In Schöneberg geht es meistens um den Grundriss
Die Schöneberger Altbauwohnung ist gut geschnitten, aber sie folgt einer Ordnung von vor hundert Jahren. Die Küche liegt hinten am Hof, daneben eine Speisekammer von zwei bis drei Quadratmetern, dazwischen eine Wand. Gegessen wurde im Zimmer nebenan, gekocht getrennt davon. Wer heute in eine solche Wohnung einzieht, will genau diese Wand nicht mehr.
Dazu kommen zwei bauliche Eigenheiten, die man im Bayerischen Viertel und im Akazienkiez in fast jeder Wohnung findet. Unter den hohen Fenstern sitzen Brüstungsheizkörper in gemauerten Nischen. Und das Bad steckt dort, wo früher die Speisekammer war, mit vier Quadratmetern und oft ohne Fenster.
Der Auftrag lautet in Schöneberg deshalb meist: Wand auf zur Wohnküche, Bad neu ordnen, Leitungen und Oberflächen erneuern. Liegt die Wohnung in einem sozialen Erhaltungsgebiet, kommt eine Genehmigung dazu, und die steht am Anfang.
Drei Wohnungen aus dem Bayerischen Viertel, dem Akazienkiez und der Roten Insel
Die Fünfzimmerwohnung am Barbarossaplatz
Vorderhaus um 1910, 125 Quadratmeter, Raumhöhe 3,40 Meter, Eichenparkett unter Teppich. Zimmerflucht zur Straße, Berliner Zimmer, dahinter Küche und Kammer. Der Stuck ist vollständig, die Fenster sind Kastenfenster mit gangbaren Beschlägen. Gesucht wird eine Wohnküche von rund 30 Quadratmetern und ein Bad, das mehr als eine Wanne fasst.
Die Zweieinhalbzimmerwohnung in der Akazienstraße
68 Quadratmeter im Seitenflügel, Baujahr um 1900, Bad in der ehemaligen Kammer, Küche mit Fenster zum Hof. Der Boden ist Dielung auf Lagerhölzern, die Elektrik stammt aus einer Nachrüstung ohne ausreichende Kreise. Hier reicht häufig eine Teilsanierung: Bad und Küche neu, Boden aufgearbeitet, Wände in Q3, Türen instand gesetzt.
Die Wohnung auf der Roten Insel
Schlichter Mietshausbau an der Crellestraße oder Leberstraße, 72 Quadratmeter, drei Zimmer, wenig Stuck, dafür klare Grundrisse. Die Häuser stehen eng, die Straßen sind schmal, und der Hof ist knapp. Typisch ist der Wunsch nach einer offenen Küche und nach einem Bad mit bodengleicher Dusche.
Wie Schöneberg zu diesem Bestand kam
Schöneberg wuchs in zwei getrennten Schüben und behielt davon zwei Gesichter. Der Norden entstand früh und dicht, im Zusammenhang mit der Potsdamer Straße und dem Bahnhofsumfeld, mit Vorderhäusern, Seitenflügeln und Quergebäuden. Die Rote Insel wurde von Bahntrassen eingefasst und für Arbeiterfamilien bebaut, in kleineren Zuschnitten und mit wenig Dekor.
Das Bayerische Viertel dagegen ist ein geplantes Quartier des frühen 20. Jahrhunderts, angelegt von einer Terraingesellschaft für gehobene Ansprüche. Breite Straßen, Plätze mit Grün, große Wohnungen mit Dienstbotenkammer. Nach 1945 wurden Kriegslücken geschlossen, sichtbar an den niedrigeren Bauten zwischen den Altbauten. Diese Schichtung erklärt, warum ein Haus am Viktoria-Luise-Platz und eines an der Gotenstraße zwei ganz verschiedene Baustellen ergeben.
Bautechnik, die vor Ort den Ausschlag gibt
Decken und was über ihnen liegt
Holzbalkendecken mit Schüttung sind der Regelfall. Sie bestimmen, wie viel Gewicht ein neuer Bodenaufbau haben darf und wie stark der Schall zwischen den Wohnungen übertragen wird. Eine geöffnete Stelle beim Aufmaß zeigt Balkenabstand und Zustand der Auflager. Danach fällt die Entscheidung zwischen Zementestrich für 35 bis 60 Euro und Trockenestrich für 40 bis 70 Euro je Quadratmeter Bodenfläche.
