In Friedenau wird zuerst die Gemeinschaft gefragt
Friedenau besteht aus vielen kleinen Häusern, und fast jedes davon ist in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Acht bis vierzehn Parteien, ein Treppenhaus, ein Vorgarten, eine Verwaltung. Das prägt jede Sanierung hier stärker als die Bautechnik. Wer in der Niedstraße ein Bad neu machen lässt, entscheidet allein. Wer die Fenster zur Straße tauschen möchte, braucht die Versammlung.
Der Bestand selbst ist erstaunlich einheitlich. Mietshäuser aus den Jahren 1900 bis 1914, drei bis fünf Geschosse, Vorgarten zur Straße, Seitenflügel am Hof. Zwei bis vier Zimmer, 55 bis 110 Quadratmeter, Raumhöhen um 3,20 Meter, Stuck in Zimmern und Fluren.
Unsere Arbeit beginnt deshalb mit einer Frage, die nichts mit Fliesen zu tun hat: Was gehört Ihnen allein, und wofür braucht es einen Beschluss? Danach steht fest, was sofort losgehen kann und was auf die Tagesordnung gehört.
Drei Ausgangslagen hinter den Friedenauer Vorgärten
Die Dreizimmerwohnung an der Handjerystraße
Baujahr um 1908, 82 Quadratmeter, zweites Obergeschoss, Balkon zum Hof. Dielen unter Linoleum, Stuck in zwei Zimmern, Bad aus den 1980er Jahren in der alten Kammer. Die Wohnung wurde lange selbst genutzt und ist technisch am Ende ihres Zyklus. Gefragt ist eine Teilsanierung mit Bad, Küche, Boden und Oberflächen.
Die kleine Wohnung an der Rheinstraße
62 Quadratmeter, zwei Zimmer, Fenster zur stark befahrenen Straße. Hier geht es oft um Schallschutz an Fenster und Decke, um eine klare Raumaufteilung und um neue Oberflächen. Die Wohnung soll vermietet werden, deshalb zählt der Termin genauso wie der Preis.
Die Etage am Perelsplatz mit Dachraum darüber
100 Quadratmeter im obersten Geschoss, darüber ein ungenutzter Spitzboden. Die Gemeinschaft denkt über den Ausbau nach, eine Eigentümerin möchte ihre Wohnung gleichzeitig kernsanieren. Zwei Vorhaben, die zusammengehören, aber verschiedene Beschlüsse brauchen. Solche Fälle planen wir von Anfang an in einem Bauzeitenplan.
Warum Friedenau so gebaut ist, wie es gebaut ist
Friedenau entstand als Landhauskolonie vor den Toren Berlins, angelegt nach dem Plan des Unternehmers Carstenn. Die Straßen bilden bis heute eine große, fast symmetrische Figur um die Kaisereiche herum, mit ruhigen Wohnstraßen im Inneren. Vorgeschrieben waren Vorgärten, niedrige Bebauung und ein Abstand zur Straße, und diese Vorgartenzone ist bis heute das Merkmal des Ortsteils.
Um die Jahrhundertwende wurde aus der Kolonie ein städtischer Ortsteil. Die Landhäuser wichen Mietshäusern mit drei bis fünf Geschossen, gebaut zwischen 1900 und 1914, aber mit dem Vorgarten als Erbe der Gründungszeit. Dazu kamen Plätze wie der Perelsplatz und der Breslauer Platz als Nachbarschaftsmitte.
Weil die Grundstücke klein blieben, blieben auch die Häuser klein. Als in den 1990er und 2000er Jahren viele Häuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden, entstanden daraus überschaubare Gemeinschaften mit wenigen Parteien. Genau deshalb ist in Friedenau der Beschluss so oft das Thema und nicht der Bauablauf.
