Wohnungssanierung in Berlin-Lichtenrade

Platz schaffen, ohne das Grundstück zu verlassen

Lichtenrade ist ein Ort der Selbstnutzer. Die Häuser gehören denen, die darin wohnen, oft in zweiter Generation. Wenn Platz fehlt, steht deshalb selten ein Umzug im Raum, sondern der Ausbau des vorhandenen Hauses.

Zwei Wege führen dahin. Der eine geht nach oben: Das Dachgeschoss wird ausgebaut und über eine neue Treppe erschlossen. Der andere geht nach hinten: Ein Anbau verlängert das Erdgeschoss zum Garten, und eine große Öffnung verbindet beides.

Beide Wege bringen Bauarbeiten in ein bewohntes Haus. Wir planen so, dass Küche und Bad im Bestand nutzbar bleiben. Die Baustelle bekommt eigene Wege, eigene Abtrennung und feste Tage.

Drei Häuser aus dem Lichtenrader Bestand

Das erste steht nahe der Goltzstraße, Baujahr 1937, rund 95 Quadratmeter auf einem schmalen Grundstück. Massives Mauerwerk, Satteldach mit 45 Grad Neigung, darunter ein Spitzboden mit Kniestock. Die Dachhaut wurde vor fünfzehn Jahren neu gedeckt und ist dicht. Unten sind Küche und Wohnzimmer getrennt.

Das zweite liegt in der Siedlung nördlich der Bahnhofstraße, Baujahr 1963, etwa 110 Quadratmeter über zwei Geschosse. Massive Decken, Bad im Obergeschoss, Fenster in den neunziger Jahren getauscht. Der Zählerschrank sitzt noch im Flur und stammt aus der Bauzeit.

Das dritte steht am Töpchiner Weg, Baujahr 1958, 88 Quadratmeter mit ausgebautem Keller. Die Eigentümer brauchen ein Arbeitszimmer und ein zweites Kinderzimmer. Unter dem Dach liegen 55 Quadratmeter Grundfläche, davon rund 40 mit Stehhöhe.

Wie der Ort zu seinen Siedlungshäusern kam

Lichtenrade war ein Angerdorf am Südrand, mit Dorfkirche, Dorfteich und Feldern ringsum. Der Bahnanschluss an die Dresdener Bahn brachte ab dem späten 19. Jahrhundert die ersten Siedler. Richtig gewachsen ist der Ort ab den zwanziger Jahren, als Baugenossenschaften und Siedlungsgesellschaften Einfamilienhäuser auf schmalen Parzellen errichteten. In den dreißiger Jahren kamen ganze Straßenzüge mit gleichem Haustyp hinzu.

Nach dem Krieg blieb Lichtenrade Randlage mit Feldern hinter den letzten Häusern. In den fünfziger und sechziger Jahren füllten sich die Lücken, oft mit zweigeschossigen Häusern und massiven Decken. Später kamen größere Wohnanlagen wie die John-Locke-Siedlung dazu. Der Bestand ist kleinteilig und fast durchgehend in privater Hand.

Was die Bausubstanz vorgibt

Was die oberste Geschossdecke künftig trägt

Häuser der dreißiger Jahre haben meist Holzbalkendecken, die Nachkriegsbauten massive Decken aus Stahlbeton. Beim Dachausbau zählt die oberste Geschossdecke, weil sie künftig Wohnlasten trägt. Wir lassen die Lastannahme prüfen und wählen den Bodenaufbau danach. Welcher Aufbau über welcher Decke passt, steht ausführlich unter Bodenaufbau und Estrich.

Leitungsführung nach oben

Im Einfamilienhaus gibt es keinen gemeinsamen Strang mit Nachbarn. Wasser, Abwasser und Heizungsleitungen laufen vom Keller durch das Haus, und für das Dachgeschoss verlängern wir sie. Der kürzeste Weg führt über den vorhandenen Schacht hinter Bad oder Küche. Liegt dort kein Platz, entsteht ein neuer Schacht in einer Vorsatzschale mit 38 bis 65 Euro je Quadratmeter Wandfläche.

Der Zählerplatz reicht nicht mehr

Zählerplätze aus der Bauzeit haben oft zu wenig Platz für die heutigen Schutzeinrichtungen. Kommt ein ganzes Geschoss dazu, ist der Austausch der Verteilung meist ohnehin fällig. Der Erfahrungswert dafür beginnt bei 115 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und reicht bis 195 Euro. Wie sich Leitungswege und Kosten im Bestand verteilen, zeigt Elektroinstallation.

