Vorderhaus, Seitenflügel, Quergebäude
Der Neuköllner Norden ist dichter Gründerzeitbau. Ein Grundstück trägt dort oft drei Baukörper: das Vorderhaus an der Straße, einen oder zwei Seitenflügel und ein Quergebäude am hinteren Rand. Dazwischen liegen Höfe, die nach heutigen Maßstäben schmal sind.
Für die Sanierung heißt das zweierlei. Jede Wohnung hat eine eigene Lichtsituation, je nach Lage zur Straße oder zum Hof. Und der Hof entscheidet, wie Material hinein- und Schutt hinauskommt.
Im Süden sieht es anders aus. Britz, Buckow und Rudow sind Siedlungsgebiet mit Reihenhäusern, Zeilen und der denkmalgeschützten Hufeisensiedlung. Dort geht es um Haus statt Wohnung, und die Bautechnik der zwanziger Jahre gibt den Rahmen vor.
Drei Ausgangslagen aus dem Neuköllner Bestand
Die erste ist eine Wohnung im Seitenflügel an der Weserstraße, Baujahr 1902, 68 Quadratmeter. Ein langer Flur, drei Zimmer hintereinander, Küche zum Hof, Bad nachträglich in der ehemaligen Speisekammer. Dielen auf Lagerhölzern, Stuck in zwei Räumen, Kastenfenster zum Hof.
Die zweite liegt im Vorderhaus am Schillerkiez, nahe der Herrfurthstraße, Baujahr 1908, 92 Quadratmeter. Hohe Räume, Stuck an Decke und Kehle, Doppelflügeltüren. Die Leitungen wurden in den neunziger Jahren teilweise erneuert, die Elektroinstallation läuft noch über alte Schlitze und Aufputzstellen.
Die dritte ist ein Reihenhaus in der Hufeisensiedlung in Britz, Baujahr 1927, rund 80 Quadratmeter. Massive Wände, kleiner Grundriss, Garten hinter dem Haus. Außen sind Farbe, Fenstergliederung und Haustür gebunden, innen ist die Planung offen.
Von Rixdorf zur Großstadt
Rixdorf war ein Dorf mit böhmischer Kolonie, das im 19. Jahrhundert explosionsartig wuchs. Zwischen 1870 und 1914 entstand hier eine der dichtesten Bebauungen Berlins, gebaut nach der Bauordnung, die Höfe von 5,34 mal 5,34 Metern zuließ. Arbeiterfamilien zogen zu, und die Grundstücke wurden bis in die Tiefe bebaut. Erst 1912 gab sich der Ort den Namen Neukölln.
Nach dem Ersten Weltkrieg baute die Stadt anders. Im Süden entstand ab 1925 die Hufeisensiedlung nach Entwürfen von Bruno Taut und Martin Wagner, mit Grün zwischen den Zeilen. Sie gehört heute zum Welterbe und steht unter Denkmalschutz. Im Norden schlossen sich die Kriegslücken in den fünfziger Jahren. Später kamen Umwandlungen in Eigentum hinzu, und mehrere Kieze wurden Erhaltungsgebiete.
Bautechnik im Neuköllner Altbau
Holzbalken, Kappendecke und was darauf darf
Die Gründerzeitbauten haben Holzbalkendecken mit Einschub, im Erdgeschoss oft Kappendecken. Diese Decken tragen Verkehrslasten begrenzt, und ein schwerer Nassaufbau will gerechnet sein. Trockenestrich liegt bei 40 bis 70 Euro je Quadratmeter Bodenfläche und nimmt der Decke Last ab. In Britz liegen über dem Erdgeschoss meist ebenfalls Holzbalken, im Keller massives Mauerwerk.
Die Stränge hinter Küche und Bad
Die Stränge liegen in Schächten hinter Küche und Bad, oft noch in Guss und verzinktem Stahl. Sie gehören dem Haus, und über ihre Erneuerung beschließt die Gemeinschaft. Ein Strangabschnitt je Geschoss kostet 800 bis 1.500 Euro, der Anschluss einer Wohnung 2.500 bis 5.000 Euro. Was dabei geschossweise abläuft, beschreibt Strangsanierung.
Leitungen ohne Schutzleiter
In vielen Wohnungen liegen noch Leitungen ohne Schutzleiter, dazu Zählerplätze im Flur der Wohnung. Neu mit Zählerschrank liegt bei 115 bis 195 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ohne bei 90 bis 160 Euro. Wo Stuck erhalten bleibt, führen wir die Leitungen in Vorsatzschalen, Fußleistenkanälen oder im Estrich. Für eine Vorsatzschale fallen 38 bis 65 Euro je Quadratmeter Wandfläche an.
Das Bad in der alten Speisekammer
Das Bad sitzt im Altbau meist in einem nachträglich abgetrennten Raum, oft der alten Speisekammer. Der Boden liegt dort häufig höher als im Rest der Wohnung. Für eine bodengleiche Dusche misst unser Bauleiter die Höhe zwischen Deckenbalken und Oberkante Belag. Danach steht fest, ob ein flacher Ablauf oder ein Wandablauf die Lösung ist.
