Vier Wege, Stand 2026
Wer eine Sanierung plant, trifft auf zwei Zuschusswege und zwei Steuerparagrafen. Sie folgen unterschiedlichen Regeln und lassen sich nicht beliebig stapeln. Die Übersicht nennt den Stand von 2026. Fördersätze und Bedingungen ändern sich, deshalb gilt am Ende immer die Fassung am Tag Ihres Antrags.
| Weg | Wofür | Was gilt |
|---|---|---|
| BEG-Einzelmaßnahme über das BAFA | Fenster und Außentüren | 15 % Zuschuss, mit individuellem Sanierungsfahrplan 20 % |
| BEG-Einzelmaßnahme über das BAFA | Dämmung von Dach, Außenwand und Geschossdecke | 15 % Zuschuss, mit individuellem Sanierungsfahrplan 20 % |
| KfW 261 | Sanierung zum Effizienzhaus | Kredit mit Tilgungszuschuss |
| Paragraf 35c EStG | energetische Einzelmaßnahme im selbst genutzten Wohneigentum | 20 % über drei Jahre, höchstens 40.000 € je Objekt |
| Paragraf 35a EStG | Handwerkerleistung im selbst genutzten Wohnraum | 20 % des Lohnanteils, höchstens 1.200 € im Jahr |
Die Einzelmaßnahme über das BAFA
Für den Austausch von Fenstern und Außentüren gibt es nach heutigem Stand 15 Prozent der förderfähigen Kosten als Zuschuss. Dasselbe gilt für die Dämmung von Dach, Außenwand und oberster Geschossdecke. Voraussetzung ist, dass das eingebaute Bauteil die technischen Mindestanforderungen erfüllt. Das betrifft bei Fenstern vor allem den Wärmedurchgangskoeffizienten des gesamten Fensters, nicht nur der Scheibe.
Der Antrag läuft über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Eine Energieeffizienz-Expertin oder ein Energieeffizienz-Experte aus der Liste des Bundes bestätigt die Maßnahme und rechnet sie am Ende ab. Diese Begleitung ist Pflicht und gehört von Anfang an in die Planung.
Der individuelle Sanierungsfahrplan
Der Sanierungsfahrplan hebt den Satz für Fenster, Außentüren und Dämmung von 15 auf 20 Prozent. Er beschreibt das Gebäude in Schritten und ordnet ihnen eine Reihenfolge zu. Wer die Arbeiten ohnehin über mehrere Jahre verteilt, bekommt damit den höheren Satz und nebenbei eine belastbare Reihenfolge.
Der Fahrplan entsteht nach einer Begehung des Gebäudes. Aufgenommen werden Hülle, Fenster, Dach, Keller und Haustechnik. Daraus entsteht eine Folge von Schritten mit Wirkung, Reihenfolge und grober Kostenangabe. Für Eigentümer mit mehreren Bauteilen auf der Liste ist das Dokument doppelt nützlich: als Planungsgrundlage und als Weg zum höheren Fördersatz.
Bei zehn Holzfenstern mit Dreifachverglasung liegt die Bauleistung bei 11.000 bis 22.000 Euro. Fünf Prozentpunkte mehr Zuschuss sind darauf 550 bis 1.100 Euro. Kommt in einem späteren Schritt die Dämmung der obersten Geschossdecke hinzu, wächst der Unterschied entsprechend. Die Spannen für alle Fensterbauarten stehen unter Fensterkosten.
KfW 261 für die Sanierung zum Effizienzhaus
Wer nicht ein Bauteil, sondern das Gebäude als Ganzes auf ein Effizienzhausniveau bringt, arbeitet mit dem KfW-Programm 261. Gefördert wird als Kredit mit Tilgungszuschuss über die Hausbank. Die Höhe des Tilgungszuschusses hängt an der erreichten Effizienzhausstufe.
Auch hier ist die Begleitung durch eine Fachperson für Energieeffizienz Pflicht, von der Planung bis zur Bestätigung nach Durchführung. Für Berliner Mehrfamilienhäuser ist dieser Weg der übliche, wenn Hülle und Technik gemeinsam angefasst werden. Sein Fall ist das ganze Haus, denn die Bilanz wird am Gebäude gerechnet und nicht an der einzelnen Wohnung.
