Wenn in der Wohnung alles gleichzeitig alt ist
Das Bad stammt aus der Bauzeit, die Leitungen liegen noch in den alten Schlitzen, der Boden ist durch. Der Zuschnitt der Räume trägt dagegen: Flur, Zimmer und Küche liegen da, wo sie liegen sollen. Für genau diesen Fall ist die Komplettsanierung gemacht. Alle Gewerke gehen in einen Auftrag, und der Grundriss bleibt unberührt.
Sie bekommen dafür einen Vertrag, einen Bauzeitenplan und einen Ansprechpartner. Das ist der praktische Unterschied zur Vergabe an sechs Einzelbetriebe. Niemand wartet auf das Vorgewerk, und niemand rechnet Stillstand als Behinderung ab.
Drei Ausgangslagen kommen besonders oft vor. Käufer einer Bestandswohnung sanieren zwischen Notartermin und Einzug. Eigentümer bringen nach zwanzig oder dreißig Jahren Nutzung alles auf einen Stand. Erben richten eine Wohnung für Vermietung oder Verkauf her.
Renovierung, Komplettsanierung, Kernsanierung: der Unterschied in einem Satz
Die drei Begriffe werden im Gespräch gemischt, meinen aber verschiedene Tiefen. Eine Wohnungsrenovierung bleibt an der Oberfläche und fasst Leitungen nicht an. Die Komplettsanierung geht bis auf die rohe Wand und erneuert Bad, Küche, Elektro und Sanitär vollständig. Die Kernsanierung geht einen Schritt weiter und stellt die Raumaufteilung neu.
Für Sie entscheidet das über Kosten und Bauzeit. Bleiben die Wände stehen, sparen Sie Statik, neuen Estrich und in Milieuschutzgebieten ein Genehmigungsverfahren. Welche Tiefe Ihre Wohnung braucht, sehen wir beim Aufmaß, Raum für Raum.
Was nacheinander erneuert wird
Am Anfang steht der Rückbau. Alte Fliesen, Bodenbeläge, Sanitärobjekte, Zargen und Tapeten gehen heraus, dazu Vorwände und lose Putzflächen. Der Bauschutt verlässt das Haus über Container oder Schuttrutsche.
Danach laufen die Leitungen. Sanitär und Heizungstechnik machen unsere eigenen Leute, von der Anbindung am Strang bis zur Armatur. Die Elektroinstallation übernimmt ein Betrieb, der seit Jahren mit uns auf dieselben Baustellen fährt und im selben Bauzeitenplan steht. Dachdeckerarbeiten laufen ebenso über einen festen Partner in unserer Bauleitung. Vertragspartner bleiben in beiden Fällen wir.
Es folgen Trockenbau, Estricharbeiten im Bad, Fliesen, Innenputz und Spachtelflächen. Fliesen, Putz und Stuck sowie die Malerarbeiten übernehmen eigene Leute. Bodenbeläge, Türen, Fenster und Innenausbau kommen aus derselben Hand. Zum Schluss werden Sanitärobjekte gesetzt, Schalter montiert und die Wohnung besenrein übergeben.
Berliner Objekttypen und was sie für die Sanierung bedeuten
Gründerzeit bis 1918
Holzbalkendecken tragen begrenzt. Estrich und großformatige Fliesen brauchen deshalb eine Prüfung der Decke. Stuck bestimmt die Leitungsführung, weil Schlitze an Profilen und Rosetten vorbeigehen. Das Bad steckt häufig in der ehemaligen Speisekammer. Die Einzelheiten stehen auf der Seite zur Altbausanierung.
Zeilenbau 1949 bis 1968
Das Bad ist selten größer als vier Quadratmeter, und die Elektroinstallation läuft oft noch zweiadrig ohne Schutzleiter. Die Steigleitungen haben ihre Jahre hinter sich. In diesem Bestand ist die Komplettsanierung der Normalfall, weil ohnehin alles auf einmal fällig wird.
Plattenbau 1969 bis 1990
Die Sanitärzelle ist ein fertiges Bauteil und wird im Ganzen ersetzt. Die Querwände tragen, Durchbrüche brauchen Statik und die Zustimmung der Gemeinschaft. Die Aufbauhöhe im Bad ist knapp und bestimmt die Wahl von Estrich und Fliese. Die Lüftung läuft über gemeinsame Schächte.
Bauten ab 1991
Hier geht es meist um Oberflächen und Technik am Ende des ersten Zyklus. Der Grundriss passt in der Regel noch, und die Kosten liegen am unteren Rand der Spanne.
Was eine Komplettsanierung in Berlin kostet
Der Erfahrungswert für September 2026 liegt bei 900 bis 1.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, brutto und eingebaut. Darin stecken alle Gewerke, ein neues Bad, eine neue Küche sowie Elektro und Sanitär. Auf den Grundwert kommen die Zuschläge für Baujahr und Ausstattung.
| Wohnfläche | 900 €/m² | 1.500 €/m² |
|---|---|---|
| 70 m² | 63.000 € | 105.000 € |
| 90 m² | 81.000 € | 135.000 € |
| 120 m² | 108.000 € | 180.000 € |
Gründerzeit bis 1918 rechnet mit 15 Prozent Zuschlag, die Jahre 1919 bis 1948 mit 8 Prozent. Von 1949 bis 1968 bleibt es beim Grundwert, von 1969 bis 1990 einschließlich Plattenbau gehen 5 Prozent ab, ab Baujahr 1991 sind es 10 Prozent weniger. Beim Ausbaustandard liegt Vermietungsstandard 15 Prozent unter dem Grundwert, gehobene Ausstattung 30 Prozent darüber. Ab 300 Quadratmetern rechnen wir nicht mehr pauschal, sondern nach Objekt.
