Sanieren in Falkensee heißt oft: mehr Fläche statt Umzug
In Falkensee ist der häufigste Anlass für eine Sanierung kein Schaden, sondern Platzmangel. Die Familie ist gewachsen, das Haus nicht, und ein Umzug würde Grundstück, Garten und die kurze Verbindung nach Berlin kosten. Also wird das Haus größer gemacht: das Dachgeschoss ausgebaut, ein Anbau an das Erdgeschoss gesetzt, der Grundriss neu sortiert.
Das passt zum Bestand, denn die Grundstücke sind groß und die Häuser oft kleiner, als die Fläche hergeben würde. Wir bauen im Bestand um und aus: einzelne Gewerke, ganze Wohnungen, Häuser und Gewerbeflächen. Alles, was dabei anfällt, läuft über einen Vertrag, einen Terminplan und einen Bauleiter, der die Gewerke ineinandergreifen lässt.
Drei Ausgangslagen aus dem Falkenseer Bestand
Das Siedlungshaus der 1930er Jahre
In Seegefeld, in Falkenhagen und an den älteren Straßen um den Gutspark stehen kleine, massive Häuser mit 80 bis 110 Quadratmetern Wohnfläche. Sie haben ein steiles Dach, einen niedrigen Kniestock, Holzbalkendecken und einen Keller mit geringer Höhe. Oft wurde das Dach schon einmal notdürftig ausgebaut, ohne Dämmung nach heutigem Maß. Hier steckt die meiste ungenutzte Fläche des Ortes.
Das Haus aus DDR-Zeit mit späterer Erweiterung
Zwischen Straße der Einheit, Ruppiner Straße und Richtung Falkenhain finden sich Häuser der 1960er bis 1980er Jahre, häufig in Eigenleistung erweitert. Typisch sind ein angesetzter Wirtschaftsraum, ein nachträgliches Bad und Elektroinstallation ohne durchgehenden Schutzleiter. Die Grundrisse sind kleinteilig. Am häufigsten geht es darum, Küche, Flur und Wohnzimmer zu einem Bereich zusammenzufassen.
Das Haus der 1990er und 2000er Jahre
In Neufinkenkrug, in Waldheim und an den jüngeren Rändern stehen Einfamilien- und Doppelhäuser aus dem großen Zuzug nach der Wende. Sie haben Betondecken, gefliestes Bad und Schutzleiter. Nach rund 25 Jahren sind Oberflächen und Bad fällig, häufig zusammen mit dem Ausbau der Reserve unter dem Dach. Häuser ab Baujahr 1991 rechnen wir mit zehn Prozent Abschlag.
Vom Siedlungsland zur Pendlerstadt
Falkensee entstand als Gemeinde aus dem Zusammenschluss von Falkenhagen und Seegefeld in den 1920er Jahren. Zuvor war das Gebiet Siedlungsland an der Bahnstrecke nach Hamburg, parzelliert für Berliner, die ein Grundstück im Grünen suchten. Deshalb sind die Parzellen groß, die Häuser bescheiden und die Straßen breit angelegt.
Nach dem Mauerbau lag der Ort direkt an der Grenze zu Spandau, mit begrenztem Neubau und viel Eigenleistung im Bestand. Nach 1990 kehrte sich das um: Falkensee wuchs schneller als fast jede andere Gemeinde im Berliner Umland, und in zwanzig Jahren entstanden ganze Quartiere neu. So steht heute Bestand aus acht Jahrzehnten nebeneinander, oft an derselben Straße. Für die Sanierung heißt das: Jedes Haus bringt seine eigene Bauweise mit, und die sehen wir uns vor dem Angebot an.
Dachgeschoss und Anbau: was den Ausbau entscheidet
Kniestock, Dachneigung und nutzbare Fläche
Nicht jeder Quadratmeter unter dem Dach zählt als Aufenthaltsfläche. Entscheidend sind Kniestockhöhe, Neigung und die lichte Höhe über dem größeren Teil des Raumes. Im Siedlungshaus mit steilem Dach ist die Ausbeute meist gut, bei flacheren Dächern hilft eine Gaube. Wir messen die Höhen beim ersten Termin auf und rechnen die nutzbare Fläche aus.
