Sanieren in Reinickendorf: außen geschützt, innen offen
Reinickendorf hat mehr denkmalgeschützten Wohnungsbau als die meisten Bezirke, und das prägt jedes Vorhaben. Die Weiße Stadt an der Aroser Allee gehört zum Welterbe der Berliner Siedlungen der Moderne. Die Gartenstadt Freie Scholle in Tegel steht als Genossenschaftssiedlung unter Schutz. In beiden Fällen gilt derselbe Satz: Die Hülle bleibt, wie sie ist, und innen ist fast alles planbar.
Daneben liegen zwei ganz andere Welten. In Frohnau und Hermsdorf stehen Landhäuser und Einfamilienhäuser mit Garten, in denen Dachausbau und Grundriss die Themen sind. Im Märkischen Viertel stehen Großsiedlungswohnungen aus den sechziger und siebziger Jahren mit Fernwärme und innenliegenden Bädern. Wir bauen in allen vier Beständen, jeweils mit dem passenden Vorgehen.
Drei Ausgangslagen zwischen Weißer Stadt und Frohnau
Die erste ist eine Wohnung in der Weißen Stadt, Baujahr 1930, 62 Quadratmeter mit Loggia. Der Grundriss ist knapp und klar, das Bad klein, die Elektroinstallation stammt aus mehreren Jahrzehnten. Außen bestimmt der Denkmalschutz jedes Detail, innen lässt sich die Wohnung vollständig erneuern. In Auftrag geht meist eine Komplettsanierung, die tragende Bauteile unberührt lässt.
Die zweite ist ein Landhaus in Frohnau nahe dem Zeltinger Platz, Baujahr 1912, 160 Quadratmeter auf zwei Geschossen plus Dach. Holzbalkendecken, Keller mit Bruchstein, Fenster teils erneuert, Dach dicht. Hier geht es um den Ausbau des Dachgeschosses, um neue Leitungen und um Böden, die aufgearbeitet werden.
Die dritte ist eine Wohnung im Märkischen Viertel, Baujahr 1969, 74 Quadratmeter im zwölften Geschoss. Fernwärme, Fertigteilbau, Bad ohne Fenster, tragende Querwände. Solche Wohnungen bekommen Bad, Küche, Elektro, Böden und Maler in einem Zug, während der Grundriss bleibt.
Wie Reinickendorf zu Siedlung, Villa und Großsiedlung kam
Frohnau entstand ab 1910 als Gartenstadt auf dem Reißbrett, mit Ludolfinger Platz, Kasino und großen Grundstücken. Hermsdorf, Waidmannslust und Lübars wuchsen als Landhaus- und Siedlungsgebiete am Rand der Stadt. Diese Häuser sind heute über hundert Jahre alt und haben meist mehrere Umbauten hinter sich.
Zwischen 1929 und 1931 baute Berlin die Weiße Stadt als Großsiedlung der Moderne, entworfen von Otto Rudolf Salvisberg, Bruno Ahrends und Wilhelm Büning. Wenige Jahre zuvor hatte die Genossenschaft Freie Scholle in Tegel begonnen, auch nach Plänen von Bruno Taut. Beide Siedlungen stehen für knappe Grundrisse, viel Licht und ein durchgehaltenes Farbkonzept.
Das Märkische Viertel kam zwischen 1963 und 1974 dazu, mit rund 17.000 Wohnungen am Wilhelmsruher Damm. Gebaut wurde mit vorgefertigten Bauteilen, zentraler Wärmeversorgung und Grundrissen aus der Serie. In Tegel und Borsigwalde ergänzen Zeilenbauten der fünfziger Jahre das Bild.
Bautechnik im Reinickendorfer Bestand
Lehmeinschub in Frohnau, Fertigteil im Viertel
In den Landhäusern von Frohnau und Hermsdorf liegen Holzbalkendecken, oft mit Lehmeinschub. Sie tragen Verkehrslast, und ein schwerer Aufbau braucht einen Blick auf Querschnitt und Auflager. In der Weißen Stadt und in den Zeilen der fünfziger Jahre sind die Decken massiv ausgeführt. Im Märkischen Viertel spannen Fertigteildecken zwischen tragenden Querwänden, was jeden Durchbruch zur Aufgabe für einen Statiker macht.
