Sanieren in Potsdam beginnt mit der Denkmalfrage
Potsdam hat einen Bestand, den es in dieser Mischung sonst nirgends gibt. Zwischen Bassinplatz, Brandenburger Straße und Hermann-Elflein-Straße stehen Bürgerhäuser aus dem 18. Jahrhundert, viele davon einzeln in der Denkmalliste. Wer dort kauft, plant die Sanierung nicht allein mit Zollstock und Kostenliste. Die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Potsdam sitzt von Anfang an mit am Tisch.
Meistens läuft es hier auf denselben Zuschnitt hinaus: Oberflächen und Technik werden erneuert, während Fassade, Fenstergliederung und Treppenhaus in ihrer Form bleiben. Vom einzelnen Gewerk bis zurück auf den Rohbau übernehmen wir das in Wohnungen, Wohnhäusern und Gewerbeflächen. Sie bekommen dafür einen Vertrag, einen Bauzeitenplan und einen Bauleiter, der alle Gewerke sortiert. Der Betrieb ist Teil der WRS Gruppe, in der über 150 Jahre Meisterhandwerk zusammenkommen.
Drei Ausgangslagen aus dem Potsdamer Bestand
Das Bürgerhaus im Holländischen Viertel
Die Backsteinhäuser um Mittelstraße, Benkertstraße und Gutenbergstraße sind zweigeschossig, schmal und tief. Innen liegen Holzbalkendecken, oft mit Lehmwickeln zwischen den Balken, und die Geschosshöhen sind niedriger als in der Gründerzeit. Bäder wurden nachträglich eingebaut, meist in einem Raum ohne Fenster zum Hof. Die Aufgabe lautet hier: Technik komplett neu, Substanz und Ansicht unangetastet.
Die Gründerzeitwohnung in Babelsberg
Rund um Karl-Liebknecht-Straße, Wattstraße und Rudolf-Breitscheid-Straße steht Mietshausbestand von 1890 bis 1914. Die Wohnungen haben 70 bis 110 Quadratmeter, Stuck an den Decken, Dielen auf Lagerhölzern und ein Bad in der ehemaligen Speisekammer. Nach den Teilsanierungen der 1990er Jahre sind Leitungen, Bäder und Oberflächen heute erneut an der Reihe. Das ist der häufigste Auftrag, der uns aus Babelsberg erreicht.
Die Plattenbauwohnung am Schlaatz und in Drewitz
Am Magnus-Zeller-Platz und entlang der Konrad-Wolf-Allee stehen Wohnblocks der 1970er und 1980er Jahre mit Fernwärme. Die Grundrisse sind knapp geschnitten, die Sanitärzelle ist ein Fertigteil, die Querwände tragen. Hier geht es um neue Oberflächen, um den Ersatz der Zelle und um Elektro mit Schutzleiter. Wer Wände öffnen will, braucht Statik und die Zustimmung der Gemeinschaft.
Warum Barock, Gründerzeit und Platte in einer Stadt stehen
Potsdam wurde im 18. Jahrhundert als Residenz planmäßig erweitert. Die Zweite Barocke Stadterweiterung legte ein Raster aus Straßen an und schrieb Traufhöhen, Fenstergliederung und Fassaden vor. Das Holländische Viertel entstand als Ziegelquartier für zugewanderte Handwerker. Diese Bauvorschriften von damals wirken bis heute nach, weil der Denkmalschutz die Ansicht der Häuser sichert.
Im 19. Jahrhundert kamen Eisenbahn und Industrie, und rund um die Kerne wuchsen Gründerzeitviertel: Babelsberg als eigene Stadt, dazu die Berliner und die Brandenburger Vorstadt. Am Heiligen See und in der Nauener Vorstadt entstanden Villen mit großen Räumen und aufwendigen Treppenhäusern. Nach 1970 kamen die Großsiedlungen am Schlaatz, in Drewitz und in der Waldstadt dazu. Nach der Wende folgten das Kirchsteigfeld und später das Bornstedter Feld.
Was die Potsdamer Bausubstanz technisch vorgibt
Holzbalken mit Schüttung im Barockhaus
Im Barockhaus und im Gründerzeitbau liegen Holzbalkendecken mit Schüttung. Sie tragen begrenzt, deshalb prüfen wir vor jedem schweren Aufbau die Balkenlage. Trägt die Decke, kommt Zementestrich für 35 bis 60 Euro je Quadratmeter infrage. Ist sie knapp, kommt Trockenestrich mit 40 bis 70 Euro je Quadratmeter, der deutlich leichter ist. Am Schlaatz sind die Betondecken unkritisch, dort entscheidet die Aufbauhöhe.