Gemauerte Schächte und dichte Fenster
Innenliegende Bäder im Altbau ziehen über gemauerte Schächte aus der Bauzeit. Wir prüfen, ob der Schacht frei ist und wohin er mündet. Bei dichten Fenstern kommt eine Abluftanlage mit Nachlauf und geregelter Nachströmung dazu.
Kastenfenster zum Hof
Zum Hof stehen oft noch Kastenfenster der Bauzeit. Ein aufgearbeitetes Kastenfenster kostet 900 bis 1.800 Euro und behält seine ursprüngliche Teilung. Ein Ersatz in Holz mit Dreifachverglasung kostet 1.100 bis 2.200 Euro je Fenster, in Holz-Aluminium 1.400 bis 2.600 Euro. In Erhaltungsgebieten und an geschützten Fassaden stimmen wir Teilung, Profil und Farbe vorab ab.
Licht im Seitenflügel
Der Seitenflügel bezieht sein Licht von der Hofseite. Daraus folgt eine Planung, die mit der Tiefe des Grundrisses arbeitet statt gegen sie. Der lange Flur ist dabei die größte Reserve.
Öffnungen zwischen Flur und Wohnraum bringen das Hoflicht weiter nach innen. Türen mit Oberlicht, Glaseinsätze und ein durchgehender Bodenbelag verstärken die Wirkung zusätzlich. Helle, glatt gespachtelte Wände in Q3 liefern den Rest, die Oberfläche liegt bei 42 bis 70 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
In Erhaltungsgebieten gehört jede Grundrissänderung in den Antrag. Welche Öffnung genehmigt wird, steht deshalb vor dem Entwurf.
Die Aufträge, die aus Nord und Süd kommen
Im Norden ist es die Komplettsanierung nach Eigentümerwechsel: Leitungen, Elektro, Bad, Böden, Oberflächen, Stuckerhalt. Dahinter folgt die Strangsanierung im ganzen Haus. An dritter Stelle stehen Renovierungen vor Neuvermietung.
Im Süden geht es um Häuser: Geschoss erneuern, Dach ausbauen, Küche und Wohnraum verbinden. Den technischen Umfang beschreibt Altbausanierung.
Was das in Neukölln kostet
Die Beträge gelten brutto und eingebaut, auf dem Preisstand von September 2026.
| Vorhaben | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Renovierung: Maler, Boden, Türen | 250–450 € | je m² Wohnfläche |
| Komplettsanierung: alle Gewerke, Grundriss bleibt | 900–1.500 € | je m² Wohnfläche |
| Kernsanierung: zurück auf den Rohbau | 1.400–2.200 € | je m² Wohnfläche |
| Steigleitungen im Haus erneuern | 800–1.500 € | je Geschoss und Strang |
| Stuckprofil ergänzen | 40–120 € | je laufendem Meter |
Auf die Quadratmeterwerte kommen im Gründerzeitbestand bis 1918 noch 15 Prozent. Für die Siedlungsbauten der Jahre 1919 bis 1948 sind es 8 Prozent. Wer gehoben ausbaut, rechnet 30 Prozent auf; wer für die Vermietung saniert, 15 Prozent ab. Jenseits von 300 Quadratmetern tritt das Aufmaß an die Stelle der Pauschale. Die Kosten für den Altbau im Einzelnen stehen unter Altbausanierung Kosten.
Milieuschutz, Denkmalschutz und wer zustimmt
Mehrere Neuköllner Gebiete stehen unter sozialer Erhaltungsverordnung, darunter Reuterplatz, Schillerpromenade, Rixdorf und Körnerpark. Wer dort den Grundriss ändert, ein zweites Bad einbaut, einen Balkon anhängt oder gehoben ausbaut, braucht eine Genehmigung. Der Bezirk entscheidet, und der Antrag gehört vor die Planung. Was das im Einzelnen bedeutet, steht unter Milieuschutz Berlin.
Die Hufeisensiedlung ist als Denkmal und als Welterbe geschützt. Farbigkeit, Fenstergliederung, Haustüren und Dachdeckung sind dort gebunden. Innen dagegen lassen sich Grundriss, Technik und Oberflächen weitgehend frei planen.
Dazu kommt die Eigentümergemeinschaft. Ihr Beschluss steht am Anfang, sobald Fenster, Wohnungstür, Steigleitungen oder tragende Bauteile angefasst werden. Der statische Nachweis für Durchbrüche kostet 500 bis 1.200 Euro je Vorgang und wird vom Statiker ausgestellt.
Der Hof, der keinen Container trägt
Die Höfe im Norden sind schmal, oft mit Fahrradständern, Mülltonnen und Bäumen belegt. Ein Container mit sieben Kubikmetern passt dort selten hinein. Deshalb planen wir die Entsorgung, bevor die erste Wand fällt.