Steigleitungen und Anbindung
Im Siedlungsbau versorgt ein Strang die Bäder und Küchen eines Wohnungsstapels. Im Haus in Frohnau liegt die Anbindung dagegen frei im Keller und lässt sich ohne Nachbarn planen. Das ist der praktische Unterschied zwischen Wohnung und Haus. Im Geschosswohnungsbau kostet der Steigstrang 800 bis 1.500 Euro je Geschoss, die Anbindung einer Wohnung 2.500 bis 5.000 Euro.
Zählerplatz im Keller und im Treppenhaus
Im Einfamilienhaus sitzt der Zählerplatz meist im Keller oder im Flur und stammt häufig aus den sechziger Jahren. In der Siedlung steht er im Treppenhaus. Eine Erneuerung über alle Räume kostet 90 bis 160 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Austausch des Zählerschranks hebt die Spanne auf 115 bis 195 Euro. Beschränkt sich die Arbeit auf einzelne Räume, gelten 35 bis 70 Euro je Quadratmeter.
Vier Quadratmeter Siedlungsbad
Siedlungsbäder sind klein, häufig unter vier Quadratmetern, und die vorhandene Höhe entscheidet über die Dusche. Auf massiven Decken bleibt nach dem Abbruch meist Platz für Abdichtung und flachen Ablauf. Auf Holzbalkendecken im Haus arbeiten wir mit Wandablauf und Vorwand. Ein Trockenestrich für 40 bis 70 Euro je Quadratmeter schafft dabei den nötigen Höhenausgleich.
Schacht im Punkthaus, Fenster in der Siedlung
Bäder im Märkischen Viertel entlüften über Schächte, die mehrere Etagen verbinden, und brauchen deshalb ein Gerät mit Rückschlagklappe. In der Weißen Stadt und in den Siedlungshäusern hat das Bad fast immer ein Fenster. Dann geht es um Feuchteschutz hinter der Vorwand und um einen kleinen Lüfter für die Duschzeit. Im ausgebauten Dach planen wir die Lüftung zusammen mit der Dämmebene.
Fenster und die geschützte Ansicht
In der geschützten Siedlung folgt jedes neue Fenster dem Original: Teilung, Profilbreite, Farbton, Anschlag. Holzfenster kosten 1.100 bis 2.200 Euro je Fenster, Holz-Aluminium 1.400 bis 2.600 Euro. Im Einfamilienhaus außerhalb des Schutzes ist die Auswahl frei, Kunststofffenster liegen bei 700 bis 1.400 Euro je Fenster. Wo Kastenfenster stehen, kostet die Aufarbeitung 900 bis 1.800 Euro je Stück.
Was in Reinickendorf am häufigsten beauftragt wird
Im Geschosswohnungsbau steht die Komplettsanierung der einzelnen Wohnung oben, häufig nach einem Kauf oder vor einer Neuvermietung. In der geschützten Siedlung kommt die Erneuerung von Leitungen und Elektro dazu, weil außen ohnehin nichts verändert wird. Im Märkischen Viertel geht es um Bad, Küche, Böden und Oberflächen im vorhandenen Grundriss.
Im Einfamilienhaus sind es andere Aufträge: Dachgeschossausbau, ein neuer Grundriss im Erdgeschoss, aufgearbeitete Böden, neue Fenster. Häufig läuft das in Etappen, während die Familie im Haus bleibt. Alle Gewerke kommen dabei aus einem Vertrag; Sanitär, Fliesen, Maler und Stuck übernehmen unsere eigenen Leute.
Dachgeschoss und Anbau im Haus in Frohnau
Der Dachausbau ist in Frohnau, Hermsdorf und Konradshöhe der klassische Weg, Fläche zu gewinnen. Unter einem dichten Dach rechnen wir mit 1.400 bis 2.100 Euro je Quadratmeter Fläche unter dem Dach. Kommen Dämmung und Dachfenster neu dazu, sind es 1.800 bis 2.600 Euro. Mit neuer Eindeckung und Gaube liegt die Spanne bei 2.300 bis 3.400 Euro je Quadratmeter.
