Was in Spandau auf dem Zettel steht, wenn saniert wird
In Spandau liegen zwischen zwei Baustellen schnell zweihundert Jahre. In der Altstadt und im Kolk stehen kleinteilige Häuser mit Denkmalschutz, teils mit Fachwerk. Im Falkenhagener Feld und in Staaken stehen Großsiedlungen der sechziger Jahre mit Fertigteildecken. In der Siemensstadt liegt die Ringsiedlung, die zum Welterbe der Berliner Siedlungen der Moderne gehört, dazu kommen die Zeilen in Haselhorst und Wilhelmstadt.
Für die Sanierung heißt das: Die Fragen sind je nach Adresse andere. In der Großsiedlung geht es um tragende Querwände, um Schächte und um Termine mit der Verwaltung. In der Altstadt geht es um Substanz, Baustoffe und die Denkmalbehörde. Was für Ihre Wohnung zählt, steht nach dem ersten Termin fest.
Drei Ausgangslagen aus dem Spandauer Bestand
Die erste ist eine Wohnung im Falkenhagener Feld, Baujahr 1966, 72 Quadratmeter im sechsten Geschoss. Die Decken sind Fertigteile, die Querwände tragen, das Bad liegt innen am Schacht. Elektro und Leitungen stammen aus der Bauzeit, die Fenster wurden in den Neunzigern einmal getauscht. Beauftragt wird meist eine Komplettsanierung, bei der der Grundriss unangetastet bleibt.
Die zweite steht in der Wilhelmstadt, Zeilenbau von 1957, 58 Quadratmeter. Das Bad misst keine vier Quadratmeter, die Küche ist schmal, die Installation zweiadrig ohne Schutzleiter. Hier ist der Durchbruch zwischen Küche und Wohnraum der häufigste Wunsch, zusammen mit neuer Elektroinstallation.
Die dritte ist ein Haus in der Altstadt nahe der Breiten Straße, Kern aus dem 18. Jahrhundert, später mehrfach umgebaut. Balkenlagen, Putzaufbau und Treppe gehören zur geschützten Substanz. Solche Häuser saniert man in Etappen, mit Baustoffen, die zum Bestand passen.
Von der Altstadt zur Großsiedlung: wie Spandau gebaut wurde
Spandau war Stadt, bevor es Bezirk wurde, und die Altstadt zeigt das bis heute. Der Kolk und die Straßenzüge um die Nikolaikirche blieben kleinteilig, mit Fachwerk und Häusern aus mehreren Jahrhunderten. Rund um die Festung entwickelte sich später die Wilhelmstadt mit Gründerzeitbau und Zeilen der Nachkriegszeit.
Der industrielle Schub kam mit Siemens. Ab 1929 entstand die Ringsiedlung nach Plänen von Hans Scharoun, Walter Gropius und anderen, mit Zeilen, viel Licht und knappen, klaren Grundrissen. In Haselhorst folgte die Reichsforschungssiedlung der frühen dreißiger Jahre. Die Gartenstadt Staaken von 1917 gehört ebenfalls zu diesem frühen Siedlungsbau.
Die großen Zahlen kamen in den sechziger Jahren. Das Falkenhagener Feld und die Siedlungen in Staaken entstanden als Großsiedlungen mit vorgefertigten Bauteilen, Fernwärme und Grundrissen aus dem Katalog. Diese Wohnungen sind heute rund sechzig Jahre alt, und ihre Technik steht zur Erneuerung an.
Bautechnik in der Spandauer Großsiedlung
Decken, Querwände und was sie tragen
In den Bauten der sechziger Jahre spannen Fertigteildecken zwischen den tragenden Querwänden. Die Spannrichtung läuft quer zur Fassade, die Wohnungstrennwände tragen mit. Für Öffnungen rechnet ein Statiker, für den Einbau kommt ein Sturz oder ein Stahlträger. Auf diesen Decken sind großformatige Fliesen und Zementestrich mit 35 bis 60 Euro je Quadratmeter ohne Weiteres machbar.