Der übliche Weg führt auf die Straße: Halteverbotszone beantragen, Container stellen, in festen Intervallen tauschen. Ein Container kostet 350 bis 650 Euro je Stück, Entkernung samt Entsorgung 40 bis 90 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Wo die Straße eng ist, arbeiten wir mit Bigbags im Hof und kürzeren Abfuhrintervallen.
Unsere Kolonnen kommen aus der Haynauer Straße 58 in Berlin-Lankwitz und fahren über Britz nach Nordneukölln. Weil sie geschlossen anrücken und die Anfahrt im Festpreis steckt, entstehen keine halben Bautage. Das zählt gerade dort, wo jede Anlieferung eine Sperrung braucht.
Der Transportweg durch das Treppenhaus
Der Weg führt über das Treppenhaus, und im Altbau ist selten ein Aufzug vorhanden. Stufenkanten, Handlauf, Geländer und Wände auf dem Transportweg bekleiden wir ab. Material geht über die Schulter nach oben, bei großen Mengen über einen Außenaufzug an der Hoffassade.
Bewohnte Teile der Wohnung trennen Staubschutzwände ab, die Tür zum Treppenhaus bekommt eine Schleuse. Gearbeitet wird an Werktagen im üblichen Zeitrahmen; laute Abschnitte melden wir im Haus vorher an.
Sanitärtechnik, Fliesen, Malerarbeiten, Putz und Stuck übernehmen unsere eigenen Leute. Bei Elektro und Dach sind feste Partnerbetriebe im Team, mit denen uns jahrelange Zusammenarbeit verbindet. Für Sie bleibt es ein Vertrag und eine Nummer, die Sie anrufen.
Der Weg vom Termin zur Übergabe
Am Anfang steht der kostenlose Termin in der Wohnung, Raum für Raum, mit Aufmaß. Anschließend erhalten Sie ein schriftliches Angebot zum Festpreis, Gewerk für Gewerk aufgeschlüsselt, mit Bauzeitenplan. Liegt die Wohnung in einem Erhaltungsgebiet, stellen wir zuerst die Genehmigungsfrage.
Nach der Zusage vergehen 3 bis 8 Wochen mit Planung, Bestellung und Genehmigungen. Auf der Baustelle rechnen wir mit 6 bis 10 Wochen für 70 bis 90 Quadratmeter mit allen Gewerken. Die Abnahme machen wir zusammen, mit Protokoll und der vollständigen Dokumentation für Elektro und Sanitär.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Unser Takt sind Bauabschnitte mit festen Tagen je Gewerk, kein Stundeneinsatz. Ein tropfender Hahn, eine defekte Steckdose oder ein verstopfter Abfluss gehört deshalb zum Kundendienst oder zum Notdienst.
Möbel und Küchen ohne Bauleistung plant ein Küchenstudio. Arbeiten an Fassade und Dach samt Gerüst, ohne dass innen etwas geschieht, gehören zu den jeweiligen Fachbetrieben. Wo Asbest oder künstliche Mineralfasern freigemessen werden müssen, arbeiten zugelassene Spezialisten. Den statischen Nachweis und den Bauantrag zeichnet ein Statiker oder Architekt, dessen Termine wir koordinieren.
Wo wir in Neukölln und den Nachbarbezirken bauen
Gebaut wird im ganzen Bezirk. Im Norden arbeiten wir im Reuterkiez rund um Weserstraße und Pannierstraße, im Schillerkiez an Herrfurthstraße und Schillerpromenade, in Rixdorf am Richardplatz und im Böhmischen Dorf sowie rund um den Körnerpark und die Karl-Marx-Straße. Im Süden sind wir in Britz an Fritz-Reuter-Allee und Britzer Damm unterwegs, dazu in Buckow und Rudow.
Nördlich schließt Kreuzberg jenseits des Landwehrkanals an, westlich Tempelhof mit den Zeilen am Tempelhofer Damm. Östlich grenzt Treptow mit Alt-Treptow und Baumschulenweg an. Südwestlich, hinter dem Tempelhofer Feld, beginnt Lichtenrade mit Gärten und Reihenhäusern.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Wer wissen will, woran sich Baujahre im Bestand erkennen lassen, findet das unter Berliner Altbautypen. Zum Erhalt und zur Ergänzung von Profilen steht Stuck restaurieren bereit.
Formate, Untergründe und Verlegepreise erklärt Fliesenarbeiten. Für Häuser mit mehreren Parteien liefert Mehrfamilienhaus sanieren den Rahmen, für Kosten und Mieterhöhung Modernisierung für Mieter und Vermieter.
Termin in Neukölln
Neue Leitungen im Seitenflügel an der Weserstraße, ein erneuertes Geschoss im Haus in Britz: In beiden Fällen sehen wir uns Wohnung, Hof und Treppenhaus an. Am Telefon sind wir Mo–Fr 7–18 Uhr unter 030 8268 9996 erreichbar.
Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften erreichen uns auch über das Formular unten auf der Seite. Wir schlagen dann einen Termin vor, zu dem Verwalter und Eigentümer zusammenkommen.