Leitungen und Steigstränge
In den Altbauten laufen Abwasser und Trinkwasser häufig noch in Strängen, die in den 1990er Jahren eingezogen wurden. Sie sitzen meist in der Mittelachse neben Bad und Küche. Wer dort ein Bad verlegt, verlängert die Anbindung und braucht Gefälle für den Abfluss. Das messen wir beim Termin am offenen Revisionsschacht nach. Die Anbindung einer Wohnung an einen erneuerten Strang kostet erfahrungsgemäß 2.500 bis 5.000 Euro.
Zweiadrig, ohne Schutzleiter
Im unsanierten Potsdamer Altbau liegt oft noch zweiadrige Installation ohne Schutzleiter. Der Zählerschrank steht im Flur oder im Treppenhaus und stammt aus der Zeit vor der Wende. Alles neu zu ziehen kostet 90 bis 160 Euro je Quadratmeter Wohnfläche; kommt der Zählerschrank dazu, sind es 115 bis 195 Euro. Wo Stuck erhalten bleibt, führen wir aufputz oder in einer Vorsatzschale, dann sinkt der Wert um 18 Prozent. Die Elektroarbeiten macht ein Betrieb, der seit Jahren mit uns auf dieselben Baustellen fährt.
Wie flach die Dusche werden muss
Im Altbau bestimmt die Balkenlage, wie viel Aufbau über der Decke möglich ist. Bodengleiche Duschen lösen wir dort mit flachen Rinnen und einem Ablauf in der Dämmebene. In der Platte sind vier bis sechs Zentimeter über der Rohdecke üblich, mehr ist selten drin. Großformate ab 60 mal 120 Zentimeter brauchen einen ebenen Untergrund und kosten 75 bis 120 Euro je Quadratmeter Verlegung.
Abluft ohne Schacht
Die innenliegenden Bäder der Barockhäuser haben keinen Schacht, deshalb führen wir die Abluft über eine Kernbohrung in den Hof oder über das Dach. In den Blocks am Schlaatz hängen mehrere Wohnungen an einem gemeinsamen Schacht. Dort passt ein Lüfter, dessen Volumenstrom zum Schacht passt. Nach dem Fenstertausch im Altbau gehört eine Lüftungsplanung dazu, weil die Fugen dann dicht sind.
Was die Denkmalbehörde beim Fenster vorgibt
An geschützten Fassaden entscheidet die Denkmalschutzbehörde über Teilung, Material und Profil. Kastenfenster aufzuarbeiten kostet 900 bis 1.800 Euro je Fenster und erhält die Ansicht. Wo neue Holzfenster zulässig sind, liegen sie bei 1.100 bis 2.200 Euro je Fenster, Holz-Aluminium bei 1.400 bis 2.600 Euro. In der Platte und im Neubau der 1990er sind Kunststofffenster mit Dreifachverglasung ab 700 Euro der übliche Weg.
Die Aufträge, die uns aus Potsdam am häufigsten erreichen
Der häufigste Fall ist die gekaufte Altbauwohnung zwischen Notartermin und Einzug. Dann laufen Elektro, Sanitär, Fliesen, Maler und Boden in einem Zug, und die Wohnung ist nach sechs bis zehn Wochen bezugsfertig. Zweithäufigster Fall sind Vermieter, die eine Wohnung nach langer Mietzeit auf einen neuen Stand bringen. Dritter Fall ist das Haus in der Berliner Vorstadt oder am Heiligen See, das etappenweise saniert wird.
Dazu kommt die Strangsanierung in Mehrfamilienhäusern, die Verwaltungen für ganze Häuser beauftragen. Fliesen, Maler, Putz und Stuck sowie die Sanitärinstallation liegen bei eigenen Leuten; Dach und Elektro übernehmen feste Partnerbetriebe unter unserer Bauleitung. Für Sie bleibt es ein Auftrag mit einem Ansprechpartner und einem Termin für die Abnahme.
