Was eine Sanierung in Kleinmachnow meistens bedeutet
In Kleinmachnow saniert überwiegend, wer selbst darin wohnt. Das prägt jeden Auftrag: Es geht um das eigene Haus, um eine gewachsene Familie und um eine Substanz, die gepflegt, aber technisch veraltet ist. Typisch ist das Landhaus der 1930er Jahre mit Holzbalkendecken, Kellerabgang und einer Zentralheizung, die es beim Bau noch nicht gab.
Unser Zuschnitt reicht vom einzelnen Gewerk bis zum Rohbau, in Wohnhäusern, Wohnungen und Gewerbeflächen. In Kleinmachnow heißt das in der Regel: Leitungen, Elektro, Bäder und Oberflächen kommen auf einen neuen Stand, während Fassade, Dachform und Grundstruktur bleiben. Alles läuft über einen Auftrag, einen Terminplan und eine Bauleitung, die die Reihenfolge der Gewerke festlegt.
Drei Ausgangslagen aus dem Kleinmachnower Bestand
Das Landhaus der 1930er Jahre
Entlang Zehlendorfer Damm, Am Hochwald, Förster-Funke-Allee und in den Straßen um den Seeberg stehen freistehende Häuser mit 130 bis 200 Quadratmetern. Sie haben massive Außenwände, Holzbalkendecken, ein ausgebautes oder ausbaufähiges Dachgeschoss und einen Keller mit niedriger Höhe. Ursprünglich wurden sie mit Öfen beheizt. Die Zentralheizung kam später hinzu, und ihre Rohre sieht man bis heute.
Das Haus aus DDR-Zeiten und die spätere Erweiterung
In den Straßen Richtung Stahnsdorfer Damm und um die Hohe Kiefer steht Bestand aus den 1960er bis 1980er Jahren, oft schlicht gebaut und mehrfach erweitert. Hier finden wir dünne Innenwände, kleine Bäder und Elektroinstallation ohne Schutzleiter. Die Grundrisse sind funktional, aber eng geschnitten. Der häufigste Wunsch lautet: Küche und Wohnzimmer verbinden, Bad vergrößern.
Der Neubau der 1990er Jahre
Nach der Wende entstanden am Meiereifeld, am Uhlenhorst und an mehreren Ortsrändern Einfamilien- und Doppelhäuser. Sie haben Betondecken, ein gefliestes Bad und eine Elektroinstallation mit Schutzleiter. Nach rund dreißig Jahren sind Oberflächen, Bad und Technik am Ende des ersten Zyklus. Für Baujahre ab 1991 liegen die Quadratmeterwerte zehn Prozent unter der Grundspanne.
Wie aus Kiefernwald eine Landhausgemeinde wurde
Kleinmachnow war bis in die 1920er Jahre ein Dorf am Rand der Kiefernheide. Mit dem Bau des Teltowkanals und der Verlängerung der Straßenbahnverbindungen nach Zehlendorf wurde das Gelände für Berliner interessant. In den 1930er Jahren entstand eine Siedlung aus Landhäusern auf großzügigen Parzellen, mit Vorgärten, Bäumen und Wegen, die dem Gelände folgen. Diese Struktur ist bis heute das Gesicht des Ortes.
Nach 1961 lag Kleinmachnow unmittelbar an der Grenze und wurde zur Wohngemeinde mit stark begrenztem Neubau. Gebaut wurde vor allem in Lücken und an den Rändern, saniert wurde wenig. Nach der Wende folgten Rückübertragungen, ein Bauboom auf freien Flächen und die Modernisierung vieler Altbauten. Deshalb stehen heute drei Bauepochen dicht nebeneinander, oft in derselben Straße.
Die nachträglich eingebaute Zentralheizung und ihre Spuren
Kein Landhaus der 1930er Jahre war für eine Zentralheizung geplant. Sie kam in den 1960er bis 1990er Jahren dazu, und die Rohre nahmen den kürzesten Weg: aufputz an den Sockelleisten, durch Deckendurchbrüche in den Ecken, quer durch den Keller. Stahlrohre mit Gewindeverbindungen und Heizkörper unter den Fenstern gehören zum selben Baujahrgang.