Dämmung, Dichtheit und das Dach darüber
Unter einem dichten Dach genügt oft die Dämmung zwischen und unter den Sparren, dazu eine luftdichte Ebene und Trockenbau. Ist die Eindeckung am Ende, wird sie mitgemacht, und die Dämmung kommt zusätzlich über die Sparren. Am Dach arbeiten Partnerbetriebe, die seit Jahren mit uns bauen und im selben Bauzeitenplan geführt werden.
Treppe und Erschließung
Die neue Treppe entscheidet über den Grundriss beider Geschosse. Ihre Öffnung in der Decke braucht eine statische Beurteilung, weil Balken durchtrennt und ausgewechselt werden. Wir legen die Lage früh fest, denn sie bestimmt, wo oben Bad, Flur und Zimmer liegen. In vielen Häusern findet sich die beste Lösung über dem vorhandenen Treppenlauf.
Was die Bausubstanz vor Ort vorgibt
Eine Speicherdecke wird zur Wohndecke
Über dem Erdgeschoss des Siedlungshauses liegt eine Holzbalkendecke, die für Speichernutzung gebaut wurde. Für Wohnnutzung wird sie gerechnet, und häufig genügt eine Verstärkung einzelner Balken. Trockenestrich mit 40 bis 70 Euro je Quadratmeter Bodenfläche hält den Aufbau leicht. Wo Beton liegt, wie im Neubau der 1990er Jahre, spielt das Gewicht keine Rolle.
Den Strang ins Dachgeschoss verlängern
Trinkwasser und Abwasser steigen im Siedlungshaus meist an einer Stelle auf, neben Küche und Bad. Für ein Bad im Dachgeschoss verlängern wir diesen Strang nach oben und führen die Entlüftung über das Dach. Ein Gefälle von wenigen Zentimetern je Meter muss dabei untergebracht werden. Deshalb legen wir die Position der Objekte fest, bevor der Bodenaufbau geplant wird.
Reserveplätze und eine Unterverteilung
Viele Zählerschränke stammen aus den 1990er Jahren und haben Reserveplätze. Für ein zusätzliches Geschoss kommt in der Regel eine Unterverteilung dazu, angebunden mit einer eigenen Zuleitung. Wer das ganze Haus neu installieren lässt, zahlt 90 bis 160 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, mit Zählerschrank 115 bis 195 Euro. Wird im Trockenbau oder aufputz installiert, sinken die Werte um 18 Prozent.
Jeder Zentimeter Aufbau über den Balken
Im Dachgeschoss sitzt das Bad auf Holzbalken, und jeder Zentimeter Aufbau geht auf die Statik. Wir arbeiten mit flachen Rinnen, einer Abdichtung im Verbund und leichten Ausgleichsschichten. Für Trockenbau im Feuchtraum setzen wir 75 bis 115 Euro je Quadratmeter Wandfläche an. Wand- und Deckenflächen rechnen sich dabei mit rund 2,7 Quadratmetern je Quadratmeter Wohnfläche.
Das Bad unter der Dachschräge
Ein Bad unter der Dachschräge hat selten ein senkrechtes Fenster, dafür oft ein Dachfenster. Wo das fehlt, kommt ein Lüfter mit Leitung über Dach. Nach der Dämmung wird das Haus dichter, deshalb gehört eine Überlegung zum Luftwechsel in jede Planung. Im Schlafzimmer unter der Schräge achten wir zusätzlich auf die luftdichte Ebene an Anschlüssen und Durchdringungen.
Das Dachfenster als Rettungsweg
Dachfenster bestimmen Licht, Rettungsweg und Möblierung zugleich, deshalb legen wir Größe und Lage früh fest. In den Bestandsgeschossen liegen Kunststofffenster mit Dreifachverglasung bei 700 bis 1.400 Euro je Fenster, Holzfenster bei 1.100 bis 2.200 Euro. Holz-Aluminium kostet 1.400 bis 2.600 Euro je Fenster. Sonderformate und Farben verlängern die Lieferzeit, und das wirkt sich auf den Vorlauf aus.