Was die Bausubstanz vorgibt
Decken und Schall
Zwischen den Geschossen liegt eine Holzbalkendecke mit Schüttung, dazu Dielung auf Lagerhölzern. Sie trägt begrenzt und leitet Trittschall gut weiter. Ein schwimmender Aufbau mit Trittschalldämmung verbessert das spürbar, ohne die Decke zu belasten. Wie sich solche Aufbauten in älteren Häusern rechnen, steht unter Schallschutz und Trittschall.
Steigleitungen im kleinen Haus
In einem Haus mit zwölf Parteien gibt es meist nur ein oder zwei Stränge. Fällt die Entscheidung für eine Erneuerung, betrifft sie alle Wohnungen übereinander. Das ist organisatorisch ein Vorteil, weil sich Termine bündeln lassen. Wie so ein Wechsel im bewohnten Haus organisiert wird, steht unter Strangsanierung.
Stromkreise und Zählerplatz
Viele Friedenauer Wohnungen haben eine Installation aus den 1970er Jahren mit wenigen Kreisen. Neu bedeutet: getrennte Stromkreise, Fehlerstromschutz, Zählerplatz nach heutigem Stand. Liegt der Zählerschrank im Treppenhaus, ist die Gemeinschaft beteiligt. Elektro führt ein Partnerbetrieb aus, der fest zu unserer Bauleitung gehört.
Die Höhe unter der Badtür
Der Raum zwischen Rohdecke und Türblatt ist knapp bemessen. Für eine bodengleiche Dusche muss der Ablauf entweder in den Aufbau oder an die Wand. Wir messen die Höhe beim ersten Termin und halten sie schriftlich fest. Danach steht fest, welche Lösung passt.
Lüftung im Seitenflügel
Bäder ohne Fenster sind in Friedenau die Ausnahme, kommen aber im Seitenflügel vor. Dort planen wir einen Ventilator mit Nachlauf und einen eindeutigen Abluftweg. Wo ein alter Lüftungsschacht vorhanden ist, prüfen wir seinen Zustand. Nachströmluft holen wir über einen Spalt unter der Tür.
Fenster und Vorgartenseite
Zur Straße bestimmt die Gemeinschaft das Bild: Teilung, Farbe, Material. Für Holz mit Dreifachverglasung rechnen wir 1.100 bis 2.200 Euro je Fenster, für Holz-Aluminium 1.400 bis 2.600 Euro. Nach Stand 2026 fördert das BAFA den Fenstertausch als BEG-Einzelmaßnahme mit 15 Prozent, mit individuellem Sanierungsfahrplan mit 20 Prozent. Der Antrag läuft vor der Auftragsvergabe, und die Bedingungen ändern sich; die Rechnung dazu machen wir vor dem Auftrag.
Der Weg zum Beschluss, und wie er in den Bauzeitenplan passt
Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von 2020 kann die Versammlung bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit gestatten. Entscheidend ist, dass der Punkt mit Substanz auf der Tagesordnung steht. Ein Satz wie „Fenstertausch, Diskussion" bringt niemanden weiter; eine Beschlussvorlage mit Leistungsbeschreibung, Angebot und Kostenverteilung schon.
Genau diese Vorlage bereiten wir auf. Dazu gehören Grundriss oder Ansicht, die Beschreibung der Arbeiten, der Festpreis nach Gewerken und ein Zeitfenster für die Ausführung. Die Verwaltung setzt den Punkt auf die Tagesordnung, die Versammlung stimmt ab. Zwischen zwei Versammlungen ist ein Umlaufbeschluss möglich, wenn alle Eigentümer mitziehen.
Für Sie heißt das planerisch: Der Bautermin hängt am Versammlungstermin, nicht an unserer Auslastung. Wer im Herbst plant, hat den Beschluss meist im Frühjahr und die Baustelle im Sommer. Wo nur Sondereigentum betroffen ist, entfällt dieser Schritt vollständig, und es zählt allein der Vorlauf für Planung und Material.
Womit uns Friedenauer Eigentümer am häufigsten beauftragen
Häufigster Auftrag ist die Wohnungsrenovierung vor Einzug oder Vermietung: Wände und Decken, Boden, Türen, Kleinreparaturen. Zweiter Fall ist die Teilsanierung mit neuem Bad und erneuerter Küchenanbindung, dazu Oberflächen in den betroffenen Räumen.
