Was den Berliner Altbau von jedem anderen Bestand unterscheidet
Berlin hat zwischen 1870 und 1918 ganze Stadtteile in einem Zug gebaut, und dieser Bestand folgt bis heute derselben Bauweise. Ziegelwände und Holzbalkendecken, Stuck an Decke und Fassade, Kastenfenster und Dielen auf Lagerhölzern: Das wiederholt sich von Haus zu Haus. Geheizt wurde mit Öfen, das Bad kam Jahrzehnte später dazu. Wer eine solche Wohnung saniert, arbeitet mit diesen Bauteilen und nicht gegen sie.
Genau darum geht es bei einer Altbausanierung. Technik, Bad und Oberflächen werden neu, während Stuck, Türblätter, Beschläge und wo möglich die Dielen bleiben. Alle Gewerke laufen über einen Auftrag mit einem Bauzeitenplan und einem Ansprechpartner. Das zahlt sich hier stärker aus als anderswo, weil jedes Gewerk auf den Bauteilen des vorigen aufsetzt.
Die sechs Punkte, die im Gründerzeitbau über das Angebot entscheiden
Holzbalkendecke und Tragfähigkeit
Die Decken tragen begrenzt, und die Reserve entscheidet über Estrich und Fliesenformat. Wir öffnen beim Aufmaß eine Stelle, messen Balkenabstand und Höhe und schätzen die Spannweite. Daraus folgt der Bodenaufbau, den Sie unter Bodenaufbau und Estrich im Einzelnen nachlesen können.
Stuck und Leitungsführung
Stuck ist erhaltenswert und bestimmt, wo Leitungen laufen. Schlitze enden unterhalb der Profile, Steckdosen wandern in die Fußleiste oder in den Boden. Abgenommene Profile setzen wir nach den Elektroarbeiten wieder ein. Was sich ergänzen und abformen lässt, steht unter Stuck restaurieren.
Kastenfenster
Das Kastenfenster ist ein Doppelfenster mit Luftraum dazwischen, und dieser Luftraum bringt Schallschutz mit. Aufarbeiten heißt: Holz ausbessern, Beschläge gängig machen, Dichtungen einlegen, streichen. Wo die Fassade unter Denkmalschutz steht, ist das der vorgesehene Weg. Alle Varianten stehen unter Fenster und Türen.
Dielen auf Lagerhölzern
Alte Dielen sind massiv und lassen sich mehrfach abschleifen. Unter ihnen liegt eine Schüttung, die Schall und Wärme puffert. Ob aufarbeiten oder neu aufbauen, entscheidet der Zustand der Bretter; die Wege dahin beschreibt Dielenboden sanieren.
Das nachträgliche Bad
Bäder sitzen in der ehemaligen Speisekammer oder in einer abgeteilten Ecke der Küche, meist direkt am Schacht. Die Fläche ist knapp, der Leitungsweg dafür kurz. Vorwand, Nischendusche und wandhängende Keramik holen auf vier bis fünf Quadratmetern ein vollständiges Bad heraus.
Leitungen und Schallschutz
Alte Leitungen laufen aufputz oder in Schlitzen, die nicht mehr zur heutigen Norm passen. Die Elektroinstallation erneuert ein Partnerbetrieb, mit dem wir seit Jahren zusammen bauen, in unserem Bauzeitenplan. Zwischen den Wohnungen ist der Schallschutz von Haus aus schwach; was sich im Fußboden und an den Wänden verbessern lässt, steht unter Schallschutz in der Wohnung.
Wo dieser Bestand in Berlin steht
Gründerzeit finden Sie in Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg und im nördlichen Neukölln. Im Westen reicht dieser Bestand von Charlottenburg über Wilmersdorf und Schöneberg bis Friedenau, im Norden von Mitte über Wedding bis in den Süden von Pankow. Auch Potsdam gehört in diese Reihe. Die Häuser ähneln sich in der Bauweise, unterscheiden sich aber in Raumhöhe, Hoftiefe und Ausstattung deutlich.
Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude sind dabei nicht dasselbe. Im Vorderhaus stehen die hohen Räume mit Stuck und Flügeltüren, im Seitenflügel liegen die kleineren Grundrisse mit weniger Licht. Die Sanierung folgt derselben Technik, die Ausstattung folgt der Lage. Einen Überblick über alle Baualtersklassen gibt Berliner Altbautypen.
Was eine Altbausanierung in Berlin kostet
Die Grundwerte für September 2026 gelten für jeden Bestand, brutto und eingebaut. Für Baujahre bis 1918 kommen 15 Prozent dazu. Eine Renovierung liegt bei 250 bis 450 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, eine Komplettsanierung bei 900 bis 1.500 Euro, eine Kernsanierung bei 1.400 bis 2.200 Euro. Für 90 Quadratmeter Komplettsanierung im Altbau sind das rund 93.000 bis 155.000 Euro.
Diese Einzelleistungen fallen im Gründerzeitbau besonders häufig an.
| Leistung | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Kastenfenster aufarbeiten | 900–1.800 € | je Fenster |
| Fenster Holz, 3-fach | 1.100–2.200 € | je Fenster |
| Stuckprofil ergänzen | 40–120 €/lfm | laufender Meter |
| Stuckrosette ergänzen | 150–600 € | je Stück |
| Alte Dielen aufarbeiten, mit Ausbesserung | 35–60 €/m² | Bodenfläche |
| Parkett oder Dielen schleifen und versiegeln | 25–45 €/m² | Bodenfläche |
| Innenputz Q2 | 25–45 €/m² | Wandfläche |
| Elektro komplett neu | 90–160 €/m² | Wohnfläche |
Achten Sie beim Vergleich auf die Bezugsgröße. Innenputz rechnet nach Wandfläche, Elektro nach Wohnfläche. Bei 2,50 Meter Raumhöhe kommen rund 2,7 Quadratmeter Wand und Decke auf jeden Quadratmeter Wohnfläche; im Altbau mit vier Metern Höhe liegt dieser Faktor höher. Eine Zahl für Ihre Wohnung liefert der Sanierungsrechner, die Herleitung der Spannen Altbausanierung Kosten.
Ablauf und Bauzeit
Der erste Termin ist kostenlos und dauert etwa eine Stunde. Wir messen Raum für Raum auf, öffnen eine Diele, sehen in den Sicherungskasten und notieren Fensteranschlüsse. Wenige Tage danach liegt das Angebot mit Festpreis vor, nach Gewerken aufgeschlüsselt.
Zwischen Ihrer Zusage und dem ersten Arbeitstag liegen 3 bis 8 Wochen. Darin stecken Planung, Bestellungen und Genehmigungen, und im Altbau vor allem Fenster und Türen nach Maß. Die Baustelle selbst dauert bei 70 bis 90 Quadratmetern 6 bis 10 Wochen. Eine Kernsanierung von 90 Quadratmetern liegt bei 10 bis 16 Wochen.
Im Altbau ohne Aufzug ist der Materialtransport eine eigene Planungsaufgabe. Treppenhäuser bekommen Abdeckung und Kantenschutz, für Schutt stellen wir Container im Hof oder an der Straße. Wo der Hinterhof keinen Platz bietet, wird über die Straße angeliefert und die Genehmigung vorher beantragt.
Genehmigungen, die vor die Planung gehören
Die soziale Erhaltungsverordnung gilt in weiten Teilen des Altbaugürtels, von Prenzlauer Berg und Friedrichshain über Kreuzberg und Neukölln bis nach Pankow, Schöneberg und in Teile von Mitte. Grundrissänderung, Zweitbad, Balkonanbau und gehobene Ausstattung sind dort zustimmungspflichtig. Der Bezirk entscheidet, und diese Entscheidung steht vor der Ausschreibung. Die Einzelheiten stehen unter Milieuschutz in Berlin.
