Wann die Entkernung am Anfang steht
Die Wohnung ist leergezogen, und beim Rundgang zeigt sich der Boden in drei Schichten übereinander: Teppich auf Linoleum auf Estrich. Am Anfang jeder größeren Sanierung steht deshalb die Entkernung. Heraus kommt alles, was nicht trägt und nicht bleiben soll, von den Bodenbelägen über Fliesen und Vorwände bis zu Sanitärobjekten, alten Leitungen und Türen mit Zargen. Zurück bleibt die Wohnung als Rohbau, mit sauberen Flächen für alle folgenden Gewerke.
Am häufigsten steht dahinter ein Wohnungskauf im Bestand. Der Grundriss soll anders werden, und Elektro und Leitungen sind am Ende ihres Zyklus. Ebenso oft zieht ein Mieter nach langer Mietdauer aus, und die Etage wird in einem Zug hergerichtet. Bei Gewerbeflächen ist es der Nutzungswechsel, wenn aus der Praxis ein Büro wird.
Die Entkernung ist bei uns kein eigener Vertrag, sondern der erste Abschnitt eines Bauzeitenplans, in dem alle Gewerke stehen. Maler, Putz und Stuck übernehmen später unsere eigenen Leute, Sanitär und Fliesen ebenso. Die Elektroinstallation macht ein fester Partnerbetrieb, mit dem wir seit Jahren zusammen bauen. Wer entkernt, weiß dann schon, wer danach kommt und was der vorfinden muss.
Was herauskommt und was stehen bleibt
Was zurückgebaut wird
Zuerst gehen die Oberflächen: Teppich, Laminat, Parkett, Fliesen, Tapete. Dann folgt der Estrich, samt Trittschalldämmung und Ausgleichsschüttung. Aus dem Bad kommen Wanne, Waschtisch, WC und der Fliesenspiegel, dazu die Vorwand und die alten Leitungen. Nicht tragende Wände fallen, wenn sie im neuen Grundriss nicht mehr vorkommen. Türen mit Zargen, alte Heizkörper und der Kabelbestand gehen mit.
Was in Berlin regelmäßig bleibt
Tragende Wände und Decken bleiben grundsätzlich stehen. Darüber hinaus gibt es im Berliner Altbau drei Gruppen, die wir vorher schriftlich sichern.
Die erste ist der Stuck: Deckenprofile, Rosetten, Wandfriese. Er bestimmt später die Leitungsführung und ist der Teil, für den die Wohnung gekauft wurde. Die zweite sind Dielenböden auf Lagerhölzern, die sich häufig schleifen und wieder herrichten lassen. Die dritte sind Kastenfenster und historische Türblätter, die aufgearbeitet werden. Was bleibt, markieren wir mit Klebeband und Plan, bevor der erste Mann anfängt.
Teilrückbau statt Vollentkernung
Nicht jede Wohnung muss vollständig leer. Häufig geht es nur um Bad und Küche, um einen Bodenaufbau oder um zwei Wände. Dann bauen wir Abschnitte zurück und lassen den Rest unberührt, mit Staubschutzwand zwischen beiden Bereichen. Das spart Entsorgungsmenge und verkürzt die Bauzeit.
Abfallströme trennen und nachweisen
Bauabfall ist kein Müll, sondern eine Reihe getrennter Ströme. Mineralischer Bauschutt aus Ziegel, Beton und Mörtel geht in den einen Container. Holz, Metall, Gipskarton, Dämmstoff, Verpackung und Restmüll in eigene Behälter oder Big Bags. Diese Trennung entscheidet unmittelbar über den Preis, weil sortenreines Material deutlich günstiger angenommen wird als Gemisch.
Aus der Entsorgung entstehen Belege, und die bekommen Sie. Sie weisen Abfallart, Menge und Annahmestelle aus. Für gefährliche Abfälle gilt ein eigenes Nachweisverfahren, das der beauftragte Fachbetrieb führt. Bei Objekten ab einer bestimmten Größe verlangen Behörden zusätzlich ein Schadstoffkataster und ein Rückbaukonzept; das stimmen wir vorab mit Ihrem Planer ab.
Staubschutz, Treppenhaus und Nachbarn
Die eigentliche Kunst beim Rückbau im Bestand ist nicht das Abreißen. Es ist, dass im Rest des Hauses nichts davon ankommt.
Vor der Wohnungstür steht eine Staubschutzwand mit Reißverschlusstür. Innen laufen Entstauber an den Geräten, bei Estrichabtrag zusätzlich ein Luftreiniger mit Unterdruck. Das Treppenhaus bekommt Vlies oder Abdeckplatten auf den Stufen, Handlauf und Geländer werden eingepackt. Die Aufzugskabine wird mit Wand- und Bodenschutz ausgekleidet und die Türzargen mit Kantenschutz versehen.