Dritter Fall sind Arbeiten für die Gemeinschaft: Strangerneuerung, Fenster, Treppenhaus. Vierter Fall ist der Dachgeschossausbau über der obersten Wohnung, der in kleinen Häusern regelmäßig zur Sprache kommt.
Preise für Friedenauer Wohnungen
Die Beträge in der Tabelle sind Bruttopreise mit Einbau, erhoben im September 2026. Auf Baujahre bis 1918 rechnen wir 15 Prozent Zuschlag.
| Leistung | Anlass im Friedenauer Haus | Preis | Worauf sich das bezieht |
|---|---|---|---|
| Renovierung | Wohnung vor Einzug oder Vermietung | 250–450 €/m² | Wohnfläche |
| Kernsanierung | Etage zurück auf den Rohbau | 1.400–2.200 €/m² | Wohnfläche |
| Strang erneuern, Sache der Gemeinschaft | Leitung durch alle Geschosse | 800–1.500 € | je Geschoss und Strang |
| Fenster Holz, dreifach verglast | Straßenseite mit Vorgarten | 1.100–2.200 € | je Fenster |
| Innentür mit Zarge | Zimmertüren in der Wohnung | 450–1.100 € | je Tür |
Bei Selbstnutzung greift § 35a EStG mit 20 Prozent auf den Lohnanteil, gedeckelt bei 1.200 Euro im Jahr. Vermieter behandeln Erhaltungsaufwand sofort oder verteilt über zwei bis fünf Jahre. Beides gilt nach Stand 2026 und gehört vor dem Auftrag durchgerechnet.
Was der Gemeinschaft gehört, was Ihnen, und wer sonst zustimmt
Der Gemeinschaft gehören Fassade, Dach und Treppenhaus. Dazu kommen Fenster, Wohnungstür, Balkone, tragende Wände und die Steigleitungen. Ihr Sondereigentum sind Innenwände ohne tragende Funktion, Bodenbeläge, Bad- und Küchenausstattung, Innentüren und die Leitungen ab der Abzweigung in Ihrer Wohnung. Die genaue Grenze steht in der Teilungserklärung.
Für Öffnungen in tragenden Wänden kommt ein Statiker dazu, mit 500 bis 1.200 Euro je Vorgang. Er stellt den Nachweis aus, und wir richten die Ausführung danach aus. Einzelne Häuser in Friedenau stehen als Baudenkmal unter Schutz, dazu kommen Gebiete mit Gestaltungsanforderungen an die Straßenansicht. In diesen Fällen stimmen wir Fenster und Haustür vorab mit dem Bezirk ab.
Die Baustelle im kleinen Friedenauer Haus
Ein Haus mit zwölf Parteien ist ein überschaubarer Ort, und genau so behandeln wir es. Vor dem ersten Materialtransport kleiden wir Treppenhaus, Handlauf und Hauseingang aus. Aufzüge gibt es in diesen Häusern selten, deshalb läuft der Transport über die Treppe und der Schutt in Säcken nach unten. Für schwere Teile wie Wanne, Estrichsäcke und Türblätter legen wir feste Anlieferzeiten am Vormittag fest. So bleibt das Treppenhaus in den übrigen Stunden frei für die Nachbarn.
Der Vorgarten bleibt unangetastet, die Container stehen mit Genehmigung auf der Fahrbahn. Vor Beginn hängt im Treppenhaus ein Zettel mit Bauzeitraum und dem Namen des Bauleiters, und laute Arbeiten bündeln wir auf wenige Vormittage. Fliesen, Maler, Sanitär sowie Stuck und Putz liegen bei unseren eigenen Leuten. Dach und Elektro laufen über feste Partnerbetriebe in unserer Bauleitung. Sie haben dabei einen Vertrag und einen Ansprechpartner im Haus.