Denkmalschutz betrifft meist Fassade und Treppenhaus und bestimmt damit Fenster und Wohnungstür. Die Eigentümergemeinschaft ist gefragt, sobald Gemeinschaftseigentum berührt wird: Fenster, Steigleitungen, Wohnungstür und tragende Wände. Statische Berechnungen für einen Durchbruch kosten 500 bis 1.200 Euro je Vorgang und kommen vom Statiker.
Die Stellen, an denen es im Altbau teuer wird
Unter den Dielen liegt die erste Überraschung. Schüttung, Lagerhölzer und Balkenköpfe zeigen ihren Zustand erst nach dem Öffnen, und Balkenköpfe an der Außenwand sind der klassische Prüfpunkt. Wir öffnen deshalb schon beim Aufmaß und kalkulieren mit dem, was wir sehen.
Der zweite Punkt ist die Leitungsführung in Wänden mit Stuck. Wer erst auf der Baustelle merkt, dass ein Schlitz nicht durch ein Profil geht, verliert Tage. Der dritte Punkt ist die Wandoberfläche: alter Kalkputz trägt neue Spachtelmassen nicht überall gleich gut. Wo Feuchte im Spiel ist, lohnt vorher ein Blick in feuchte Wände im Altbau.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Unser Maßstab ist der zusammenhängende Bauabschnitt mit festem Anfang und Ende. Fünf Aufgaben liegen deshalb bewusst in anderen Händen:
- Der tropfende Hahn, die defekte Steckdose, der verstopfte Abfluss: dafür gibt es Notdienste, die nach Stunden abrechnen.
- Möbel und Küchen planen ohne Bauleistung: das Feld der Einrichtungshäuser.
- Fassade, neue Dacheindeckung und Gerüst ohne Arbeiten im Inneren: dafür sind Fassaden- und Dachbetriebe eingerichtet.
- Asbest und KMF mit Freimessung: eine eigene Disziplin mit behördlicher Zulassung.
- Standsicherheitsnachweis und Bauantrag: ausgestellt vom Statiker oder Architekten, den wir ins Vorhaben holen und terminlich führen.
Wo wir arbeiten
Unsere Kolonnen fahren täglich in den Gründerzeitgürtel. In Prenzlauer Berg rund um den Helmholtzplatz und in Friedrichshain zwischen Boxhagener Platz und Samariterviertel stehen die Häuser dicht an dicht. In Kreuzberg kommt der Seitenflügel dazu, oft mit dem Bad in der früheren Speisekammer. Charlottenburg um den Klausener Platz und Schöneberg mit dem Bayerischen Viertel bringen die hohen Vorderhauswohnungen mit. In Wedding und im Norden von Neukölln sind die Grundrisse kleiner, die Bauweise ist dieselbe. Auch in Mitte und Potsdam arbeiten wir regelmäßig an Häusern dieser Jahrgänge.
Was im Altbau sonst noch ansteht
Wer alle Gewerke in einem Auftrag bündeln will, findet den Umfang unter Komplettsanierung. Soll der Grundriss neu entstehen, führt der Weg zur Kernsanierung. Für Putz, Spachtel und Profile gibt es die Seite Stuck und Putz, für den Zeitplan Dauer einer Sanierung.
Ihre Altbauwohnung ansehen lassen
Wenn Sie eine Wohnung aus der Gründerzeit gekauft haben oder seit Langem besitzen, beginnt die Planung mit einem Rundgang. Wir bringen Zollstock, Feuchtemessgerät und Taschenlampe mit und öffnen im Zweifel eine Stelle im Boden. Unter 030 8268 9996 nehmen wir Termine entgegen, montags bis freitags zwischen 7 und 18 Uhr. Adresse, Baujahr und Wohnfläche genügen auch über das Formular unten auf der Seite.
