Zwei Begriffe, zwei Rechtsfolgen
Im vermieteten Bestand entscheidet ein einziger Unterschied über fast alles: Handelt es sich um Erhaltung oder um Modernisierung? Erhaltung bringt die Wohnung in den vertragsgemäßen Zustand zurück. Modernisierung hebt sie darüber hinaus. Aus dieser Einordnung folgen die Ankündigungspflicht, die Duldungspflicht, die Umlagefähigkeit und die steuerliche Behandlung.
Die folgende Tabelle ordnet typische Arbeiten zu. Sie ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung. In der Praxis stecken in einer Baustelle fast immer beide Anteile.
| Arbeit | Im Regelfall | Warum |
|---|---|---|
| Alte Fenster gegen Dreifachverglasung | Modernisierung mit Erhaltungsanteil | Energieeinsparung, aber Altfenster war ohnehin fällig |
| Undichtes Fenster reparieren | Erhaltung | Rückkehr zum vertragsgemäßen Zustand |
| Dämmung der obersten Geschossdecke | Modernisierung | Endenergie sinkt dauerhaft |
| Steigleitung erneuern | Erhaltung mit Modernisierungsanteil | Lebensdauer erreicht, Querschnitt und Material verbessert |
| Balkon anbauen | Modernisierung | Gebrauchswert steigt dauerhaft |
| Elektro von zweiadrig auf Schutzleiter | Modernisierung | Neuer Ausstattungsstandard |
| Bodenbelag nach Ablauf der Lebensdauer | Erhaltung | Ersatz gleicher Art |
Was Paragraf 555b BGB als Modernisierung zählt
Der Katalog nennt im Kern fünf Gruppen: Einsparung von Endenergie, Einsparung von Wasser, Klimaschutz, dauerhafte Erhöhung des Gebrauchswerts und die Schaffung neuen Wohnraums. Darunter fallen der Fenstertausch, die Dämmung von Bauteilen, ein neuer Balkon, ein Aufzug oder ein neu geschaffenes zweites Bad.
Nicht jede sichtbare Verbesserung fällt darunter. Ersatz gleicher Art bleibt Erhaltung, auch wenn das neue Bauteil moderner ist als das alte. Genau an dieser Grenze entstehen die meisten Auseinandersetzungen, und genau deshalb lohnt ein Angebot, das nach Gewerken und Positionen aufgeschlüsselt ist.
Die Ankündigung: drei Monate und fünf Angaben
Die Modernisierungsankündigung muss im Regelfall drei Monate vor Beginn in Textform vorliegen. Sie nennt Art und Umfang der Maßnahme, den voraussichtlichen Beginn, die voraussichtliche Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung und die zu erwartenden künftigen Betriebskosten. Fehlt eine dieser Angaben, beginnt die Frist nach heutigem Stand nicht zu laufen.
Für die Praxis heißt das: Der Bauzeitenplan entsteht vor der Ankündigung, nicht danach. Eine Teilsanierung von 70 Quadratmetern dauert erfahrungsgemäß 3 bis 5 Wochen, eine Komplettsanierung von 70 bis 90 Quadratmetern 6 bis 10 Wochen. Ein Strang über fünf Geschosse braucht 3 bis 5 Wochen. Diese Zahlen gehören in die Ankündigung, weil sie den Zeitraum der Beeinträchtigung beschreiben.
Duldungspflicht und Härtefall
Ist die Ankündigung wirksam, besteht im Regelfall eine Duldungspflicht für die angekündigten Arbeiten. Sie umfasst den Zutritt zur Wohnung in den angekündigten Zeiten, nicht jedoch beliebige weitere Maßnahmen. Wer als Mieter einen Härtefall geltend machen will, muss das nach heutigem Stand bis zum Ablauf des Monats tun, der auf den Zugang der Ankündigung folgt.
Ein Härtefall kann sich gegen die Durchführung richten oder gegen die spätere Erhöhung. Berücksichtigt werden unter anderem Alter, Gesundheit, die baulichen Verhältnisse und die wirtschaftliche Lage des Haushalts. Ob im konkreten Fall ein Härtefall vorliegt, ist eine Einzelfallfrage. Ein Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht prüft das mit Blick auf die Unterlagen.