Meistens geht es zuerst nach oben
An erster Stelle steht der Dachgeschossausbau mit zwei Zimmern und einem Bad. Danach folgt das Öffnen des Erdgeschosses, meist zwischen Küche und Wohnzimmer, mit Statik und neuem Bodenaufbau. Dritter Fall ist der Anbau, der Wohnfläche und Terrasse zugleich bringt.
Dazu kommen Aufträge von Käufern, die ein älteres Haus übernehmen und vor dem Einzug alle Oberflächen erneuern. Für Malerei, Fliesen, Stuck und Sanitär stehen unsere eigenen Leute auf der Baustelle, für Dach und Elektro eingespielte Partnerbetriebe. Sie unterschreiben trotzdem nur einen Vertrag und haben einen Ansprechpartner.
Was Ausbau und Sanierung in Falkensee kosten
Alle Angaben verstehen sich brutto und eingebaut; sie beruhen auf Erfahrung und geben den Stand September 2026 wieder. Beim Dachausbau bezieht sich der Preis auf die Fläche unter dem Dach, bei der Sanierung auf die Wohnfläche.
| Vorhaben | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Dachausbau unter dichtem Dach | 1.400–2.100 €/m² | Fläche unter dem Dach |
| Dachausbau mit neuer Dämmung und Dachfenstern | 1.800–2.600 €/m² | Fläche unter dem Dach |
| Dachausbau mit neuer Eindeckung und Gaube | 2.300–3.400 €/m² | Fläche unter dem Dach |
| Komplettsanierung der Bestandsgeschosse | 900–1.500 €/m² | Wohnfläche |
| Trockenestrich auf der Balkendecke | 40–70 €/m² | Bodenfläche |
Für 60 Quadratmeter unter einem dichten Dach ergibt das rund 84.000 bis 126.000 Euro. Mit neuer Eindeckung und Gaube liegt dieselbe Fläche bei 138.000 bis 204.000 Euro. Bei den Bestandsgeschossen gelten die Zuschläge nach Baujahr: acht Prozent für 1919 bis 1948, zehn Prozent Abschlag ab 1991. Bewohnen Sie das Haus selbst, greift Paragraf 35a EStG mit 20 Prozent des Lohnanteils und einer Jahresgrenze von 1.200 Euro.
Genehmigungen, Statik und Nachweise
Für Falkensee gilt die Brandenburgische Bauordnung; zuständig ist die Bauaufsicht des Landkreises Havelland. Wer innen ausbaut, Leitungen zieht und Oberflächen erneuert, bleibt meist ohne Verfahren. Der Ausbau eines Dachgeschosses zu Aufenthaltsräumen, eine Gaube und ein Anbau sind dagegen Vorgänge mit Antrag oder Freistellung.
Drei Punkte kommen dabei regelmäßig auf den Tisch. Erstens der zweite Rettungsweg aus dem neuen Geschoss, meist über ein anleiterbares Fenster. Zweitens die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück, die beim Anbau den Zuschnitt bestimmen. Drittens die Statik für Deckenöffnung, Auswechslung und Auflager; ein Tragwerksplaner rechnet das nach, für 500 bis 1.200 Euro je Vorgang. Wir arbeiten seine Vorgaben in den Bauzeitenplan ein und stimmen die Ausführung mit ihm ab.
Container und Gerüst auf dem Grundstück
Die großen Falkenseer Grundstücke sind ein praktischer Vorteil. Container, Gerüst und Materiallager stehen auf dem eigenen Grund, ohne Genehmigung für den öffentlichen Raum. Für die Räumung des Dachbodens und den Abbruch fallen mehrere Behälter an, je Stück 350 bis 650 Euro bei sieben Kubikmetern.
Beim Dachausbau geht viel Material über das Gerüst nach oben, was das Treppenhaus entlastet. Trotzdem schützen wir Treppe, Türen und Böden, solange gearbeitet wird. Die Nachbarn bekommen vorab Bescheid, wann Gerüst, Kran oder Lieferungen kommen. Gearbeitet wird werktags in den üblichen Zeiten, sonntags steht die Baustelle still.