Fallstränge und Anschlusswege
Die Stränge liegen an der alten Küchen- und Badachse, oft in einem Schacht an der Hofwand. Für eine Wohnküche bleibt der Spülenanschluss in der Nähe dieser Achse, oder er wandert mit Gefälle im Fußboden. Zwei Zentimeter Höhe je Meter Leitung sind der Richtwert, mit dem wir planen. Deshalb wird der Küchenblock schon beim Aufmaß auf dem Grundriss verortet.
Elektro für die offene Küche
Die Anschlusswerte einer offenen Küche liegen deutlich über dem, was eine alte Installation trägt. Nötig sind eigene Kreise für Kochfeld, Backofen und Geschirrspüler, dazu ein Fehlerstromschutzschalter und ein zeitgemäßer Zählerplatz. Wo alle Räume neu verlegt werden, rechnen wir mit 90 bis 160 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Ausgeführt wird das durch feste Partnerbetriebe, die im selben Bauzeitenplan stehen.
Wie viel Höhe der Bodenaufbau braucht
Die Höhe zwischen Rohdecke und Türschwelle ist im Altbau begrenzt. Sie entscheidet darüber, ob eine bodengleiche Dusche mit Bodenablauf oder mit Wandablauf ausgeführt wird. Beim Aufmaß halten wir das Maß fest und tragen es in die Planung ein. So steht die Entscheidung, bevor Fliesen und Armaturen bestellt werden.
Lüftung des innenliegenden Bades
Weil viele Bäder aus Speisekammern entstanden sind, haben sie kein Fenster. Ein Ventilator mit Nachlauf und ein klarer Abluftweg gehören dann zum Umfang. Der Weg führt entweder durch einen bestehenden Schacht oder über die Außenwand. Wird das Bad vergrößert, prüfen wir den Luftweg neu.
Fenster und Heizkörpernische
Unter den hohen Fenstern sitzt die Nische mit dem Brüstungsheizkörper, an dieser Stelle ist die Außenwand dünner. Ein gedämmter Aufbau innen bringt die Nische auf das Niveau der übrigen Wand. Kastenfenster lassen sich aufarbeiten, für 900 bis 1.800 Euro je Fenster. Wo keine Auflage besteht, kommen neue Holzfenster mit Dreifachverglasung für 1.100 bis 2.200 Euro je Stück in Frage.
Aus Küche und Kammer wird ein Raum
Die Wohnküche ist der häufigste Grund, warum in Schöneberg überhaupt gebaut wird. Technisch geht es um eine Öffnung, um Statik und um den Weg der Leitungen. Ist die Wand nicht tragend, kostet die Öffnung 400 bis 900 Euro. Ist sie tragend, kommt ein Stahlträger mit Abfangung dazu, und der Preis liegt je nach Breite bei 2.500 bis 8.000 Euro.
Die Deckenspannrichtung verrät viel: Laufen die Balken quer zur Wand, trägt sie mit. Den Nachweis liefert ein Statiker, für 500 bis 1.200 Euro je Vorgang. Weitere Hinweise zum Erkennen stehen unter Tragende Wand erkennen, und die Preise sortiert Wanddurchbruch Kosten.
Nach dem Durchbruch beginnt die eigentliche Arbeit. Deckenanschlüsse werden geschlossen, Stuckkanten aufgenommen, Wandflächen gespachtelt und gestrichen, meist bis Qualitätsstufe Q3 für 42 bis 70 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Bodenflächen aus zwei Räumen treffen aufeinander und werden angeglichen. Erst dann sieht der Raum aus, als wäre er immer so gewesen.
Milieuschutz im Schöneberger Norden und was er für die Planung bedeutet
In mehreren Schöneberger Quartieren gelten soziale Erhaltungsverordnungen, unter anderem im Norden rund um Bülowstraße und Kaiser-Wilhelm-Platz sowie in Teilen des Bayerischen Viertels. Genehmigungspflichtig sind dort Grundrissänderungen, ein zweites Bad, der Anbau eines Balkons und Ausstattungen über dem üblichen Standard. Zuständig ist das Bezirksamt, und es entscheidet im Einzelfall.