Mietminderung während der Arbeiten
Bei einer angekündigten Modernisierung ist die Miete nach heutigem Stand für die ersten drei Monate unverändert zu zahlen, auch wenn Staub, Lärm und Gerüst den Alltag prägen. Danach kommt eine Minderung in Betracht, soweit die Beeinträchtigung erheblich bleibt. Bei reiner Instandsetzung greift diese Sperre nicht.
Für beide Seiten zahlt sich hier ein enger Bauzeitenplan aus. Je kürzer die Arbeiten in der bewohnten Wohnung dauern, desto kleiner ist der Streitraum. Staubschutzwände, Schutz von Treppenhaus und Aufzug und feste Arbeitszeiten gehören deshalb in die Baustelleneinrichtung. In dicht bewohnten Häusern in Neukölln ist das kein Komfort, sondern Voraussetzung für einen ruhigen Ablauf.
Die Umlage nach Paragraf 559 BGB
Umlagefähig sind 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr. Abgezogen wird vorher der Erhaltungsanteil, also der Teil der Arbeiten, der ohnehin fällig gewesen wäre. Ebenfalls abzuziehen sind Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln, soweit sie auf die Maßnahme entfallen.
Erstes Beispiel. Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern bekommt zehn neue Holzfenster mit Dreifachverglasung für 16.000 Euro und eine neue Elektroinstallation mit Zählerschrank für 11.000 Euro. Gesamt 27.000 Euro. Der geschätzte Erhaltungsanteil beträgt 8.100 Euro, umlagefähig bleiben 18.900 Euro. 8 Prozent davon sind 1.512 Euro im Jahr, also 126 Euro im Monat. Das entspricht 1,80 Euro je Quadratmeter und liegt unter beiden Kappungsgrenzen.
Zweites Beispiel. Dieselbe Wohnung, umlagefähige Kosten von 40.000 Euro. 8 Prozent sind 3.200 Euro im Jahr, also rund 267 Euro im Monat oder 3,81 Euro je Quadratmeter. Jetzt greift die Kappung.
| Ausgangsmiete | Kappung in sechs Jahren | Höchstbetrag bei 70 m² |
|---|---|---|
| 7,00 €/m² und mehr | 3,00 €/m² | 210 € im Monat |
| unter 7,00 €/m² | 2,00 €/m² | 140 € im Monat |
Die Kappung bezieht sich auf einen Zeitraum von sechs Jahren. Mehrere Maßnahmen in Folge werden also zusammengerechnet. Wer ein Haus schrittweise über zehn Jahre modernisiert, plant diese Grenze mit ein.
Die Erhöhungserklärung nach den Arbeiten
Die Umlage wirkt nicht automatisch. Sie braucht nach Abschluss der Arbeiten eine Erklärung in Textform, die die Erhöhung berechnet und erläutert. Darin stehen die entstandenen Kosten, der abgezogene Erhaltungsanteil, abgezogene Zuschüsse und die Aufteilung auf die einzelnen Wohnungen. Der Verteilungsmaßstab ist im Regelfall die Wohnfläche.
Die erhöhte Miete ist nach heutigem Stand ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Weicht die tatsächliche Erhöhung deutlich von der angekündigten ab, verlängert sich diese Frist. Genau deshalb lohnt eine belastbare Zahl schon in der Ankündigung. Ein Festpreisangebot nach Gewerken liefert sie.
Das Sonderkündigungsrecht
Nach Zugang einer Erhöhungserklärung steht Mietern nach heutigem Stand ein Sonderkündigungsrecht zu. Es ist bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang auszuüben und beendet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Erhöhung wird in diesem Fall nicht wirksam.
Für Vermieter ist das ein Planungspunkt, kein Hindernis. Wer die Erhöhung frühzeitig und nachvollziehbar kommuniziert, vermeidet Überraschungen auf beiden Seiten. Bei Fragen zur Frist oder zur Form hilft auf Mieterseite ein Mieterverein, auf Vermieterseite eine Anwältin für Mietrecht.
Bauen in der bewohnten Wohnung
Die meisten Modernisierungen im Berliner Bestand laufen im bewohnten Zustand. Das verändert die Organisation, nicht die Technik. Gearbeitet wird in Abschnitten, damit Küche und Bad nie gleichzeitig ausfallen. Staubschutzwände trennen den Bauabschnitt vom Wohnbereich, Treppenhaus und Aufzug bekommen einen Schutz.