Dazu kommt der Umgang mit dem Haus. Ein Aushang nennt Bauzeit, Ansprechpartner und die Zeitfenster für laute Arbeiten. Gearbeitet wird werktags von 7 bis 16 Uhr, Stemm- und Sägearbeiten bündeln wir in Blöcke. In engen Hinterhöfen, wie sie in Neukölln, Wedding und Kreuzberg üblich sind, klären wir vorher, ob der Container in den Hof passt oder auf die Straße muss.
Rückbau in Etappen im bewohnten Haus
Im bewohnten Objekt arbeitet niemand über alle Etagen gleichzeitig. Wir bilden Etappen, meist eine Wohnung oder einen Strang, und schließen jede Etappe ab, bevor die nächste beginnt. Der Vorteil für das Haus: Es gibt immer nur eine Baustelle, einen Laufweg und einen Container.
Bei ganzen Etagen in Gewerbeobjekten planen wir die lauten Abschnitte in Randzeiten oder in die Schließtage. In Ärztehäusern richten wir uns nach Sprechzeiten. Der Zeitplan entsteht dabei rückwärts vom gewünschten Übergabedatum.
Was in den Berliner Beständen anfällt
Im Gründerzeitbau bis 1918 liegt unter dem Belag oft eine Holzbalkendecke mit Schüttung. Die Schüttung ist schwer und staubt, dafür kommt sie ohne Stemmarbeit heraus. Das Bad wurde nachträglich in eine Kammer gesetzt, sodass Vorwand, Fliesen und Leitungen in einem Zug fallen. Stuck und Dielen sind hier die Bauteile, für die wir Handarbeit einplanen.
Im Zwischenkriegs- und Siedlungsbau von 1919 bis 1948 sind die Wände massiv und die Räume klein. Die Mengen bleiben überschaubar, dafür ist jeder Raum einzeln zu bedienen. In diesen Häusern findet sich häufig noch der erste Estrich der Bauzeit.
Im Zeilenbau von 1949 bis 1968 trifft man auf kleine Bäder unter vier Quadratmetern und Elektroleitungen ohne Schutzleiter. Der Rückbau ist unkompliziert, weil die Grundrisse klar und die Bauteile leicht sind. Achtung gilt Fliesenklebern und Bodenbelägen der sechziger und siebziger Jahre.
In der Platte von 1969 bis 1990 steckt die Sanitärzelle als fertiges Bauteil in der Wohnung und kommt meist als Ganzes heraus. Querwände sind tragend und bleiben stehen. Weil Lüftung und Leitungen über gemeinsame Schächte laufen, stimmen wir den Rückbau mit Genossenschaft oder Verwaltung ab.
Im Einfamilienhaus und in der Gewerbefläche entscheidet die Zufahrt. Wo der Container direkt an der Tür steht, sinkt der Aufwand deutlich, und die Mengen lassen sich in einem Rutsch abfahren.
Was Abbruch und Entkernung kosten
Erfahrungswerte, brutto und inklusive Entsorgung, Stand September 2026. Die Bezugsgröße steht in der dritten Spalte.
| Leistung | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Entkernung inklusive Entsorgung | 40 bis 90 €/m² | Wohnfläche |
| Container 7 m³ | 350 bis 650 € | je Stück |
| Wanddurchbruch, nicht tragende Wand | 400 bis 900 € | je Öffnung |
| Wanddurchbruch tragend, bis 1,25 m | 2.500 bis 4.500 € | je Öffnung |
| Statiker | 500 bis 1.200 € | je Vorgang |
| Anteil an einer Komplettsanierung | 8 % | der Gesamtkosten |
Ein Beispiel: eine Wohnung mit 80 Quadratmetern, vollständig entkernt. Bei 40 bis 90 Euro je Quadratmeter liegt die Spanne bei 3.200 bis 7.200 Euro, Entsorgung eingerechnet. Soll zusätzlich eine tragende Wand auf 1,25 Meter geöffnet werden, kommen 2.500 bis 4.500 Euro und der Statiker mit 500 bis 1.200 Euro dazu. Was eine Öffnung in welcher Breite kostet, rechnen Sie im Rechner für Wanddurchbrüche durch.
Drei Punkte verschieben die Zahl nach oben: das Geschoss ohne Aufzug, ein dicker Zementestrich mit Verbund und Bauteile, die erhalten werden sollen und deshalb Handarbeit verlangen. Nach unten zieht die leere Wohnung mit kurzem Transportweg und Stellplatz direkt am Haus.