Vom ersten Termin bis zum Protokoll
Der erste Termin bei Ihnen zu Hause ist kostenlos. Wir messen auf, prüfen Kniestock, Sparren, Zählerschrank und Leitungswege und besprechen, was oben entstehen soll. Danach erhalten Sie ein Angebot zum Festpreis, in dem jedes Gewerk mit seiner Summe steht, dazu der Bauzeitenplan.
Bis zum Baubeginn planen wir 3 bis 8 Wochen für Material, Unterlagen und Anträge ein. Der Ausbau eines Dachgeschosses mit 60 Quadratmetern dauert 10 bis 16 Wochen. Eine Komplettsanierung der Bestandsgeschosse mit 70 bis 90 Quadratmetern läuft in 6 bis 10 Wochen, eine Renovierung von 70 Quadratmetern in 5 bis 10 Arbeitstagen. Zum Abschluss gehen wir gemeinsam durch das Haus und halten alles im Protokoll fest.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Für kleine Reparaturen und den Notdienst rufen Sie besser jemand anderen an, etwa bei einer undichten Leitung oder einer ausgefallenen Steckdose. Unsere Einheit ist der Bauabschnitt mit Anfang, Ende und festem Preis.
Die Planung von Möbeln und Küche ohne begleitende Bauleistung läuft über den Möbelhandel. Wer nur die Dachfläche neu eindecken oder die Fassade herrichten lassen will, ohne dass innen etwas passiert, beauftragt das direkt beim Dachdecker mit Gerüstbau. Findet sich im Dach alte Mineralwolle oder Asbest, beauftragen Sie dafür einen Sanierer mit Freimessung. Bauantrag und statischer Nachweis kommen von Architekt und Statiker, die wir einbinden und koordinieren.
Einsatzgebiet: Falkensee und die Nachbarn
Gebaut wird in ganz Falkensee: in Seegefeld, Falkenhagen, Finkenkrug und Neufinkenkrug, in Waldheim und Falkenhain. Unsere Leute arbeiten an der Bahnhofstraße, der Spandauer Straße, der Poststraße, der Straße der Einheit und in den ruhigen Nebenstraßen rund um den Gutspark. Auch in Dallgow-Döberitz, Schönwalde-Glien und Brieselang sind wir unterwegs.
Östlich der Landesgrenze schließt Spandau an, mit der Altstadt, dem Falkenhagener Feld und der Siemensstadt. Über die Bundesstraße 5 und die Falkenseer Chaussee ist der Weg dorthin kurz. Unsere Kolonne fährt morgens gemeinsam heraus und bleibt bis zum Feierabend am Haus, statt zwischendurch zurückzufahren. Die Anfahrt ist im Festpreis enthalten und steht nicht gesondert auf der Rechnung.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Wie ein Dachgeschoss Schritt für Schritt entsteht, steht auf der Seite zum Dachgeschossausbau. Die Kennwerte dazu können Sie mit den Kosten für den Dachausbau selbst überschlagen. Was Ständerwerk, Beplankung und Dämmung im neuen Geschoss kosten, steht unter Trockenbau.
Wer wissen will, wie viel Zeit ein Vorhaben braucht, findet die Übersicht zur Dauer einer Sanierung. Welche Zuschüsse und Steuervorteile in Frage kommen, steht bei der Förderung. Und wer unter der Schräge Ruhe haben möchte, liest den Ratgeber zum Schallschutz.
Termin vereinbaren
Wenn das Dach ausgebaut oder das Haus erweitert werden soll, sehen wir uns Kniestock, Sparren und Grundriss vor Ort an. Für ein Gespräch wählen Sie 030 8268 9996, werktags von 7 bis 18 Uhr. Über das Formular unten auf der Seite können Sie uns Fläche, Baujahr und Ihre Pläne für das Dach schicken. Den Aufmaßtermin stimmen wir dann telefonisch ab.