Wie sich der Betrag auf die Gewerke verteilt, zeigt diese Aufteilung. Sie ist auch der Maßstab, an dem Sie fremde Angebote prüfen können.
| Gewerk | Anteil |
|---|---|
| Abbruch, Entkernung und Entsorgung | 8 % |
| Sanitär- und Heizungsleitungen | 15 % |
| Elektroinstallation | 13 % |
| Trockenbau und Wandarbeiten | 12 % |
| Fliesen- und Bodenarbeiten | 18 % |
| Maler, Putz und Stuck | 14 % |
| Fenster, Türen und Tischlerarbeiten | 12 % |
| Planung, Bauleitung und Baustelle | 8 % |
Eine eigene Zahl für Ihre Wohnung liefert der Sanierungsrechner mit Fläche, Baujahr und Standard. Die längere Herleitung der Spannen steht unter Sanierungskosten.
Vom ersten Termin bis zur Abnahme
Der Vor-Ort-Termin ist kostenlos. Wir messen Raum für Raum auf, öffnen im Zweifel eine Revisionsklappe und notieren Leitungswege, Deckenaufbau und Fensteranschlüsse. Wenige Tage später liegt das Angebot mit Festpreis bei Ihnen, aufgeschlüsselt nach Gewerken.
Vor dem ersten Arbeitstag stehen 3 bis 8 Wochen für Planung, Materialbeschaffung und Genehmigungen. Auf der Baustelle dauert eine Komplettsanierung von 70 bis 90 Quadratmetern dann 6 bis 10 Wochen. Zum Vergleich: eine reine Renovierung derselben Fläche ist in 5 bis 10 Arbeitstagen erledigt.
Die Reihenfolge der Gewerke ist dabei kein Geschmack, sondern Technik. Wer sie umstellt, zahlt zweimal. Der Ablauf im Einzelnen steht unter Reihenfolge der Gewerke, die Zeitplanung unter Dauer einer Sanierung. Zum Abschluss gehen wir gemeinsam durch die Wohnung, schreiben ein Protokoll und übergeben die Papiere für Elektro und Sanitär.
Wo die Überraschungen im Bestand stecken
Der Deckenaufbau ist der erste Punkt. In Altbauten liegt der Boden auf Lagerhölzern und Schüttung, und was darunter liegt, sieht man erst nach dem Öffnen. Wir kalkulieren den Aufbau deshalb vor der Ausschreibung und nicht erst am Bautag. Die Varianten sind unter Bodenaufbau und Estrich beschrieben.
Der zweite Punkt ist der Zählerschrank. Eine neue Elektroinstallation braucht einen Schrank nach heutiger Norm, und der Platz dafür liegt oft im Treppenhaus. Ob das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, klären wir vor dem Angebot mit der Verwaltung. Was daran hängt, steht unter Elektroinstallation.
Der dritte Punkt sind Genehmigungen. In Milieuschutzgebieten sind Grundrissänderung, Zweitbad und gehobene Ausstattung zustimmungspflichtig, und der Bezirk entscheidet. Diese Frage gehört vor die Planung, nicht dahinter. Und wo eine Wand fallen soll, sagt Ihnen tragende Wand erkennen, wann ein Statiker nötig ist.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Einzelne Reparaturen und Notdienste passen nicht zu unserer Arbeitsweise. Ein tropfender Hahn, eine defekte Steckdose oder ein verstopfter Abfluss ist ein Fall für den Stundeneinsatz; wir bauen in Abschnitten. Reine Möbel- und Küchenplanung ohne Bauleistung gehört ebenfalls zu anderen.
Fassade, Dachneueindeckung und Gerüst als eigenständiger Auftrag ohne Innenausbau sind ein anderes Metier. Dasselbe gilt für Schadstoffsanierung mit Freimessung, etwa bei Asbest oder KMF. Die Statik rechnet und den Bauantrag unterschreibt ein Statiker oder Architekt; wir beauftragen ihn für Sie mit und behalten seine Fristen im Blick.
Wo wir arbeiten
Unsere Kolonnen fahren von der Haynauer Straße 58 in Berlin-Lankwitz los, und die Anfahrt steckt im Festpreis. Weil die Kolonne am Stück kommt, spielt die Entfernung für Ihren Preis keine Rolle.
In Charlottenburg und Wilmersdorf sind es meist große Altbauwohnungen, an denen nur der Grundriss noch trägt. Im Zeilenbau von Steglitz und Tempelhof wird ohnehin alles auf einmal fällig. In Mitte und Pankow sanieren viele Käufer zwischen Notartermin und Einzug. In den Platten von Marzahn und Lichtenberg wird die Sanitärzelle im Ganzen ersetzt. Dazu kommen die Einfamilienhäuser in Köpenick.
Zahlen, Ablauf und Recht im Überblick
Wer eine Wohnung im Gründerzeitbestand gekauft hat, findet die technischen Besonderheiten unter Berliner Altbautypen. Vermieter rechnen die Umlage nach Paragraf 559 BGB mit Modernisierung für Mieter und Vermieter nach. Wer Angebote vergleichen will, geht die Checkliste zur Sanierung durch. Und wer wissen will, wann eine Genehmigung nötig ist, liest Milieuschutz in Berlin.
Der nächste Schritt für Ihre Wohnung
Wenn Sie den Kaufvertrag in der Hand halten oder die Wohnung seit Jahren unverändert ist, beginnt alles mit einem Rundgang. Der kostet nichts und dauert etwa eine Stunde. Für die Terminabsprache wählen Sie 030 8268 9996; am Telefon sind wir montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr. Wenn Ihnen Schreiben lieber ist, schicken Sie Fläche, Baujahr und Adresse über das Formular unten auf der Seite.