Aufbauhöhe im neuen Bad unter dem Dach

Ein zweites Bad im Dachgeschoss braucht Gefälle für das Abwasser und Platz für den Aufbau. Über einer Holzbalkendecke gewinnen wir Höhe, indem die Leitung zwischen den Balken geführt wird. Eine bodengleiche Dusche lösen wir dort über eine Rinne an der Wand. Das Maß nehmen wir beim Termin auf, bevor die Planung steht.

Feuchte unter dem Dach ableiten

Unter dem Dach entsteht Feuchte schneller als im Erdgeschoss, weil die Räume kleiner sind. Wir planen Zuluft über die Fenster und Abluft aus Bad und Ankleide. Bei einer neuen Dämmung mit dichter Ebene gehört ein Lüftungskonzept dazu.

Fenster und Dachfenster

Im Dachgeschoss bringen Dachflächenfenster das meiste Licht bei geringstem Eingriff. Eine Gaube schafft zusätzlich Stehfläche und verändert die Ansicht des Hauses. Im Bestandsgeschoss liegen Kunststofffenster bei 700 bis 1.400 Euro je Fenster, Holzfenster bei 1.100 bis 2.200 Euro.

Die neue Treppe entscheidet den Grundriss

Die Erschließung ist beim Dachausbau die erste Frage, nicht die letzte. Eine neue Treppe verlangt eine Deckenöffnung, und die Deckenöffnung verlangt einen Wechsel im Balkenlager. Damit steht die Statik am Anfang der Planung.

Am einfachsten läuft es, wenn die neue Treppe über der bestehenden liegt. Der Schacht bleibt an seinem Platz, und im Geschoss darunter geht keine Fläche verloren. Wo das nicht passt, sucht die Planung die Stelle mit der geringsten Spannweite und dem besten Anschluss an den Flur.

Eine gerade Treppe braucht rund drei Meter Lauflänge, eine gewendelte kommt mit weniger aus. Beide Varianten zeichnen wir mit dem Aufmaß, damit Sie den Flächenverlust im Erdgeschoss vorher sehen.

Der Anbau zum Garten

Der zweite Weg verlängert das Haus nach hinten. Ein Anbau von 15 bis 25 Quadratmetern nimmt meist Essplatz und Wohnbereich auf, mit Fundament und Gründung nach Bodengutachten.

Die Verbindung entsteht über eine große Öffnung in der vorhandenen Außenwand, tragend bis 3 Meter für 4.000 bis 8.000 Euro. Fundament und Wände gehören in denselben Auftrag, beschrieben unter Maurerarbeiten.

Dachausbau zuerst, dann das Geschoss darunter

Der Dachausbau ist der Klassiker, meist mit zwei Zimmern und einem kleinen Bad. Dahinter folgt die Sanierung des Bestandsgeschosses: Leitungen, Elektro, Böden, Oberflächen. An dritter Stelle steht das Zusammenlegen von Küche und Wohnraum.

Bei Häusern, die den Besitzer wechseln, wird oft alles auf einmal gemacht. Dann laufen Ausbau und Sanierung in einem Plan, und das Haus steht leer. Den Umfang beschreibt Dachgeschossausbau.

Was Ausbau und Sanierung in Lichtenrade kosten

Preisstand ist September 2026; gerechnet wird brutto und fertig eingebaut.

Für die Sanierung im Bestandsgeschoss wirkt das Baujahr: 1919 bis 1948 bedeutet 8 Prozent Zuschlag, 1949 bis 1968 den Grundwert. Gehobener Ausbau liegt 30 Prozent darüber. Beim Dachausbau ist die entscheidende Größe der Zustand der Dachhaut. Zum Nachrechnen steht Dachausbau berechnen bereit.

Bauantrag, Statik und die Grenze zum Nachbarn

Ein Dachausbau mit neuen Aufenthaltsräumen geht in der Regel als Bauvorlage an den Bezirk. Bei einer Gaube gilt das erst recht. Die Vorlage zeichnet ein Architekt oder Bauvorlageberechtigter, den Nachweis für Decke, Wechsel und Sturz liefert der Statiker.

Beim Anbau kommen Abstandsflächen und die Grundflächenzahl des Bebauungsplans ins Spiel. Beides klärt die Planung, bevor ein Fundament gegossen wird. Bei Doppelhaushälften und Reihenendhäusern betrifft die gemeinsame Wand den Nachbarn, und der Schallschutz will bedacht sein.

Eine Eigentümergemeinschaft gibt es im freistehenden Haus nicht. In den größeren Wohnanlagen des Ortes sieht das anders aus, dort entscheidet die Versammlung über Fenster, Stränge und tragende Bauteile.

