Warum die erste Frage dem Baujahr gilt
Zwei Wohnungen mit 70 Quadratmetern, eine in Prenzlauer Berg und eine in Marzahn, sind zwei verschiedene Baustellen. Über der einen liegen Holzbalken und darunter eine Schüttung, die andere hat Beton in beide Richtungen. Das Baujahr entscheidet über die Decke, den Weg der Leitungen, den Grundriss und darüber, wer zustimmen muss.
Der Berliner Bestand lässt sich in fünf Klassen ordnen, jede mit eigener Konstruktion und eigenen Schadensbildern. Wer seine Klasse kennt, liest ein Angebot anders. Er weiß dann, warum darin ein Statiker steht und warum der Estrich erst eine Prüfung braucht.
Die fünf Klassen auf einen Blick
| Klasse | Konstruktion und Decken | Haustechnik im Ausgangszustand | Wo der Typ in Berlin steht |
|---|---|---|---|
| Gründerzeit bis 1918 | Ziegel 38 bis 51 cm, Holzbalkendecken mit Schüttung, Dielen auf Lagerhölzern | ursprünglich Ofen, Bad nachträglich eingebaut, Leitungen aufputz oder in alten Schlitzen | Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Charlottenburg, Friedrichshain, Wedding, Neukölln-Nord |
| 1919 bis 1948 | massive Wände, Holzbalken- und frühe Massivdecken, kleinere Räume | alte Steigleitungen, kleine Bäder, Holzfenster | Weißensee, Wilmersdorf, Reinickendorf, Tempelhof, Britz |
| 1949 bis 1968 | Ziegel oder frühe Fertigteile, Stahlbetondecken, Zeilenbau | Elektro oft zweiadrig ohne Schutzleiter, Bäder unter 4 m² | Spandau, Steglitz, Reinickendorf, Tempelhof, Weißensee |
| 1969 bis 1990 | Fertigteile, tragende Querwände, Sanitärzelle als Bauteil | Fernwärme, Abluft über gemeinsame Schächte, knappe Aufbauhöhe im Bad | Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Lichtenberg, Altglienicke |
| ab 1991 | massiv oder Fertigteil, Estrich auf Dämmung | Elektro mit Schutzleiter, Bad gefliest, Fenster mit Isolierglas | Teltow, Falkensee, Stadtrand und Baulücken in ganz Berlin |
Gründerzeit bis 1918
Wer in einer solchen Wohnung steht, merkt die Konstruktion im Gehen: Die Dielen federn, und die Zimmertür schleift über den Boden, weil die Decke sich in hundert Jahren gesetzt hat. Das Ziegelmauerwerk misst unten 51 Zentimeter und oben 38 Zentimeter. Die Decken sind Holzbalkendecken: Balken alle 80 bis 100 Zentimeter, dazwischen ein Einschub mit Schüttung aus Sand oder Schlacke. Darüber liegen Lagerhölzer und Dielen aus Kiefer oder Fichte.
Der Grundriss folgt der Straßenseite: Vorderhaus mit hohen Räumen, Berliner Zimmer über Eck zum Hof, dahinter der Seitenflügel. Die Raumhöhe reicht von 3,00 Metern im Seitenflügel bis 4,20 Metern an der Straße. Bäder kamen später hinzu, meist in der ehemaligen Speisekammer, weil dort der Fallstrang lag.
Die Schadensbilder wiederholen sich von Haus zu Haus: feuchte Balkenköpfe im Auflager der Außenwand, Decken mit zwei bis vier Zentimetern Durchhang, Risse an nachträglich eingezogenen Trennwänden und feuchte Wände im Keller ohne Horizontalsperre.
Bei der Sanierung zählen vier Punkte: die Tragfähigkeit der Decke vor Estrich und großen Fliesen, der schwache Schallschutz zwischen den Wohnungen, der Erhalt von Stuck und Profilen samt Leitungsführung und die Genehmigungslage im Milieuschutz. Unter Teppich oder Laminat liegen fast immer noch die alten Dielen, und die lassen sich in den meisten Fällen aufarbeiten statt ersetzen. Ganze Straßenzüge dieses Typs stehen in Prenzlauer Berg; in Kreuzberg kommt hinter dem Vorderhaus oft noch ein Seitenflügel mit Quergebäude dazu.