Was eine Sanierung in Potsdam kostet
Was hier steht, stammt aus vergleichbaren Objekten, brutto und eingebaut, Stand September 2026. Sie gelten je Quadratmeter Wohnfläche, vor den Zuschlägen für das Baujahr. Für Häuser in der Berliner Vorstadt und Reihenhäuser im Kirchsteigfeld rechnen wir genauso, nur über eine größere Fläche.
| Umfang | €/m² Wohnfläche | Typischer Potsdamer Fall |
|---|---|---|
| Renovierung | 250–450 | Reihenhaus im Kirchsteigfeld, Maler, Boden, Türen |
| Teilsanierung | 500–900 | Wohnung in Babelsberg, ein Bad neu, dazu Maler und Boden |
| Komplettsanierung | 900–1.500 | Einfamilienhaus in der Nauener Vorstadt, alle Gewerke |
| Kernsanierung | 1.400–2.200 | Bürgerhaus der Innenstadt, zurück auf den Rohbau |
Auf Baujahre bis 1918 kommen 15 Prozent dazu, auf 1919 bis 1948 acht Prozent. Für 1969 bis 1990 ziehen wir fünf Prozent ab, ab 1991 zehn Prozent. Im Vermietungsstandard fällt das Ergebnis 15 Prozent niedriger aus, bei gehobener Ausstattung 30 Prozent höher. Ab 300 Quadratmetern rechnen wir nicht mehr pauschal, sondern nach Aufmaß je Gewerk.
Förderung und Steuer für Potsdamer Eigentümer
Für neue Fenster, neue Außentüren und für die Dämmung von Dach, Außenwand oder Geschossdecke gibt es die BEG-Einzelmaßnahme über das BAFA. Der Zuschuss liegt bei 15 Prozent der Kosten und steigt mit individuellem Sanierungsfahrplan auf 20 Prozent. Entweder vor der Vergabe beantragen oder die aufschiebende Bedingung in den Vertrag schreiben.
Selbstnutzer ziehen nach Paragraf 35a EStG ein Fünftel des Lohnanteils ab, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Für Vermieter ist das Erhaltungsaufwand, sofort absetzbar oder auf zwei bis fünf Jahre verteilt. Eine Modernisierung geht nach Paragraf 559 BGB mit acht Prozent der Kosten jährlich auf die Miete über; die Kappung liegt bei 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Stand 2026; weil sich die Bedingungen ändern, rechnen wir den Punkt vor der Beauftragung mit Ihnen durch.
Die Untere Denkmalschutzbehörde und was sie vorher wissen will
Potsdam ist kreisfrei und hat eine eigene Untere Denkmalschutzbehörde. Zuständig ist sie für Einzeldenkmale und für die geschützten Bereiche der Innenstadt, des Holländischen Viertels und der Zweiten Barocken Stadterweiterung. Sie entscheidet über alles, was das geschützte Erscheinungsbild berührt: Fenster, Haustür, Dachfläche, Fassade, häufig auch Treppenhaus und Grundriss.
Praktisch heißt das: Vor der Planung klären wir, ob das Haus einzeln geschützt ist oder im Ensemble liegt. Danach entsteht ein Antrag mit Fotos, Schnitt und Beschreibung der Ausführung. Wir liefern die Bauteilangaben, der Architekt reicht ein. Erst danach legen wir den Starttermin fest, damit der Bauzeitenplan hält.
Genehmigungen, Statik und die Eigentümergemeinschaft
Maßgeblich ist die Brandenburgische Bauordnung. Innenausbau, neue Oberflächen, Leitungen und der Tausch von Sanitärobjekten bleiben in der Regel verfahrensfrei. Anders sieht es aus, sobald tragende Wände geöffnet, Rettungswege verändert oder Nutzungen gewechselt werden.
Für jeden Durchbruch in einer tragenden Wand gehört eine statische Berechnung dazu. Ein Statiker kostet 500 bis 1.200 Euro je Vorgang; die Berechnung stellt er aus, wir binden ihn ein und koordinieren ihn. Ein Durchbruch bis 1,25 Meter liegt bei 2.500 bis 4.500 Euro, bis drei Meter bei 4.000 bis 8.000 Euro. In Eigentumswohnungen braucht alles, was Gemeinschaftseigentum berührt, einen Beschluss: Fenster, Steigleitungen, Wohnungstür und tragende Wände. Woran man eine tragende Wand erkennt, steht im Ratgeber zum Wanddurchbruch.
Die Baustelle im Haus: Zufahrt, Container, Nachbarn
In der Innenstadt ist der Platz vor der Tür knapp, und in der Fußgängerzone gelten feste Anlieferzeiten. Wir beantragen die Halteverbotszone rechtzeitig und stellen den Container so, dass er die Straße nicht länger als nötig belegt. Ein Container mit sieben Kubikmetern kostet 350 bis 650 Euro je Stück; bei einer Entkernung mit 40 bis 90 Euro je Quadratmeter fallen mehrere an.