Zur Planung gehören die Erschließung über eine Treppe, die lichte Höhe und der Nachweis der Decke. Trockenbau bestimmt dabei den Innenausbau: Ständerwände liegen bei 45 bis 75 Euro je Quadratmeter Wandfläche, mit Dämmung und doppelter Beplankung bei 62 bis 95 Euro. Dachdeckerarbeiten laufen über feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen, koordiniert im selben Bauzeitenplan.
Preise für Reinickendorfer Objekte
| Vorhaben | Typisches Objekt in Reinickendorf | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|---|
| Renovierung | Wohnung Märkisches Viertel vor Neuvermietung | 250–450 €/m² | Wohnfläche |
| Komplettsanierung | Siedlungswohnung Weiße Stadt | 900–1.500 €/m² | Wohnfläche |
| Kernsanierung | Landhaus Frohnau mit neuem Grundriss | 1.400–2.200 €/m² | Wohnfläche |
| Dachausbau unter dichtem Dach | Hermsdorf, Fläche unter dem Dach | 1.400–2.100 €/m² | Ausbaufläche |
| Parkett schleifen und versiegeln | Haus in Waidmannslust | 25–45 €/m² | Bodenfläche |
Baujahre von 1919 bis 1948 bekommen 8 Prozent Zuschlag, 1949 bis 1968 bleiben ohne Aufschlag, 1969 bis 1990 liegen 5 Prozent darunter. Der Ausbaustandard verschiebt die Summe um 15 Prozent nach unten oder 30 Prozent nach oben. Die Preise verstehen sich eingebaut und brutto, mit Stand September 2026. Über 300 Quadratmeter hinaus rechnen wir einzeln statt pauschal.
Außen geschützt, innen gestaltbar: wer worüber entscheidet
Der Denkmalschutz regelt in der Weißen Stadt und in der Freien Scholle die äußere Erscheinung: Fassade, Fenster, Türen, Dach, teils auch Treppenhaus und Farbgebung. Der Innenraum ist davon in aller Regel nicht erfasst. Wer Leitungen, Elektro, Bad, Böden und Oberflächen erneuern will, hat dort viel Spielraum. Die Abstimmung mit der Denkmalbehörde übernehmen wir vor dem Angebot.
Über das Gemeinschaftseigentum entscheiden Eigentümergemeinschaft oder Genossenschaft, also über Fenster, Wohnungstür, Steigleitungen und tragende Wände. Für Öffnungen in tragenden Bauteilen kommt ein Statiker dazu, der 500 bis 1.200 Euro je Vorgang berechnet. Gilt für Ihr Haus daneben eine soziale Erhaltungsverordnung, klären wir das beim Bezirksamt. Was dann zu beantragen ist, beschreibt Erhaltungsverordnung und Milieuschutz.
Die Baustelle im Haus und im Garten
In den Siedlungshäusern liegt der Zugang direkt an der Straße, und vor dem Haus ist meist Platz für einen Container. Für sieben Kubikmeter Container setzen wir 350 bis 650 Euro an. Im Einfamilienhaus stellen wir ihn auf die Zufahrt und schützen Wege und Rasen mit Platten und Vlies.
In den Punkthäusern des Märkischen Viertels läuft der Transport über den Lastenaufzug, abgesprochen mit der Verwaltung. Treppenhaus, Kabine und Wohnungstür bekommen Schutz, Staubschutztüren trennen die Baustelle vom Flur. Die Arbeit läuft an Werktagen in den regulären Zeiten, angekündigt bei den Nachbarn. Am Ende jedes Tages sind die gemeinsamen Wege frei.
Zeitrahmen für Wohnung und Haus
Bis alles geplant, bestellt und genehmigt ist, vergehen 3 bis 8 Wochen. Wer 70 Quadratmeter nur auffrischt, ist nach 5 bis 10 Arbeitstagen durch; mit neuem Bad werden 3 bis 5 Wochen daraus. Wer 70 bis 90 Quadratmeter komplett saniert, plant 6 bis 10 Wochen ein. Bei einer Kernsanierung mit 90 Quadratmetern sind es 10 bis 16 Wochen. Ein Dachgeschossausbau von 60 Quadratmetern braucht 10 bis 16 Wochen.