Das ist planbar, wenn man es früh angeht. Genehmigt wird regelmäßig, was einen zeitgemäßen Standard herstellt: ein erstes Bad, eine funktionierende Heizungsverteilung, dichte Fenster, eine Elektroinstallation nach heutigen Regeln. Wir formulieren den Antrag mit Grundriss, Flächenangaben und Beschreibung der Maßnahmen. Wie die Erhaltungsverordnung in Berlin angewandt wird, erklärt der Ratgeber Milieuschutz.
Wichtig ist die Reihenfolge: erst die Auskunft des Bezirks, dann die verbindliche Planung, dann der Bauzeitenplan. So steht der Termin, wenn die Entscheidung vorliegt.
Was in Schöneberg am häufigsten beauftragt wird
Die häufigste Aufgabe ist die Öffnung zur Wohnküche mit anschließender Teilsanierung. Zweiter Fall ist die Kernsanierung einer Etage nach Eigentümerwechsel, mit neuem Grundriss, neuem Estrich und kompletter Technik. Dritter Fall ist die Erneuerung von Oberflächen und Türen vor der Vermietung.
Als vierter Fall kommen Häuser dazu, in denen mehrere Wohnungen nacheinander an den erneuerten Strang gehen. Wie die Gewerke dabei ineinandergreifen, steht unter Altbausanierung.
Kosten für Schöneberger Wohnungen
Brutto gerechnet, mit Einbau und auf dem Stand von September 2026: so sind die folgenden Angaben zu lesen. Gründerzeit bis 1918 bekommt 15 Prozent Zuschlag, ein Ausbau in Vermietungsstandard liegt 15 Prozent darunter.
| Leistung | Anlass in Schöneberg | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|---|
| Alle Gewerke, Grundriss bleibt | Etage im Bayerischen Viertel | 900–1.500 €/m² | Wohnfläche |
| Tragender Durchbruch bis 3 m | Küche und Zimmer werden ein Raum | 4.000–8.000 € | je Öffnung |
| Statische Berechnung | Nachweis für den Träger | 500–1.200 € | je Vorgang |
| Spachteln bis Q3 und streichen | Wand- und Deckenflächen nach dem Umbau | 42–70 €/m² | Wohnfläche |
| Parkett schleifen und versiegeln | Zimmerflucht im Akazienkiez | 25–45 €/m² | Bodenfläche |
Die Malerwerte beziehen sich auf Quadratmeter Wohnfläche, nicht auf Wandfläche; bei 2,50 Meter Raumhöhe entspricht ein Quadratmeter Wohnfläche rund 2,7 Quadratmetern Wand und Decke. Wer selbst in der Wohnung lebt, macht über § 35a EStG 20 Prozent der Lohnkosten geltend, gedeckelt bei 1.200 Euro im Jahr.
Genehmigung, Beschluss und Nachweis
Neben dem Milieuschutz stehen zwei weitere Punkte auf der Liste. Ist das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, entscheidet die Versammlung über alles, was Gemeinschaftseigentum betrifft: tragende Wände, Fenster, Wohnungstür und Steigleitungen. Für die Vorbereitung liefern wir Zeichnung, Beschreibung und Angebot.
Der zweite Punkt ist die Statik. Jede Öffnung in einer tragenden Wand braucht einen Nachweis, ausgestellt vom Statiker. Wir binden ihn ein, koordinieren den Ortstermin und führen nach seiner Vorgabe aus. Einzelne Häuser am Viktoria-Luise-Platz und am Bayerischen Platz stehen unter Denkmalschutz; dann sind Fenster, Haustür und Treppenhaus mit der Behörde abzustimmen.
Die Baustelle im Schöneberger Haus
Auf der Roten Insel und im Akazienkiez sind die Straßen schmal und die Höfe klein. Der Container steht deshalb häufig mit Genehmigung auf der Fahrbahn, für 350 bis 650 Euro je Stück. Beim Durchbruch fallen Schutt und Staub in Mengen an, die ohne Abschottung im ganzen Haus landen würden. Wir bauen Staubschutzwände mit Reißverschluss und schützen Treppenhaus, Handlauf und Aufzug.
