Estrich und Putz, eine nach dem Bodenbelag, der Rest nach der Abnahme.
Phase 4: vor dem ersten Bautag
- Bemusterung abgeschlossen: Fliesen, Boden, Türen, Sanitärobjekte, Farbtöne
- Bestellungen ausgelöst, Liefertermine schriftlich bestätigt
- Genehmigungen und Beschlüsse liegen schriftlich vor
- Nachbarn informiert, Aushang im Treppenhaus
- Containerstellplatz geklärt, bei Bedarf mit Genehmigung
- Schlüssel übergeben, Zugang und Klingel geregelt
- Möbel geräumt oder zentral eingelagert und abgedeckt
- Bestandsfotos von Treppenhaus, Aufzug und Wohnung gemacht
- Gebäudeversicherung geprüft, Bauleistungsversicherung bei größerem Umfang
Die Bestandsfotos sind der Punkt, den fast alle auslassen. Sie klären später in zwei Minuten, ob der Kratzer im Treppenhaus vorher da war.
Phase 5: während der Bauzeit
- Fester Besprechungstermin auf der Baustelle, einmal pro Woche
- Lage von Dosen und Anschlüssen an der Wand angezeichnet und freigegeben
- Druckprobe der Sanitärleitungen protokolliert
- Fotos der offenen Wände und Böden vor dem Verschließen
- CM-Messung des Estrichs schriftlich, vor dem Verlegen des Belags
- Nachträge schriftlich, bevor sie ausgeführt werden
Die Fotos der offenen Wand sind später mehr wert als jeder Plan. Wer bohrt, sieht auf dem Bild, wo die Leitung läuft. Wie die Gewerke aufeinander folgen, steht unter Reihenfolge der Gewerke.
Phase 6: die Abnahme
- Termin bei Tageslicht, nach der Bauendreinigung
- Raum für Raum, mit Angebot und Bauzeitenplan in der Hand
- Funktionsprüfung: jede Steckdose, jeder Schalter, jede Armatur, jedes Fenster
- Türen und Fenster auf Gangbarkeit und Schließung geprüft
- Fugen, Silikon, Anschlüsse und Sockelleisten angesehen
- Protokoll mit Raum, Bauteil, Feststellung und Frist
- Beide Seiten unterschreiben, jede Seite behält ein Exemplar
- Datum der Abnahme notiert, denn ab hier läuft die Gewährleistung
Die Frist beträgt nach BGB fünf Jahre, bei vereinbarter VOB/B vier Jahre. Was danach zu tun ist, beschreibt der Ablauf einer Sanierung im letzten Schritt.
Phase 7: die Unterlagen, die Sie am Ende bekommen
- Abnahmeprotokoll mit Datum und beiden Unterschriften
- Schlussrechnung mit getrennt ausgewiesenem Lohnanteil
- Elektro: Installationsplan, Stromlaufplan des Zählerschranks, Prüfprotokoll
- Sanitär: Leitungsplan und Protokoll der Druckprobe
- CM-Messprotokoll des Estrichs
- Datenblätter und Pflegehinweise zu Fliesen, Boden, Türen und Armaturen
- Fotos der offenen Leitungswege
- Bei geförderten Maßnahmen: Fachunternehmererklärung und Rechnung mit getrennten Kosten
Der Lohnanteil auf der Rechnung ist bares Geld. Bei selbst genutztem Wohnraum sind nach § 35a EStG 20 Prozent davon absetzbar, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Stand 2026 gilt dieser Rahmen, die Bedingungen ändern sich.
Bewahren Sie die Unterlagen zusammen auf. Beim Verkauf sind sie ein Argument, bei der nächsten Maßnahme sparen sie das Suchen. Eine Sanierung im Altbau in Kreuzberg füllt damit schnell einen ganzen Ordner.
Was davon bei uns liegt
Aufmaß, Angebot, Bauzeitenplan und Bauleitung liegen bei uns, ebenso die Unterlagen am Ende. Unsere eigenen Leute sind Sanitär, Fliesen, Maler und Stuck. Elektro und Dach laufen über feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen.
Bei Ihnen bleiben die Punkte aus Phase 1, weil nur der Eigentümer oder der Kaufinteressent sie einholen kann. Die Ergebnisse bringen Sie zum Termin mit.
Was Sie zum Aufmaß mitbringen
Wer die Liste vor dem Kauf durchgeht, hat beim Termin in der Wohnung die halbe Arbeit erledigt. Bringen Sie mit, was Sie gefunden haben: Grundriss, Fotos vom Zählerschrank, Protokolle der Gemeinschaft. Unter 030 8268 9996 sind wir montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr zu erreichen. Wer die Unterlagen vorab schicken will, nutzt das Formular auf dieser Seite.