Unser Sitz ist die Haynauer Straße 58 in Berlin-Lankwitz; von dort fährt die Kolonne am Stück nach Frohnau oder ins Märkische Viertel. Die Anfahrt ist Teil des Festpreises. Am Ende steht der gemeinsame Rundgang, dazu das Protokoll und die Mappe mit den Nachweisen für Elektro und Sanitär.
Zuschuss und Steuer beim eigenen Haus
Die BEG-Einzelmaßnahme über das BAFA trägt bei Fenstern, Außentüren und der Dämmung von Dach, Außenwand oder Geschossdecke 15 Prozent, mit individuellem Sanierungsfahrplan 20 Prozent. Der Antrag gehört vor die Auftragsvergabe oder in einen Vertrag mit aufschiebender Bedingung. Für die Sanierung zum Effizienzhaus gibt es den Kredit mit Tilgungszuschuss nach KfW 261.
Wer sein Haus selbst bewohnt und es älter als zehn Jahre ist, kann stattdessen Paragraf 35c EStG nutzen: 20 Prozent der Kosten über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Beide Wege nebeneinander gehen nicht. Für Handwerkerleistungen bleibt Paragraf 35a EStG mit 20 Prozent des Lohnanteils, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Das gilt mit Stand 2026; was davon bei Ihnen greift, sehen wir vor der Beauftragung durch.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Die einzelne Reparatur und den Notdienst: eine Steckdose ohne Strom, ein verstopfter Abfluss, ein tropfender Hahn. Bei uns beginnt die Arbeit mit einem Bauabschnitt im Kalender.
- Möbel- und Küchenplanung ohne Bauleistung.
- Dacharbeiten oder eine Fassade samt Gerüst, wenn im Haus selbst nichts geplant ist.
- Der Ausbau von Asbest oder alter Mineralwolle mit anschließender Freimessung als alleiniger Auftrag.
- Statische Berechnungen und Bauanträge. Sie stammen vom Statiker oder Architekten; wir ziehen ihn hinzu und koordinieren seine Termine.
Einsatzgebiet: Reinickendorf von Tegel bis Lübars
Gebaut wird in Reinickendorf-Ost und in der Weißen Stadt, in Tegel und Borsigwalde, in der Freien Scholle, im Märkischen Viertel, in Wittenau, Waidmannslust, Hermsdorf, Frohnau, Lübars, Heiligensee und Konradshöhe.
Südwestlich schließt Spandau an, mit Hakenfelde und der Siemensstadt. Südöstlich beginnen Wedding und Gesundbrunnen mit dem Afrikanischen Viertel und der Müllerstraße. Östlich grenzt Pankow mit Niederschönhausen an, dazu der Altbau südlich der Wollankstraße.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Für das Dach über dem Haus in Frohnau ist der Dachgeschossausbau die passende Seite, die Zahlen dazu stehen unter Dachausbau: Kosten. Der Innenausbau beschreibt, wie aus Rohfläche fertige Räume werden.
Was Trockenbau im Einzelnen kostet, rechnet Trockenbau: Preise vor. Für aufgearbeitete Böden lohnt der Blick auf Parkett verlegen, und wer die Gesamtsumme abschätzen will, kann die Kosten überschlagen.
Weiße Stadt, Frohnau, Märkisches Viertel: der nächste Schritt
Der Weg in die geschützte Siedlung, ins Landhaus mit Garten und ins Punkthaus beginnt gleich: mit einem Aufmaßtermin in Ihren Räumen. Danach kennen Sie Festpreis, Bauzeit und die Stellen, an denen jemand zustimmen muss. Für ein Gespräch wählen Sie 030 8268 9996; wir sind Montag bis Freitag von 7 bis 18 Uhr da. Außerhalb der Telefonzeiten nimmt das Formular unten auf der Seite Ihre Anfrage entgegen.