Bei einer Sanierung ist das die entscheidende Weichenstellung. Wir führen die Leitungen neu, entweder im Fußbodenaufbau über der Balkenlage oder hinter einer Vorsatzschale mit 38 bis 65 Euro je Quadratmeter Wandfläche. Sobald der Boden ohnehin offen ist, ist der Weg durch den Fußboden der ruhigere. Dieselbe Öffnung nutzen Elektro und Sanitär mit, deshalb lohnt es sich, beides in einem Zug zu machen. Welche Arbeiten dabei vorangehen müssen, zeigen die Gewerke in ihrer Abfolge.
Was die Bausubstanz vor Ort vorgibt
Große Spannweiten über dem Wohnzimmer
Die Holzbalkendecke ist das bestimmende Bauteil im Kleinmachnower Landhaus. Über dem Wohnzimmer liegen Spannweiten von fünf Metern und mehr, oft mit Einschub und Schüttung. Vor schweren Aufbauten prüfen wir Querschnitt, Auflager und Durchbiegung. Trockenestrich mit 40 bis 70 Euro je Quadratmeter ist dort der übliche Weg, Zementestrich mit 35 bis 60 Euro je Quadratmeter passt, wo die Statik es zulässt. Im Neubau der 1990er Jahre spielt das keine Rolle.
Die Verteilung sitzt im Keller
Trinkwasser und Abwasser laufen im Landhaus über eine Verteilung im Keller, mit senkrechten Strängen in einer Hausecke. Bad und Gäste-WC sind meist übereinander angeordnet, was die Führung erleichtert. Verlegen wir ein Bad, braucht der Abfluss Gefälle, und das kostet Aufbauhöhe. Deshalb legen wir die Position der Sanitärobjekte fest, bevor der Boden zugeht.
Stoffkabel und ein Schrank im Kellerabgang
Im Bestand der 1930er Jahre findet sich oft noch Stoffkabel in alten Leerrohren, dazu ein Zählerschrank im Kellerabgang. Rechnen Sie für das ganze Haus mit 90 bis 160 Euro je Quadratmeter Wohnfläche; mit neuem Zählerschrank sind es 115 bis 195 Euro. Bei Ausführung in Trockenbau oder aufputz sinken die Werte um 18 Prozent. Elektro übernimmt einer unserer festen Partner, geführt von unserer Bauleitung; für Sie bleibt es ein Auftrag.
Rinne zwischen den Balken
Das Bad im Obergeschoss sitzt auf der Holzbalkendecke, und jeder Zentimeter Aufbau zählt doppelt. Bodengleiche Duschen lösen wir mit flachen Rinnen, die zwischen die Balken greifen, oder mit einem leichten Podest. Die Fliesenverlegung liegt bei 45 bis 75 Euro je Quadratmeter für Formate bis 30 mal 60 Zentimeter. Im Feuchtraum kostet der Trockenbau 75 bis 115 Euro je Quadratmeter Wandfläche.
Meist genügt das Fenster im Bad
Bäder im Landhaus haben meist ein Fenster, das reicht in vielen Fällen aus. Innenliegende Bäder aus späteren Umbauten bekommen einen Lüfter mit Kernbohrung durch die Außenwand. Ein Fenstertausch macht das Haus dichter; dann planen wir den Luftwechsel mit. Im ausgebauten Dachgeschoss achten wir auf die luftdichte Ebene unter der Dämmung.
Sprossen, die zum Haus passen
Viele Häuser haben noch Holzfenster mit Sprossenteilung, teils aus der Bauzeit, teils aus den 1990er Jahren. Neue Holzfenster mit Dreifachverglasung kosten 1.100 bis 2.200 Euro je Fenster, Holz-Aluminium 1.400 bis 2.600 Euro. Bei Kunststoff im Standardmaß beginnt die Spanne bei 700 Euro je Fenster. Was die Gemeinde zur Gestaltung vorgibt, klären wir vor der Bestellung, weil Lieferzeiten den Bauzeitenplan bestimmen.