Der Zeitplan vom Aufmaß bis zur Übergabe
Der erste Termin bei Ihnen kostet nichts und endet mit einem Aufmaß Raum für Raum. Das schriftliche Angebot folgt kurz darauf, mit Festpreis je Gewerk und einem Terminplan für die Ausführung. Steht ein Beschluss aus, fügen wir die Beschlussvorlage bei.
Bis zum Baubeginn vergehen 3 bis 8 Wochen, in denen Planung, Bestellungen und Zustimmungen zusammenkommen. Für 70 Quadratmeter Renovierung planen wir 5 bis 10 Arbeitstage ein. Eine Teilsanierung dieser Größe braucht 3 bis 5 Wochen. Werden sämtliche Gewerke erneuert, sind bei 70 bis 90 Quadratmetern 6 bis 10 Wochen zu veranschlagen. Geht die Wohnung mit 90 Quadratmetern zurück auf den Rohbau, sind 10 bis 16 Wochen anzusetzen, ebenso für 60 Quadratmeter Ausbaufläche unter dem Dach. Nach dem letzten Arbeitstag übergeben wir die Wohnung im Rundgang, mit Protokoll und den Papieren zu Elektro und Sanitär.
Wann ein spezialisierter Betrieb die bessere Wahl ist
Für einzelne Reparaturen und den Notfall am Wochenende ist ein Notdienst zuständig, etwa beim tropfenden Hahn, der defekten Steckdose oder dem verstopften Abfluss. Wir planen Bauabschnitte mit festen Terminen und Kolonnen. Auch die reine Küchen- und Möbelplanung ohne Bauleistung liegt außerhalb dessen, was wir anbieten.
Fassadenarbeiten, eine komplette Dachneueindeckung und Gerüstbau ohne Innenausbau vergibt die Gemeinschaft an darauf eingerichtete Firmen. Wo Asbest oder Mineralfasern im Spiel sind, übernimmt ein zugelassener Betrieb den Ausbau und die Freimessung. Ein Statiker oder Architekt zeichnet Berechnung und Bauantrag; unsere Aufgabe ist es, seinen Termin in den Ablauf einzuplanen.
Unser Arbeitsgebiet in und um Friedenau
Wir arbeiten im gesamten Ortsteil: an der Rheinstraße und der Hauptstraße, rund um Perelsplatz, Breslauer Platz und Renée-Sintenis-Platz, in Niedstraße, Fregestraße, Handjerystraße, Stubenrauchstraße und Sarrazinstraße, ebenso am Südwestkorso.
Nördlich schließt Schöneberg an, wo im Akazienkiez und auf der Roten Insel derselbe Gründerzeitbestand steht. Nordwestlich liegt Wilmersdorf mit dem Rheingauviertel und Baujahren um 1910. Südwestlich fahren unsere Kolonnen nach Steglitz, wo an der Schloßstraße und in Südende Nachkriegszeilen neben dem Altbau stehen. Südöstlich geht es nach Tempelhof, wo in Neu-Tempelhof die Siedlungshäuser der zwanziger Jahre stehen.
Zum Nachlesen
Die Aufteilung der Kosten nach Umfang zeigt Sanierungskosten in Berlin. Wer wissen will, wie lange welches Vorhaben dauert, findet das unter Dauer einer Sanierung. Für die Vorbereitung eignet sich die Checkliste. Zahlen zum Dachraum liefert Dachausbau Kosten. Wer die alten Dielen durch Parkett ersetzen lässt, findet Aufbauten und Preise unter Parkett verlegen.
Ein Anruf, ein Termin, ein Festpreis
Für Ihre Wohnung wie für ein Vorhaben des ganzen Hauses gilt dasselbe: Wir sehen es uns an und schreiben auf, was es kostet. Das Telefon läuft montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr, die Nummer lautet 030 8268 9996. Für die Versammlung liefern wir die Vorlage gleich mit. Für den schriftlichen Weg steht das Formular unten auf der Seite bereit.