Steigleitungen und Installationsschacht
Bad und Küche liegen Rücken an Rücken am selben Schacht, in jeder Etage übereinander. Der Schacht führt Trinkwasser, Abwasser und in vielen Häusern die Wärmeleitungen. Der Steigstrang gehört dem Haus, die Anbindung ab Absperrung Ihrer Wohnung. Eine Strangsanierung kostet 800 bis 1.500 Euro je Geschoss und Strang, die Wohnungsanbindung 2.500 bis 5.000 Euro.
Zwei Adern, kein Schutzleiter
Wohnungen dieser Bauzeit haben oft eine zweiadrige Installation ohne Schutzleiter und wenige Stromkreise. Der Zähler sitzt im Treppenhaus oder im Keller, die Verteilung im Wohnungsflur. Eine vollständig neue Installation kostet 90 bis 160 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Ist der Zählerschrank auch fällig, liegen Sie bei 115 bis 195 Euro. Wird nur ein Teil der Räume erneuert, sind es 35 bis 70 Euro je Quadratmeter.
Die Schüttung kommt mit heraus
Der Bodenaufbau besteht häufig aus Estrich auf einer Schüttung, die beim Abbruch mit herauskommt. Damit entsteht Luft für Abdichtung, Gefälle und einen flachen Ablauf. Wo es eng bleibt, arbeiten wir mit Wandablauf oder Trockenestrich für 40 bis 70 Euro je Quadratmeter. Die Türhöhen und die Schwelle zum Flur geben den Rahmen vor.
Lüftung über gemeinsame Schächte
Innenliegende Bäder entlüften über Sammel- oder Einzelschächte, an denen mehrere Wohnungen hängen. Entscheidend ist eine Luftmenge, die zum Querschnitt passt, dazu eine Rückschlagklappe am Gerät. So bleibt die Feuchte in Ihrer Wohnung und nicht im Schacht. Wir öffnen die Revisionsklappe beim Termin und sehen uns den Anschluss an.
Fenster im Zeilen- und Siedlungsbau
Viele Fenster wurden in den neunziger Jahren erstmals getauscht und erreichen nun das Ende ihrer Zeit. Ein Kunststofffenster mit Dreifachverglasung liegt bei 700 bis 1.400 Euro, ein Holzfenster bei 1.100 bis 2.200 Euro. In der Ringsiedlung und in der Altstadt bestimmen Teilung und Profil des Bestands die Ausführung. Die Gemeinschaft beschließt über den Tausch, weil Fenster zum Gemeinschaftseigentum zählen.
Schallschutz zwischen den Wohnungen
Fertigteildecken leiten Trittschall gut weiter, und das fällt bei einem neuen Bodenaufbau sofort auf. Ein schwimmender Estrich auf Trittschalldämmung verbessert das spürbar, ebenso ein Trockenestrich mit passender Dämmlage. Zur Nachbarwohnung hilft eine Vorsatzschale, die mit 38 bis 65 Euro je Quadratmeter Wandfläche zu Buche schlägt.
Wichtig ist der saubere Rand: Der Estrich darf die Wand nicht berühren, und Randstreifen bleiben bis zum Schluss stehen. Rohrleitungen bekommen Dämmschalen, damit sie keine Schallbrücke bilden. Welche Aufbauten wie viel bringen, ordnet der Ratgeber Schallschutz in der Wohnung ein.
Was in Spandau am häufigsten beauftragt wird
Ganz oben steht die Komplettsanierung einer Wohnung aus den sechziger Jahren: Bad, Küche, Elektro, Leitungen, Böden und Malerarbeiten in einem Zug. Häufig kommt ein Durchbruch dazu, der Küche und Wohnraum verbindet. In den Zeilen der fünfziger Jahre ist die Teilsanierung verbreitet, weil Grundriss und Substanz tragen.