Paragraf 35c EStG: der Steuerweg für Selbstnutzer
Für eine energetische Einzelmaßnahme am selbst genutzten Wohneigentum lassen sich 20 Prozent der Kosten von der Steuerschuld abziehen. Verteilt wird über drei Jahre mit 7, 7 und 6 Prozent. Die Obergrenze liegt bei 40.000 Euro je Objekt über die gesamte Laufzeit. Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein.
Der große Vorteil liegt im Verfahren. Es gibt keinen Antrag vor Auftragsvergabe und keine Frist, die reißen kann. Es gibt eine Fachunternehmererklärung, die wir ausstellen, und die Steuererklärung. Für dieselbe Maßnahme gilt entweder dieser Weg oder die BEG-Förderung, nicht beides nebeneinander.
Ein Rechenbeispiel: Bei 22.000 Euro für zehn Fenster bringt Paragraf 35c über drei Jahre 4.400 Euro. Die BEG-Einzelmaßnahme bringt bei 15 Prozent 3.300 Euro und bei 20 Prozent 4.400 Euro. Welcher Weg trägt, hängt daran, ob Ihre Steuerschuld in drei Jahren hoch genug ist.
Paragraf 35a EStG: der Lohnanteil
Der Paragraf 35a betrifft fast jeden Privatkunden. Bei selbst genutztem Wohnraum lassen sich 20 Prozent des Lohnanteils einer Handwerkerrechnung direkt von der Steuerschuld abziehen. Die Grenze liegt bei 1.200 Euro im Jahr, das entspricht 6.000 Euro Lohnanteil.
Zwei formale Punkte entscheiden. Der Lohn muss auf der Rechnung getrennt vom Material stehen, und die Zahlung muss per Überweisung laufen. Barzahlung schließt den Abzug aus. Wer über den Jahreswechsel baut, kann die Grenze in zwei Kalenderjahren nutzen, sofern die Abschläge entsprechend fallen. Das ist bei größeren Vorhaben mit Bauzeiten von 6 bis 10 Wochen eine reale Gestaltungsmöglichkeit.
Die Reihenfolge, die über alles entscheidet
Bei den Zuschusswegen steht der Antrag vor der Auftragsvergabe. Wer erst unterschreibt und dann beantragt, verliert die Förderung im Regelfall. Es gibt einen sauberen Ausweg: Der Vertrag wird mit einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, die an die Förderzusage geknüpft ist. Erst mit der Zusage wird er wirksam.
Praktisch heißt das eine Reihenfolge in vier Schritten. Erst der Vor-Ort-Termin mit Aufmaß und Angebot, dann die Fachperson für Energieeffizienz, dann der Antrag, dann die Beauftragung. Der Vorlauf für Planung, Material und Genehmigungen liegt ohnehin bei 3 bis 8 Wochen. In dieses Fenster passt der Antrag hinein, wenn er früh genug beginnt.
Welche Unterlagen gebraucht werden
Für die BEG-Einzelmaßnahme an Fenstern, Außentüren oder Dämmung verlangt das Verfahren im Kern vier Dinge. Erstens die Bestätigung zum Antrag durch die Fachperson für Energieeffizienz, mit den technischen Kennwerten der geplanten Bauteile. Zweitens den Nachweis, dass noch kein Auftrag ohne Bedingung vergeben wurde. Drittens nach Abschluss die Fachunternehmererklärung des ausführenden Betriebs. Viertens die Rechnungen mit getrennt ausgewiesenen Positionen.
Für Paragraf 35c EStG ist der Aufwand kleiner. Dort genügen die Fachunternehmererklärung nach amtlichem Muster und der Nachweis der unbaren Zahlung. Für Paragraf 35a EStG reichen die Rechnung mit getrenntem Lohnanteil und der Kontoauszug. In allen drei Fällen gilt: Die Rechnung muss die Bauteile und ihre Kennwerte benennen, sonst fehlt der Prüfstelle die Grundlage.