Laute Arbeiten wie Abbruch und Schlitzen bündeln wir auf wenige Tage und kündigen sie im Haus per Aushang an. Gearbeitet wird werktags zu üblichen Zeiten. Sanitär, Fliesen, Maler sowie Stuck- und Putzarbeiten führen unsere eigenen Leute aus. Dach und Elektro bringen feste Partnerbetriebe mit, die in unserem Bauzeitenplan stehen und von uns geführt werden.
Vom ersten Termin bis zur Übergabe
Wir kommen vorbei, messen Raum für Raum auf und nehmen den Grundrisswunsch auf; dieser Termin ist kostenlos. Ein paar Tage darauf steht das Angebot: Festpreis, nach Gewerken sortiert, dazu ein Plan mit den Tagen je Gewerk. Liegt die Wohnung im Erhaltungsgebiet, läuft parallel die Abstimmung mit dem Bezirk.
Rechnen Sie mit 3 bis 8 Wochen Vorlauf. Für 70 Quadratmeter Renovierung sind 5 bis 10 Arbeitstage angesetzt. Kommt ein neues Bad hinzu, werden 3 bis 5 Wochen daraus. Laufen alle Gewerke durch, sind es bei 70 bis 90 Quadratmetern 6 bis 10 Wochen; eine Kernsanierung auf 90 Quadratmetern läuft 10 bis 16 Wochen. Zum Schluss nehmen wir die Wohnung mit Ihnen zusammen ab und halten jeden Punkt im Protokoll fest. Die Dokumentation zu Elektro und Sanitär bleibt bei Ihnen.
Aufträge, die bei einem anderen Fach besser aufgehoben sind
Unsere Arbeit beginnt bei einem Bauabschnitt mit festem Zeitraum. Für den einzelnen Handgriff, also tropfenden Hahn, defekte Steckdose oder verstopften Abfluss, ist ein Notdienst die schnellere Adresse. Eine Küche zu planen, ohne dass danach gebaut wird, übernimmt ein Einrichtungshaus.
Wer nur die Fassade, eine neue Dacheindeckung oder ein Gerüst beauftragen möchte, ohne dass innen gebaut wird, findet dafür spezialisierte Firmen. Schadstoffsanierung mit Freimessung bei Asbest oder künstlichen Mineralfasern läuft über zugelassene Fachbetriebe. Den statischen Nachweis und den Bauantrag zeichnet ein Statiker oder Architekt, und wir stimmen seine Termine mit dem Bauablauf ab.
Wo unsere Kolonnen in Schöneberg unterwegs sind
Gebaut wird im Bayerischen Viertel und am Viktoria-Luise-Platz, im Akazienkiez rund um Belziger und Grunewaldstraße, auf der Roten Insel zwischen Crellestraße und Cheruskerpark sowie im Norden an Bülowstraße, Pallasstraße und Potsdamer Straße. Auch an der Hauptstraße, der Kolonnenstraße und rund um das Rathaus sind wir regelmäßig im Einsatz.
Westlich grenzt Wilmersdorf an, mit dem Bestand rund um Bundesallee und Prager Platz. Nach Nordwesten arbeiten wir in Charlottenburg, nach Osten in Kreuzberg mit seinen Hofgebäuden. Südlich liegen Friedenau mit der Rheinstraße und Tempelhof mit Neu-Tempelhof und den Nachkriegszeilen.
Hintergründe zum Nachschlagen
Den rechtlichen Rahmen der Erhaltungsgebiete beschreibt Milieuschutz in Berlin. Zahlen zur Öffnung liefert der Wanddurchbruch-Rechner. Für Wand- und Deckenflächen nach dem Umbau lohnt Malerarbeiten, für den Aufbau darunter Estrich und Bodenaufbau. Wie ein Projekt Schritt für Schritt läuft, steht unter Ablauf einer Sanierung.
Ihr Weg zum Angebot
Wenn in Ihrer Schöneberger Wohnung eine Wand fallen soll, klären wir zuerst Statik und Genehmigung, dann den Preis. Unsere Nummer ist 030 8268 9996, besetzt von Montag bis Freitag zwischen 7 und 18 Uhr. Wir kommen zum Aufmaß, zeichnen den geöffneten Grundriss und legen den Festpreis fest. Wer lieber schreibt, schickt Fläche, Baujahr und Straße über das Formular unten auf der Seite.