Bei Vermietern steht die Renovierung zwischen zwei Mietverhältnissen an. Eigentümergemeinschaften beauftragen Strangsanierungen für das ganze Haus. In der Altstadt und in den Siedlungen mit Denkmalschutz kommen Einzelgewerke dazu, etwa Putz- und Malerarbeiten an historischem Untergrund. Unsere eigenen Leute machen Sanitär, Fliesen, Putz und Malerarbeiten. Elektro und Dachdeckerarbeiten liegen bei Partnerbetrieben, die seit Langem denselben Plan mit uns fahren.
Preise für Spandauer Wohnungen
| Vorhaben | Typisches Objekt in Spandau | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|---|
| Teilsanierung | Zeilenbau Wilhelmstadt, Bad und Küche neu | 500–900 €/m² | Wohnfläche |
| Komplettsanierung | Großsiedlung Falkenhagener Feld | 900–1.500 €/m² | Wohnfläche |
| Elektro komplett neu mit Zählerschrank | Wohnung von 1965 | 115–195 €/m² | Wohnfläche |
| Wanddurchbruch tragend bis 1,25 m | Öffnung zwischen Küche und Wohnraum | 2.500–4.500 € | je Öffnung |
| Fenster Kunststoff, 3-fach | Zeilenbau Haselhorst, Standardmaß | 700–1.400 € | je Fenster |
Baujahre von 1949 bis 1968 rechnen wir ohne Zu- oder Abschlag, Baujahre von 1969 bis 1990 mit 5 Prozent Abschlag. Für Vermietungsstandard ziehen wir 15 Prozent ab, für gehobenen Ausbau kommen 30 Prozent dazu. Es sind Erfahrungswerte mit Stand September 2026, brutto und eingebaut gerechnet. Ab 300 Quadratmetern verlassen wir die Pauschale und rechnen nach Aufmaß.
Der Termin vor Ort und das Angebot
Beim Termin messen wir Raum für Raum auf, öffnen die Revisionsklappe am Schacht und sehen uns Verteilung und Bodenaufbau an. Wir klären, ob eine Wand tragend ist und ob ein Statiker einzubinden ist. Dieser Termin ist kostenfrei und nimmt ein bis zwei Stunden in Anspruch.
Danach bekommen Sie ein Angebot mit Festpreis, nach Gewerken gegliedert, dazu einen Bauzeitenplan mit Tagen je Gewerk. Damit steht der ganze Auftrag auf einem Blatt, vom Abbruch bis zur Abnahme. Als Meisterbetrieb stellen wir am Ende die Unterlagen für Elektro und Sanitär zusammen.
Wer zustimmen muss: Gemeinschaft, Genossenschaft, Denkmalbehörde
In Großsiedlungen gehört die Wohnung häufig zu einer Genossenschaft oder zu einer Eigentümergemeinschaft mit vielen Parteien. Steigleitungen, Fenster, Wohnungstür und tragende Bauteile gehören dem Haus, nicht der einzelnen Wohnung. Darüber entscheidet die Versammlung. Wir stellen das Angebot so, dass die Verwaltung damit in die Versammlung gehen kann.
Der Denkmalschutz greift in der Altstadt, im Kolk und in den Siedlungen der Moderne. Er regelt die äußere Erscheinung und in Einzelfällen Treppenhaus und Wohnungstür. Innen bleibt der Spielraum groß. Ob für Ihre Adresse zusätzlich eine soziale Erhaltungsverordnung gilt, fragen wir vor der Planung beim Bezirksamt ab.
Die Baustelle im Haus: Aufzug, Schacht, Stellplatz
In den Punkt- und Scheibenhäusern läuft der Transport über den Lastenaufzug, dessen Nutzung wir mit der Verwaltung abstimmen. Kabine und Türen bekommen Schutz, Flure und Stufen ebenso. Vor der Wohnungstür steht eine Staubschutztür, damit der Flur sauber bleibt.