Der Ablauf in Arbeitstagen
Vor dem Angebot kommen wir in die Wohnung, und der Termin ist kostenfrei. Wir messen auf und prüfen Bodenaufbau und Wandstärken. Dazu notieren wir, was bleiben soll, und sehen uns Hof, Zufahrt und Treppenhaus an. Aus dem Termin entsteht ein schriftliches Angebot mit Festpreis, nach Positionen gegliedert.
Am ersten Bautag richten wir ein: Staubschutzwand, Treppenhaus- und Aufzugsschutz, Baustrom, Container. An den folgenden Tagen laufen Demontage und Rückbau von oben nach unten, also erst Oberflächen und Einbauten, dann Estrich, dann Wände. Parallel geht das Material sortiert nach unten. Am letzten Tag folgen Grobreinigung, Abfahren des Containers und die Übergabe der Fläche an das nächste Gewerk.
Für 80 Quadratmeter Wohnfläche sind das in der Regel drei bis sechs Arbeitstage. In einer Kernsanierung mit 90 Quadratmetern und 10 bis 16 Wochen Gesamtdauer ist die Entkernung damit der kürzeste, aber taktgebende Abschnitt.
Was den Rückbau verteuert
Am Estrich entscheidet sich zuerst, wie schwer die Arbeit wird. Ein Verbundestrich auf Beton kommt deutlich schwerer herunter als ein schwimmender Estrich auf Dämmung. Wir öffnen deshalb beim Aufmaß eine Probefläche und sehen uns den Aufbau an.
Über die Menge täuscht der Grundriss oft: Eine Wohnung mit abgehängten Decken, doppelten Bodenbelägen und Vorwänden bringt mehr Volumen, als sich von außen ablesen lässt. Jeder zusätzliche Container ist eine eigene Position.
Der Weg nach unten kostet Zeit, und Zeit ist hier der größte Kostenblock. Vier Obergeschosse ohne Aufzug im Altbau schlagen deutlich durch. Bei größeren Mengen lohnt ein Bauaufzug an der Fassade oder ein Schuttrutschsystem am Hoffenster.
Bleibt der Schadstoffverdacht. Wer ihn erst am dritten Bautag entdeckt, verliert den Zeitplan. Wir sprechen ihn beim Aufmaß an und planen die Beprobung vor dem Baustart ein.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Schadstoffsanierung mit Freimessung, also Asbest und künstliche Mineralfasern, ist ein eigenständiger Auftrag für einen darauf eingerichteten Fachbetrieb. Das betrifft Flexplatten, alte Fliesenkleber, Spritzasbest und Mineralfaserdämmungen. Wir sagen den Verdacht früh an und stimmen den Zeitplan mit dem Fachbetrieb ab, damit die Fläche danach ohne Pause weitergeht.
Der Abriss eines ganzen Gebäudes mit schwerem Gerät ist ebenfalls ein anderes Fach, ebenso Fassade, Dachneueindeckung und Gerüst als eigenständiger Auftrag ohne Innenausbau. Statische Berechnungen für Öffnungen stellt ein Statiker aus; wir binden ihn ein und halten seinen Termin im Plan. Und für den verstopften Abfluss oder die defekte Steckdose ist ein Notdienst die richtige Adresse, weil wir in Bauabschnitten planen.
Wo wir zurückbauen
Unsere Kolonnen fahren in ganz Berlin und ins nähere Umland. In Neukölln und Wedding sind Hinterhaus und enger Hof der Normalfall, dort entscheidet der Containerstellplatz über den Ablauf. In Kreuzberg und Friedrichshain kommt der Milieuschutz dazu, der festlegt, was am Grundriss verändert werden darf. In Mitte arbeiten wir häufig in Gewerbeflächen mit laufendem Betrieb im Haus. In Lichtenberg und Marzahn geht es um Platte und Zeilenbau, wo die Sanitärzelle als Ganzes herauskommt.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Was nach dem Rückbau folgt, wenn die Wohnung vollständig neu aufgebaut wird, steht unter Kernsanierung. Öffnungen, Stürze und neue Wände übernehmen danach die Maurerarbeiten. Die Preise für Öffnungen jeder Breite stehen unter Kosten für einen Wanddurchbruch. In welcher Folge die Gewerke nach der Entkernung antreten, zeigt Reihenfolge der Gewerke. Und wie Sie Stuck durch den Rückbau bringen, erklärt Stuck restaurieren.
Wenn die Wohnung leer ist und losgehen soll
Ein Anruf reicht für den ersten Überschlag: 030 8268 9996, montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr. Sagen Sie uns Fläche, Geschoss, Baujahr und ob ein Aufzug vorhanden ist. Dann kommen wir zum Aufmaß und schreiben das Angebot. Über das Formular unten auf der Seite geht es ebenso, dann melden wir uns mit einem Terminvorschlag.
