Was eine Sanierung in Mahlsdorf bedeutet
In Mahlsdorf geht es fast nie um eine Wohnung, sondern um ein Haus. Zwischen Hultschiner Damm, Alt-Mahlsdorf und der Siedlung an der Hönower Straße liegt eines der größten Einfamilienhausgebiete Berlins. Die Grundstücke sind tief, die Häuser klein bis mittelgroß, und der Bestand reicht von den 1920er Jahren bis zum Neubau von heute. Wer hier saniert, plant deshalb selten einen einzelnen Raum und meistens ein ganzes Gebäude in Etappen.
Zwei Themen stehen dabei über allen anderen. Unten der Keller, der ohne durchgehende Abdichtung gemauert wurde. Oben das Dachgeschoss, das als Reserve gebaut und nie ausgebaut wurde. Dazwischen liegt das normale Programm aus Grundriss, Technik und Oberflächen.
Wir bringen dafür alle Gewerke unter einen Vertrag. Wer im Obergeschoss eine Decke öffnet, braucht am selben Tag den Maurer, den Trockenbauer und jemanden, der die Leitung mitnimmt. Bei uns steht das in einem Bauzeitenplan, den ein Bauleiter führt.
Drei Häuser, drei Aufgaben
Das erste ist ein Siedlungshaus von 1932 in Mahlsdorf-Süd, 95 Quadratmeter auf zwei Ebenen, unterkellert. Ziegelmauerwerk, Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss, Dielen auf Lagerhölzern. Der Keller riecht feucht, an der Wand zeigen sich Salzausblühungen.
Das zweite ist ein Eigenheim der DDR-Zeit am Kiekemal, Baujahr 1968, Typenhaus mit Massivdecke und knapp geschnittenem Bad. Die Elektrik hat wenige Stromkreise, die Leitungen laufen teilweise aufputz durch den Flur. Die neuen Eigentümer wollen den Grundriss im Erdgeschoss öffnen und oben zwei Kinderzimmer schaffen.
Das dritte ist ein Haus von 1998 auf einem geteilten Grundstück nahe der Rahnsdorfer Straße. Hier ist die Bausubstanz in Ordnung, und es geht um den ersten großen Zyklus: Bäder, Bodenbeläge, Türen, Oberflächen und ein Dachgeschoss, das bisher als Abstellfläche dient.
Vom Gutsdorf zum Eigenheimgebiet
Mahlsdorf war ein Angerdorf mit Rittergut, das Gutshaus an der Hönower Straße steht bis heute. Ab den 1920er Jahren wurden die Flächen parzelliert und in kleinen Losen verkauft. Viele Grundstücke trugen zunächst ein Wochenendhaus, das später zum festen Wohnhaus wurde. Deshalb sind viele Häuser in drei Etappen gewachsen.
In der DDR entstanden dazwischen Eigenheime nach Typenplänen, meist eingeschossig mit ausbaufähigem Dach. Nach 1990 kam die nächste Welle: Grundstücke wurden geteilt, Neubauten gesetzt, alte Häuser erweitert. Welche Baualtersklasse welche Technik mitbringt, ordnet der Ratgeber Baualtersklassen.
Bautechnik im Mahlsdorfer Haus
Wie viel Auflast die Decke verträgt
Im Siedlungshaus der 1930er Jahre liegt über dem Erdgeschoss meist eine Holzbalkendecke mit Einschub und Schüttung. Sie trägt zuverlässig, was sie immer getragen hat, reagiert aber empfindlich auf zusätzliche Auflast. Vor Estrich oder großformatigen Fliesen legen wir sie an einer Stelle frei und lassen Querschnitt und Auflager prüfen.
Leitungen im Haus
Ein Einfamilienhaus hat keinen Strang, an dem Nachbarn hängen, und das macht vieles einfacher. Die Hausanschlussleitung kommt im Keller an, von dort verteilt eine Steigleitung nach oben. Beim Ausbau des Dachgeschosses wird sie verlängert, dazu kommen Abwasser mit Gefälle und eine Entlüftung über Dach. Diese Trasse legen wir früh fest, weil sie über die Lage des neuen Bades entscheidet.
Eine eigene Unterverteilung fürs Dachgeschoss
Zählerschrank und Verteilung sitzen im Keller oder im Windfang, oft mit wenigen Stromkreisen und alter Absicherung. Beim Dachausbau kommt eine eigene Unterverteilung nach oben. Elektro macht ein Betrieb, der seit Jahren mit uns dieselben Häuser durchgeht, in unserem Bauzeitenplan und mit unserer Abnahme. Eine neue Anlage im ganzen Haus schlägt mit 90 bis 160 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zu Buche. Mit erneuertem Zählerplatz wächst der Wert auf 115 bis 195 Euro.