Im Treppenhaus schützen wir Stufen, Geländer und Wohnungstüren, bevor das erste Werkzeug hochgeht. In Häusern ohne Aufzug geht das Material über die Schulter, bei schweren Teilen über einen Außenaufzug. Die Nachbarn bekommen einen Zettel mit Bauzeit und Ansprechpartner. Gearbeitet wird werktags in den üblichen Zeiten, laute Arbeiten legen wir in den Vormittag.
Vom ersten Termin bis zur Abnahme
Am Anfang steht der kostenlose Vor-Ort-Termin mit Aufmaß, Raum für Raum. Danach bekommen Sie ein schriftliches Angebot mit Festpreis, aufgeschlüsselt nach Gewerken. Dazu gehört ein Bauzeitenplan, der jedem Gewerk seine Tage zuweist.
Bis zum ersten Arbeitstag vergehen 3 bis 8 Wochen für Planung, Bestellungen und Behördenwege. Auf 70 Quadratmetern kommen Maler, Boden und Türen mit 5 bis 10 Arbeitstagen aus. Kommt ein Bad dazu, sind 3 bis 5 Wochen zu rechnen, bei allen Gewerken auf 70 bis 90 Quadratmetern 6 bis 10 Wochen. Ein neu gestellter Grundriss auf 90 Quadratmetern braucht 10 bis 16 Wochen. Den Schlusspunkt setzt die Abnahme: ein Rundgang, ein Protokoll und die Unterlagen für Elektro und Sanitär in Ihrer Hand.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Einzelne Reparaturen und Notdienst gehören nicht zu unserem Geschäft: der tropfende Hahn, die defekte Steckdose, der verstopfte Abfluss. Geplant wird hier in Bauabschnitten mit Anfang und Ende, nicht in Stunden.
Eine Küchenplanung ohne Bauleistung dahinter gehört in ein Einrichtungshaus. Fassade, Dachneueindeckung und Gerüst als eigenständiger Auftrag ohne Innenausbau sind Sache eines Dachdeckers mit Gerüstbau. Schadstoffsanierung mit Freimessung, etwa bei Asbest oder KMF, vergibt man an einen Fachbetrieb mit eigener Messstelle. Statische Berechnungen und Bauanträge stellt ein Statiker oder Architekt aus; wir binden ihn ein und koordinieren ihn.
Einsatzgebiet: Potsdam und die Nachbarn
Gebaut wird in ganz Potsdam. In der Innenstadt zwischen Brandenburger Straße, Gutenbergstraße und Bassinplatz, im Holländischen Viertel, in der Nauener und der Berliner Vorstadt. Ebenso in Babelsberg entlang der Karl-Liebknecht-Straße, in Potsdam-West, in der Brandenburger Vorstadt und am Heiligen See. Auch am Schlaatz, in Drewitz, in der Waldstadt, im Kirchsteigfeld und im Bornstedter Feld sind unsere Leute unterwegs.
Östlich der Stadtgrenze arbeiten wir in Kleinmachnow, wo die Landhäuser der 1930er Jahre andere Fragen stellen als das Bürgerhaus. Weiter östlich schließt Teltow mit seinen Neubaugebieten der 1990er Jahre an. Auf der Berliner Seite reicht das Gebiet über Wannsee und Nikolassee bis nach Zehlendorf. Unsere Kolonne fährt morgens am Stück über die Avus und bleibt bis zum Feierabend im Haus, damit die Anfahrt nicht jeden Tag neu anfällt. Bezahlt ist sie mit dem Festpreis, eine eigene Zeile bekommt sie nicht.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Was in einem Haus bis 1918 technisch ansteht, haben wir auf der Seite zur Altbausanierung zusammengestellt. Wer bis auf den Rohbau zurückgeht, findet den Ablauf unter Kernsanierung. Für Stuckdecken lohnt der Blick auf das Ergänzen und Restaurieren von Profilen.
Wer Fenster tauschen oder aufarbeiten lässt, rechnet die Summe mit den Kennwerten für Fenster durch. Welche Baualtersklasse welche Technik mitbringt, steht in der Übersicht zu den Berliner Baualtersklassen. Und wer Angebote vergleicht, findet die vollständige Kostenaufstellung unter Sanierungskosten.
So erreichen Sie uns aus Potsdam
Wenn Sie in Potsdam eine Wohnung gekauft haben oder Ihr Haus vor der Sanierung steht, kommen wir zum Aufmaß vorbei. Rufen Sie unter 030 8268 9996 an, Mo bis Fr von 7 bis 18 Uhr. Für den Anfang genügen Baujahr, Fläche und der Stand beim Denkmalschutz im Formular unten auf der Seite. Wir schlagen Ihnen dann einen Termin vor und bringen den Zollstock mit.