Worauf die Förderstelle schaut
Drei Punkte entscheiden im Regelfall über den Bescheid. Der erste ist die Reihenfolge von Antrag und Auftrag. Der zweite sind die technischen Mindestanforderungen des Bauteils; bei Fenstern zählt der Wert für das gesamte Fenster, nicht der für die Verglasung. Der dritte ist die Vollständigkeit der Unterlagen, weil jede Nachforderung eine neue Bearbeitungsrunde auslöst.
Für die Praxis heißt das: Die Bauteile werden vor dem Antrag festgelegt, nicht während der Ausführung. Wer im Bauablauf noch die Fensterbauart wechselt, muss die Bestätigung anpassen lassen. Das kostet Zeit, die im Bauzeitenplan meist nicht steckt.
Fenster im Mehrfamilienhaus
Fenster gehören in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Regelfall zum Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch dann, wenn sie nur eine einzelne Wohnung belichten. Der Austausch braucht deshalb einen Beschluss der Gemeinschaft, und die Antragstellung läuft über sie. Dasselbe gilt für die Dämmung von Dach und Außenwand.
Die Reihenfolge wird damit länger, aber sie bleibt planbar. Erst die Bestandsaufnahme mit Aufmaß, dann das Angebot, dann der Beschluss in der Eigentümerversammlung, dann der Antrag, dann die Beauftragung. Weil Versammlungen meist einmal im Jahr stattfinden, gehört dieser Punkt sehr früh auf die Liste. Eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren ist nach heutigem Stand möglich, hat aber eigene Formanforderungen.
Was für Vermieter gilt
Für vermietete Objekte läuft die Rechnung über die Anlage V statt über die Steuerschuld. Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung vollständig absetzbar oder lässt sich gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Welche Verteilung günstiger ist, hängt an den übrigen Einkünften der betreffenden Jahre.
Modernisierungskosten folgen einer anderen Logik. Nach Paragraf 559 BGB lassen sich 8 Prozent der Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Die Kappung liegt bei 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren; bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter sind es 2 Euro. Wie die Abgrenzung zwischen Erhaltung und Modernisierung im Einzelnen verläuft, steht unter Modernisierung und Mieterhöhung.
Was in Berlin zusätzlich dazwischenkommt
In den sozialen Erhaltungsgebieten entscheidet der Bezirk über bestimmte Maßnahmen mit. Das gilt in Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Kreuzberg ebenso wie in Neukölln, Pankow, Schöneberg und Teilen von Mitte. Energetische Maßnahmen, die gesetzlich gefordert sind, werden dort im Regelfall genehmigt. Das ändert nichts an der Förderung, aber an der zeitlichen Planung. Wer beides parallel betreibt, verliert keine Wochen. Die Einzelheiten stehen unter Milieuschutz.
An denkmalgeschützten Fassaden, wie sie in Steglitz an der Schloßstraße und in vielen Innenstadtlagen vorkommen, gibt die Denkmalbehörde Teilung und Material der Fenster vor. Diese Abstimmung gehört vor den Förderantrag, weil sie die Bauart und damit die technischen Werte festlegt.
Welcher Teil davon über uns läuft
Wir bauen Fenster und Außentüren ein und führen die Dämmung von Dach, Außenwand und oberster Geschossdecke aus. Steckt eine solche Maßnahme in Ihrem Auftrag, stimmen wir die Reihenfolge von Angebot, Antrag und Beauftragung vorher ab und stellen die Fachunternehmererklärung aus. Der Vor-Ort-Termin mit Aufmaß kostet nichts, das Angebot ist ein Festpreis nach Gewerken.
Die Beratung zu Ihrer persönlichen Steuerlage gehört in die Hände Ihres Steuerberaters, die energetische Bestätigung in die einer Fachperson für Energieeffizienz. Beide binden wir in den Ablauf ein. Was eine Sanierung insgesamt kostet, rechnet der Sanierungsrechner mit denselben Werten durch, die auch in unseren Angeboten stehen.
Kurz durchsprechen, bevor Sie unterschreiben
Sagen Sie uns, welche Bauteile anstehen und ob Sie selbst darin wohnen. Dann sortieren wir am Telefon, welcher Weg bei Ihnen in Frage kommt und in welcher Reihenfolge: 030 8268 9996, Mo–Fr 7–18 Uhr. Schriftlich erreichen Sie uns über das Formular unten auf der Seite.