Ein Bodenaufbau, der wenig wiegt
Das neue Bad liegt fast immer im Obergeschoss oder unter dem Dach, also über einer Holzbalkendecke. Gefragt ist ein Aufbau, der wenig wiegt und trotzdem Abdichtung und Gefälle aufnimmt. Deshalb entsteht der Aufbau meist als Trockenestrich, 40 bis 70 Euro je Quadratmeter Bodenfläche. Welche Aufbauten wie hoch bauen, vergleicht der Ratgeber Bodenaufbau und Estrich.
Wenn das Dachfenster die Lüftung macht
Ein Bad unter der Dachschräge bekommt meist ein Dachflächenfenster und damit Fensterlüftung. Wo das nicht geht, führt eine Abluftleitung über Dach, mit kurzer Trasse und Schalldämpfer.
Holzfenster aus der Bauzeit ersetzen
Im Siedlungshaus stehen häufig noch Holzfenster aus der Bauzeit oder aus den 1980er Jahren. Für ein Kunststofffenster im Standardmaß zahlen Sie 700 bis 1.400 Euro. Holz kostet 1.100 bis 2.200 Euro je Fenster; mit Aluminiumschale außen sind es 1.400 bis 2.600 Euro. Für den Tausch gibt das BAFA 15 Prozent dazu, mit Sanierungsfahrplan 20 Prozent. Welche Bauarten sich wo eignen, steht unter Fenster und Türen.
Der Keller ohne Abdichtung
Häuser, die vor 1950 gebaut wurden, haben in Mahlsdorf selten eine durchgehende Sperrschicht im Mauerwerk. Feuchtigkeit zieht kapillar nach oben, an der Oberfläche bleiben Salze zurück, der Putz platzt ab.
Als Lager, Hauswirtschafts- und Technikraum funktioniert so ein Keller ausgezeichnet, wenn Putz und Lüftung dazu passen. Sanierputz nimmt die Salze auf und bleibt offen, dazu gehören zwei Lüftungsöffnungen und ein fester Lüftungsrhythmus. Soll der Raum dagegen Wohnqualität bekommen, kommt eine nachträgliche Horizontalsperre mit Innenabdichtung in Frage. Wo der Garten die Zufahrt hergibt, ist das Freilegen und Abdichten von außen der gründlichste Weg. Die Ursachen und die Verfahren beschreibt der Ratgeber feuchte Wände im Detail.
Warum hier fast jeder zweite Auftrag unters Dach geht
Das Dachgeschoss ist in Mahlsdorf die günstigste Wohnfläche, die es gibt: Sie ist bereits gebaut, überdacht und erschlossen. Deshalb ist der Dachausbau der häufigste Auftrag im Ort, gefolgt vom Bad im Obergeschoss und der Grundrissöffnung im Erdgeschoss.
Zu klären sind dabei immer dieselben Punkte. Die Kniestockhöhe entscheidet über nutzbare Fläche, die Sparrenhöhe über den Dämmaufbau. Dazu kommen Dampfbremse, Treppe, Rettungsweg, Elektro und die Wasserleitung nach oben. Wo das Dach dicht ist, bleibt die Eindeckung liegen und der Ausbau läuft von innen. Der vollständige Umfang steht unter Dachgeschossausbau.
Kosten für Haus, Keller und Dach
Brutto, eingebaut und aus vergleichbaren Häusern gerechnet, Stand September 2026.
| Vorhaben | Bezugsgröße | Preis | Bauzeit |
|---|---|---|---|
| Dachausbau unter dichtem Dach | Fläche unter dem Dach | 1.400–2.100 €/m² | 10–16 Wochen bei 60 m² |
| Dachausbau mit neuer Dämmung und Dachfenstern | Fläche unter dem Dach | 1.800–2.600 €/m² | 10–16 Wochen |
| Dachausbau mit neuer Eindeckung und Gaube | Fläche unter dem Dach | 2.300–3.400 €/m² | 12–16 Wochen |
| Komplettsanierung des Hauses | Wohnfläche | 900–1.500 €/m² | 6–10 Wochen bei 70 bis 90 m² |
| Trockenestrich im Obergeschoss | Bodenfläche | 40–70 €/m² | im Ablauf enthalten |
Das Baujahr verschiebt die Werte der Sanierung. 8 Prozent kommen bei Baujahren von 1919 bis 1948 dazu, zwischen 1949 und 1968 bleibt der Grundwert stehen. Ab 1969 gehen 5 Prozent ab, ab 1991 zehn Prozent. Der Ausbaustandard verschiebt das noch einmal: minus 15 Prozent bei Vermietungsstandard, plus 30 Prozent bei gehobener Ausstattung. Ihre Fläche rechnet die Seite Dachausbaukosten durch.
Genehmigung, Statik und Grundstück
Ob ein Dachausbau eine Baugenehmigung braucht, entscheidet sich an der äußeren Gestalt und der Nutzungsänderung. Eine Gaube greift in die Dachfläche ein und ist regelmäßig antragspflichtig. Der Antrag kommt vom Architekten, der Nachweis für neue Lasten vom Statiker, üblich sind 500 bis 1.200 Euro je Vorgang. Beide binden wir ein und führen sie im Terminplan mit.