1919 bis 1948: Siedlungs- und Zwischenkriegsbau
Diese Häuser sind kompakter. Die Raumhöhe liegt bei 2,60 bis 2,80 Metern statt bei Gründerzeitmaßen. Die Wände sind massiv, die Fenster aus Holz, und vor dem Wohnzimmer liegt häufig eine Loggia. Die Decken sind Holzbalkendecken oder frühe Massivdecken mit Stahlträgern und Ziegelfüllung.
Die Grundrisse sind eng geschnitten, Küche und Bad klein, der Flur schmal. Deshalb ist der Wanddurchbruch hier der häufigste Auftrag. Eine nicht tragende Öffnung liegt bei 400 bis 900 Euro, eine tragende bis 1,25 Meter bei 2.500 bis 4.500 Euro. Ob die Wand zwischen Küche und Flur trägt, verrät oft schon ihre Dicke; die übrigen Merkmale stehen unter tragende Wand erkennen.
Die Steigleitungen stammen häufig noch aus der Bauzeit. Wo Bleileitungen im Trinkwasser liegen, werden sie ausgetauscht.
1949 bis 1968: Nachkriegs- und Zeilenbau
Der Zeilenbau steht frei, drei bis fünf Geschosse, zwei Wohnungen je Etage. Konstruktiv sind es Ziegelwände oder frühe Fertigteile mit Stahlbetondecken, die zuverlässig tragen.
Die Bäder sind meist kleiner als vier Quadratmeter und innenliegend. Die Elektroinstallation ist häufig zweiadrig ohne Schutzleiter, dann stehen Zählerschrank und Leitungen als Erstes an. Steigleitungen dieser Jahre sind nach rund 60 Jahren am Ende ihrer Lebensdauer. Die in den Neunzigern getauschten Fenster verändern zudem das Lüftungsverhalten im Haus.
1969 bis 1990: WBS 70, P2 und Q3A
Der industrielle Wohnungsbau der DDR arbeitet mit Fertigteilen aus dem Werk. Tragend sind die Querwände, die Fassade ist vorgehängt, geheizt wird über Fernwärme. Die Aufbauhöhe im Bad ist knapp, die Lüftung läuft über gemeinsame Schächte.
Deckenspannrichtung und tragende Wände
Der Unterschied zwischen den Typen liegt in der Deckenplatte. Beim P2 spannen die Platten quer über eine Raumbreite von rund 3,60 Metern auf den Querwänden. Fast jede Wand zwischen zwei Zimmern trägt damit Last.
Beim WBS 70 geht die Spannweite bis 6,00 Meter. Dadurch gibt es in der Wohnung mehr Wände ohne Lastanteil, die sich leichter öffnen lassen. Der Q3A aus den frühen sechziger Jahren hat ein eigenes Raster mit fünf Geschossen ohne Aufzug.
Welcher Typ vorliegt, steht in den Typenunterlagen bei Hausverwaltung oder Genossenschaft. Ein Statiker liest daraus die Spannrichtung und legt Sturz und Auflager fest. Dazu kommt die Zustimmung der Gemeinschaft, weil tragende Bauteile Gemeinschaftseigentum sind. Der Plattenbestand in Marzahn und Hellersdorf folgt diesen Typen fast durchgehend.
Die Sanitärzelle als Fertigteil
Bad und WC wurden als komplettes Element in den Rohbau gestellt. Die Zellenwände tragen nichts, die Leitungen liegen im angesetzten Schacht, die Abluft geht in einen gemeinsamen Strang. Bei einer Sanierung wird die Zelle im Ganzen ausgebaut und der Raum neu aufgebaut.
Das ist der Moment, in dem sich der Grundriss im Bad ändern lässt, etwa durch Verschieben der Tür. Der Abluftschacht bleibt, weil er alle Wohnungen im Strang bedient.