Ein Vorteil der Siedlungen: Vor dem Haus ist meist Platz für den Container, ohne Sperrung der Fahrbahn. Sieben Kubikmeter Container liegen bei 350 bis 650 Euro. In der Altstadt ist es umgekehrt, dort beantragen wir eine Halteverbotszone in der engen Gasse. Gearbeitet wird werktags zu den üblichen Zeiten, angekündigt per Aushang im Haus.
Wie sich die Wochen verteilen
Planung, Material und Genehmigungen brauchen vorab 3 bis 8 Wochen. Renovieren wir 70 Quadratmeter, sind es 5 bis 10 Arbeitstage; eine Teilsanierung läuft über 3 bis 5 Wochen. Eine Wohnung mit 70 bis 90 Quadratmetern komplett zu sanieren, dauert 6 bis 10 Wochen. Eine Kernsanierung mit 90 Quadratmetern zieht sich über 10 bis 16 Wochen.
Die Gewerke folgen aufeinander: Abbruch, Rohleitungen, Estrich, Trockenbau, Fliesen, Malerarbeiten, Bodenbelag, Montage. Zieht sich eine Strangsanierung über fünf Geschosse, sind dafür 3 bis 5 Wochen einzuplanen. Am Ende steht der gemeinsame Rundgang, dessen Ergebnis ins Abnahmeprotokoll wandert.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
- Reparaturen im Einzelfall und den Notdienst: eine defekte Steckdose, ein verstopfter Abfluss, ein tropfender Hahn. Unsere Planung geht in Bauabschnitten, nicht in Einsatzstunden.
- Die Planung von Küche und Einrichtung ohne begleitende Bauarbeiten.
- Dachneueindeckung, Fassade und Gerüst als alleiniger Auftrag ohne Arbeiten innen.
- Schadstoffe wie Asbest und Mineralfasern samt Freimessung, sofern innen nichts weiter ansteht.
- Statik und Bauantrag: Die Unterlagen stellt ein Statiker oder Architekt aus. Wir bringen ihn ins Projekt und stimmen seine Termine mit dem Bauablauf ab.
Einsatzgebiet: Spandau von Staaken bis Hakenfelde
Gebaut wird in der Altstadt und im Kolk, in der Wilhelmstadt und in Haselhorst. Dazu kommen die Siemensstadt, das Falkenhagener Feld, Staaken und Hakenfelde, ebenso die Ortslagen Kladow und Gatow.
Östlich der Havel schließt Charlottenburg an, mit dem Gründerzeitbestand um die Mierendorffinsel. Nordöstlich liegt Reinickendorf mit Tegel und den Siedlungen am Waldrand. Westlich der Stadtgrenze beginnt Falkensee mit seinen Einfamilienhäusern.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Wie ein Auftrag mit allen Gewerken in einem Vertrag abläuft, zeigt die zugehörige Leistungsseite. Für die Öffnung zwischen Küche und Wohnraum liefert Wanddurchbruch: Kosten die Zahlen, und ob eine Wand trägt, klärt tragende Wand erkennen.
Der Bodenaufbau mit Estrich erklärt, welcher Aufbau auf welche Decke passt. Für Leitungen im ganzen Haus lohnt Steigleitungen erneuern, und was neue Fenster kosten, rechnet Fenster austauschen: Kosten vor.
Altstadt, Siemensstadt, Falkenhagener Feld: der nächste Schritt
Fertigteildecke im Hochhaus, Balkenlage im Altstadthaus: Der erste Schritt ist derselbe, ein Termin vor Ort mit Aufmaß. Danach liegen Festpreis, Ablauf und Zuständigkeiten schriftlich vor. Sagen Sie uns am Telefon kurz, worum es geht: 030 8268 9996, montags bis freitags 7 bis 18 Uhr. Abends und am Wochenende nimmt das Formular unten auf der Seite Ihre Anfrage auf.