Beim Grundriss im Erdgeschoss geht es um tragende Wände, und die stehen im Siedlungshaus oft dort, wo die Deckenbalken aufliegen. Welche das sind, klärt der Ratgeber tragende Wände, bevor gezeichnet wird. Denkmalschutz betrifft in Mahlsdorf einzelne Objekte wie das Gutshaus, nicht die Siedlungslagen.
Die Baustelle am bewohnten Haus
Der große Vorteil in Mahlsdorf ist das Grundstück. Container, Material und Gerüst stehen in der Einfahrt oder am Haus, ohne Genehmigung für die öffentliche Fläche. Ein Container mit 7 Kubikmetern kostet 350 bis 650 Euro, und der Weg zum Bauschutt ist kurz.
Beim Dachausbau bleibt das Erdgeschoss bewohnbar. Wir schotten das Treppenhaus ab und führen den Materialtransport über ein Außengerüst. Gearbeitet wird werktags, mit Rücksicht auf die Nachbarn. Die Wagen setzen sich morgens in Berlin-Lankwitz in Bewegung, Haynauer Straße 58, und die Truppe kommt geschlossen an. Die Anfahrt ist eingepreist.
Vom Rundgang bis zur Abnahme
Wir kommen zu Ihnen ins Haus, gehen von unten nach oben durch und messen auf. Keller, Decken, Zählerschrank, Sparren und Kniestock sehen wir uns dabei genauer an. Dieser Termin ist kostenlos.
Was das kostet, steht danach im Angebot, getrennt nach Gewerken und mit den Bautagen daneben. Für Planung, Material und Genehmigungen rechnen wir drei bis acht Wochen Vorlauf. Der Dachausbau von 60 Quadratmetern läuft dann in 10 bis 16 Wochen, eine Komplettsanierung von 70 bis 90 Quadratmetern in 6 bis 10 Wochen. Zum Schluss nehmen wir gemeinsam ab, protokollieren und übergeben die Unterlagen. Die einzelnen Schritte stehen unter Ablauf einer Sanierung.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Wir stellen eine Kolonne für einen ganzen Bauabschnitt zusammen und rechnen nicht nach Stunden ab. Für eine einzelne Reparatur oder den Notfall am Wochenende ist ein Betrieb mit Bereitschaftsdienst der richtige Anruf. Wo nur Möbel und Küche geplant werden und niemand baut, ist ein Planungsbüro die richtige Adresse.
Eine neue Eindeckung, eine Fassade oder ein Gerüst allein bleiben beim Dachdecker- oder Fassadenbetrieb. Stoßen wir am alten Schuppen auf Asbestzementplatten, holen wir einen zugelassenen Fachbetrieb dazu, der ausbaut und danach freimisst. Den statischen Nachweis und den Bauantrag unterschreibt ein Statiker oder Architekt. Wir binden ihn ein und koordinieren seine Termine.
Wo wir in Mahlsdorf und Umgebung bauen
Gebaut wird im ganzen Ortsteil: in Mahlsdorf-Süd rund um Kiekemal und die Pilgramer Straße, in Mahlsdorf-Nord nördlich der Bahn, entlang des Hultschiner Damms und in der Siedlung an der Hönower Straße. Auch Alt-Mahlsdorf mit dem Gutshaus und die Straßen Richtung Landesgrenze gehören zum Gebiet.
Nördlich der B1 schließt Hellersdorf an, wo die Aufgabe meist in der Platte liegt. Weiter westlich arbeiten wir in Marzahn, von Alt-Marzahn bis zur Promenade. Südlich, jenseits der Wuhle und der Bahn, beginnt Köpenick mit Altstadt, Villen und Siedlungshäusern.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Für das komplette Haus in einem Zug ist die Komplettsanierung der passende Überblick, für den Rückbau bis auf den Rohbau die Kernsanierung. Wer Wände versetzt und Räume neu ordnet, liest Innenausbau.
Die alten Dielen im Obergeschoss sind ein eigenes Thema, dazu passt Dielenboden sanieren. Was beim Öffnen und Ergänzen von Mauerwerk anfällt, steht unter Maurer- und Betonarbeiten. Was an Zuschüssen und Steuervorteilen zusammenkommt, sortiert die Seite Förderung.
Kommen Sie zum Termin mit dem Grundriss
Wenn Sie ein Haus in Mahlsdorf gekauft haben oder Ihr eigenes erweitern wollen, sehen wir es uns an. Bringen Sie zum Termin mit, was an Plänen da ist, das spart bei der Planung Zeit. Ein Anruf genügt: 030 8268 9996, Mo bis Fr zwischen 7 und 18 Uhr. Wer schreiben möchte, nutzt das Anfrageformular und bekommt einen Rückruf.