Ab 1991
Dieser Bestand steht am Ende seines ersten Zyklus. Elektro hat Schutzleiter und FI, das Bad ist gefliest, der Estrich liegt auf Dämmung. Fällig sind zuerst die Oberflächen, dann Bodenbeläge, Türen, Bad und Küche, nach 25 bis 30 Jahren die Fenster. Daher der Abschlag von 10 Prozent.
Das Baujahr am Haus erkennen
Ohne Unterlagen helfen ein paar Faustzahlen im Treppenhaus und in der Wohnung:
- Raumhöhe über 3,00 Meter, Stuck, Dielen, Kastenfenster, Terrazzo oder Sandstein im Treppenhaus: vor 1918.
- Raumhöhe 2,60 bis 2,80 Meter, Loggia, Klinkerbänder, schmale Küche, Wannenbad mit Fenster: 1919 bis 1948.
- Raumhöhe um 2,50 Meter, freistehende Zeile, vorgesetzter Balkon, innenliegendes Bad unter 4 m²: 1949 bis 1968.
- Sichtbares Fugenraster an der Fassade, gleiche Grundrisse über alle Geschosse, Fernwärmeübergabe im Keller: 1969 bis 1990.
- Wärmedämmung von Anfang an, Rollladenkästen, Zählerschrank mit FI-Schalter, Kunststofffenster mit Isolierglas: ab 1991.
Zwei Proben helfen zusätzlich. Dielen auf Lagerhölzern bedeuten Holzbalkendecke. Und hohl klingende Innenwände mit 7 bis 10 Zentimetern Dicke sind nachträglich eingebaut.
Was das Baujahr am Preis ändert
| Umfang | Grundwert je m² Wohnfläche | Beispiel nach Klasse |
|---|---|---|
| Renovierung | 250 bis 450 € | Gründerzeit plus 15 % |
| Teilsanierung | 500 bis 900 € | 1919 bis 1948 plus 8 % |
| Komplettsanierung | 900 bis 1.500 € | 1949 bis 1968 unverändert |
| Kernsanierung | 1.400 bis 2.200 € | 1969 bis 1990 minus 5 %, ab 1991 minus 10 % |
Alle Werte beziehen sich auf die Wohnfläche. Zwei Rechnungen dazu: Eine Komplettsanierung in einer 80 Quadratmeter großen Gründerzeitwohnung liegt bei 1.035 bis 1.725 Euro je Quadratmeter, also bei 82.800 bis 138.000 Euro. Dieselbe Sanierung auf 70 Quadratmetern im Plattenbau kostet 855 bis 1.425 Euro je Quadratmeter, zusammen 59.850 bis 99.750 Euro. Ab 300 Quadratmetern rechnen wir nicht pauschal. Die Staffel nach Wohnungsgröße und die Anteile der einzelnen Gewerke stehen unter Sanierungskosten.
Was wir aus dem Baujahr machen
Beim ersten Termin messen wir Raum für Raum auf und notieren Deckenaufbau, Wanddicken, Leitungswege und Zählerschrank. Daraus ergibt sich, wofür ein Statiker gebraucht wird, den wir einbinden und koordinieren. Das Angebot ist nach Gewerken aufgeschlüsselt, mit Festpreis und Bauzeitenplan. Eine Komplettsanierung von 70 bis 90 Quadratmetern dauert erfahrungsgemäß 6 bis 10 Wochen.
Für Häuser vor 1918 führt der Weg meist über eine Altbausanierung, für stark veränderte Grundrisse über eine Kernsanierung. Sagen Sie uns am Telefon Baujahr, Fläche und Bezirk, dann lässt sich die Größenordnung schon im Gespräch eingrenzen. Die Nummer ist 030 8268 9996, erreichbar Montag bis Freitag von 7 bis 18 Uhr. Wer das Baujahr nicht kennt, schreibt uns Adresse und Geschosszahl über das Formular unten auf der Seite.