Die Baustelle am bewohnten Haus

Der Container steht auf dem Grundstück oder auf genehmigter Fläche an der Straße, sieben Kubikmeter für 350 bis 650 Euro. Material für das Dachgeschoss geht über einen Außenaufzug oder das Treppenhaus.

Am Treppenaufgang steht eine Staubschutzwand, auf den Wegen liegen Schutzbahnen. Die Deckenöffnung entsteht an ein bis zwei festen Tagen, die wir Ihnen und den Nachbarn vorher ansagen. Gearbeitet wird an Werktagen zu den gewohnten Zeiten.

Auf der Baustelle sind Sanitär, Fliesen, Maler sowie Putz- und Stuckarbeiten unsere eigenen Leute. Das Dach und die Elektroarbeiten übernehmen Partnerbetriebe, die seit Jahren mit uns auf dieselben Baustellen fahren. Alle laufen über dieselbe Bauleitung, und für Sie bleibt es ein Vertrag mit einem Ansprechpartner.

Wie lange der Ausbau dauert

Der Vor-Ort-Termin kostet nichts und dauert ein bis zwei Stunden. Wir messen auf, sehen uns Dachstuhl, Keller und Verteilung an und notieren Ihr Vorhaben. Danach folgt das Angebot zum Festpreis, nach Gewerken getrennt.

Für Planung, Bestellung und Genehmigungen sind 3 bis 8 Wochen Vorlauf einzuplanen. Auf der Baustelle rechnen wir mit 10 bis 16 Wochen für einen Ausbau von 60 Quadratmetern. Eine Komplettsanierung von 70 bis 90 Quadratmetern läuft in 6 bis 10 Wochen, eine Renovierung von 70 Quadratmetern in 5 bis 10 Arbeitstagen. Zum Schluss nehmen wir gemeinsam ab und halten alles im Protokoll fest. Die Unterlagen zu Elektro und Sanitär gehen mit.

Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen

Wir arbeiten in Bauabschnitten mit festem Plan. Ein einzelner Handgriff passt dort nicht hinein, etwa eine undichte Armatur oder eine Steckdose ohne Strom. Solche Aufgaben übernimmt ein Kundendienst oder ein Notdienst.

Wer Küche oder Einbaumöbel nur geplant haben möchte, geht zum Küchenstudio oder zur Tischlerei. Das Dach neu decken und einrüsten, ohne dass innen gearbeitet wird, ist ein Auftrag für den Dachdecker. Asbest und künstliche Mineralfasern verlangen Freimessung und ein eigenes Zulassungsverfahren. Bauvorlage und Statik zeichnen Architekt und Statiker, die wir ins Projekt holen.

Wo wir in Lichtenrade und ringsum bauen

Gebaut wird im ganzen Ortsteil. Wir arbeiten in Alt-Lichtenrade rund um Dorfteich und Dorfkirche, an der Bahnhofstraße, am Lichtenrader Damm und in den Siedlungsstraßen um Goltzstraße und Steinstraße. Dazu kommen die Lagen am Kirchhainer Damm, am Töpchiner Weg und in der John-Locke-Siedlung.

Nördlich schließt Tempelhof mit den Reihenhäusern des Fliegerviertels an. Nordöstlich liegt Neukölln mit Britz und der Hufeisensiedlung. Westlich, jenseits der Landesgrenze, folgt Teltow mit den Baugebieten der Feldmark.

Wo Sie tiefer einsteigen können

Wer die Kosten selbst durchspielen will, findet unter Dachausbaukosten die Rechenwege für 30, 50 und 80 Quadratmeter. Für den Umbau im Erdgeschoss liefert Wanddurchbruch die Zahlen nach Öffnungsbreite.

Die Leistungsseite Innenausbau beschreibt, was beim Ausbau von Trockenbau bis Oberfläche zusammenläuft. Wie lange die einzelnen Umfänge dauern, steht unter Sanierungsdauer. Und was vor dem ersten Termin geklärt sein sollte, listet die Checkliste Punkt für Punkt auf.

Ihr Dachgeschoss, Ihr Anbau, Ihr Termin

Ob unter dem Dach an der Goltzstraße zwei Zimmer entstehen sollen oder das Haus am Töpchiner Weg nach hinten wächst: Wir kommen vorbei, messen auf und rechnen es durch. Ein Anruf unter 030 8268 9996 genügt, Mo–Fr 7–18 Uhr.

Wenn Ihnen Schreiben lieber ist, nutzen Sie das Formular unten auf der Seite. Halten Sie dafür Baujahr, Wohnfläche und die geplante Nutzung bereit.