Drei Punkte gehören vorher schriftlich fest: die Arbeitszeiten, die Tage mit Wasserabstellung und die Tage ohne Strom in einzelnen Stromkreisen. Bei einer Strangsanierung über fünf Geschosse mit 3 bis 5 Wochen Dauer betrifft die Abstellung jede Wohnung am Strang. Wer diese Termine drei Wochen vorher aushängt, halbiert die Zahl der Rückfragen.
Bei größerem Umfang wird eine leere Wohnung günstiger und schneller. Eine Komplettsanierung von 70 bis 90 Quadratmetern dauert 6 bis 10 Wochen; im bewohnten Zustand wächst dieser Rahmen, weil jeder Abschnitt gesondert eingerichtet und wieder geräumt wird. Zwischen zwei Mietverhältnissen ist deshalb der günstigste Zeitpunkt für alles, was den Grundriss oder die Leitungen berührt.
Die steuerliche Seite für Vermieter
Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten abziehbar. Alternativ lässt er sich gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Diese Wahl ist ein echtes Gestaltungsinstrument, etwa wenn in einem Jahr ohnehin hohe Einkünfte anfallen.
Modernisierungskosten gehen einen anderen Weg. Sie erhöhen entweder die Bemessungsgrundlage der Abschreibung oder werden über die Umlage weitergereicht. Ein besonderer Punkt sind anschaffungsnahe Herstellungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf; überschreiten sie die gesetzliche Grenze, wandern sie insgesamt in die Abschreibung. Für Käufer einer sanierungsbedürftigen Wohnung in Friedrichshain ist das die wichtigste Frage der ersten drei Jahre. Klären lässt sie sich nur mit dem Steuerberater.
Was eine saubere Unterlagenlage bringt
Drei Dokumente entscheiden über den Verlauf. Erstens das nach Gewerken aufgeschlüsselte Angebot, weil es die Trennung von Erhaltung und Modernisierung nachvollziehbar macht. Zweitens der Bauzeitenplan mit Tagen je Gewerk, weil er die Dauer in der Ankündigung belegt. Drittens das Abnahmeprotokoll, weil es den Abschluss der Maßnahme datiert.
Ein vierter Punkt kommt bei mehreren Wohnungen dazu: die Aufstellung, welche Kosten auf welche Einheit entfallen. Arbeiten am Gebäude werden im Regelfall nach Wohnfläche verteilt, Arbeiten in einer einzelnen Wohnung dieser Wohnung direkt zugeordnet. Wer diese Zuordnung schon im Angebot mitführt, spart sich später die Rekonstruktion aus Rechnungen.
Wer vorher wissen will, in welcher Größenordnung sich eine geplante Maßnahme bewegt, findet die Werte im Sanierungsrechner und für die Haustechnik unter Elektrokosten. Die Grundspannen je Quadratmeter stehen unter Sanierungskosten.
Was wir davon machen
Wir sanieren vermietete Wohnungen und ganze Mehrfamilienhäuser, im bewohnten Zustand ebenso wie zwischen zwei Mietverhältnissen. Unser Angebot ist nach Gewerken aufgeschlüsselt, und der Bauzeitenplan nennt Tage je Gewerk. Damit haben Sie die Zahlen, die in eine Ankündigung gehören. Bei bewohnten Wohnungen richten wir die Baustelle mit Staubschutz ein und schützen Treppenhaus und Aufzug.
Die rechtliche Bewertung Ihres Einzelfalls gehört zu einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht, auf Mieterseite zu einem Mieterverein. Wir liefern die bautechnischen Grundlagen dafür, nicht die juristische Einschätzung. Einzelne Reparaturen und Notdienst gehören ebenfalls nicht zu unserem Feld, weil wir in Bauabschnitten arbeiten.
Zahlen für Ihre Ankündigung
Nennen Sie uns Wohnfläche, Baujahr und die geplanten Maßnahmen. Dann bekommen Sie ein aufgeschlüsseltes Angebot und einen Bauzeitenplan, mit dem sich die Ankündigung schreiben lässt: 030 8268 9996, Mo–Fr 7–18 Uhr. Wer schreiben möchte, findet das Formular unten auf der Seite.