Das gekaufte Landhaus vor dem Einzug
Ganz vorn steht die Sanierung des gekauften oder geerbten Landhauses vor dem Einzug. Dann laufen Elektro, Sanitär, Trockenbau, Fliesen, Maler und Boden in einem Zug durch das ganze Haus. Zweithäufigster Auftrag ist das Öffnen des Erdgeschosses zu einem großen Wohnraum, mit Durchbruch, Statik und neuem Bodenaufbau.
Dazu kommen der Ausbau unter dem Dach, wenn die Kinder Platz brauchen, und der Umbau des Bades im Obergeschoss. Bei Fliesen, Malerei, Stuck und Sanitär arbeiten unsere eigenen Leute; Dach und Elektro bringen Partnerbetriebe mit, die im selben Plan stehen. Sie stehen im selben Plan und arbeiten unter demselben Bauleiter.
Was eine Sanierung in Kleinmachnow kostet
Was hier steht, sind Erfahrungswerte aus dem September 2026, brutto und eingebaut. Achten Sie auf die Bezugsgröße: Malerei und Elektro rechnen je Quadratmeter Wohnfläche, Trockenbau je Quadratmeter Wandfläche.
| Leistung | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Komplettsanierung, alle Gewerke | 900–1.500 €/m² | Wohnfläche, plus 8 % bei Baujahr 1919–1948 |
| Kernsanierung, zurück auf den Rohbau | 1.400–2.200 €/m² | Wohnfläche |
| Trockenestrich auf der Balkendecke | 40–70 €/m² | Bodenfläche |
| Elektro komplett neu mit Zählerschrank | 115–195 €/m² | Wohnfläche |
| Innentür mit Zarge | 450–1.100 € | je Tür |
Ein Landhaus mit 160 Quadratmetern landet bei einer Komplettsanierung damit bei rund 155.000 bis 259.000 Euro. Für Vermietungsstandard rechnen wir 15 Prozent weniger, für gehobenen Ausbau 30 Prozent mehr. Über 300 Quadratmetern verlassen wir die Pauschale und kalkulieren jedes Gewerk einzeln. Im selbst bewohnten Haus lassen sich 20 Prozent des Lohnanteils über Paragraf 35a EStG geltend machen, bis zu 1.200 Euro im Jahr.
Bewohnt sanieren: Etappen im eigenen Haus
Weil in Kleinmachnow meist Selbstnutzer bauen lassen, stellt sich fast immer die Frage nach dem Auszug. Häuser mit zwei Geschossen und zwei Bädern lassen sich in Abschnitten sanieren. Wir beginnen dann oben, halten unten Küche und Bad in Betrieb und drehen die Reihenfolge später um.
Staubschutzwände mit Reißverschlusstür trennen den offenen vom fertigen Bereich. Türen, Treppe und Böden bekommen eine feste Abdeckung, nicht nur Folie. Wo wir Wände öffnen, saugen wir staubarm ab, und der Bauschutt verlässt das Haus am selben Tag. Das kostet etwas Bauzeit, dafür bleibt das Haus bewohnbar.
Genehmigungen, Statik und Zustimmungen
In Kleinmachnow gilt die Brandenburgische Bauordnung. Innenausbau, neue Leitungen, Bäder und Oberflächen bleiben in der Regel verfahrensfrei. Sobald ein Anbau, eine Gaube oder eine Nutzungsänderung dazukommt, wird es ein Vorgang bei der Bauaufsicht des Landkreises Potsdam-Mittelmark.
Jeder Eingriff in eine tragende Wand braucht eine statische Berechnung. Für die Berechnung fallen 500 bis 1.200 Euro je Vorgang an, und die Unterlagen kommen von ihm. Für Häuser, die in Wohnungseigentum aufgeteilt sind, gilt zusätzlich: Was Gemeinschaftseigentum berührt, braucht einen Beschluss. Das betrifft Fenster, Steigleitungen, Wohnungstüren und tragende Bauteile.
Eigene Zufahrt, schmale Straßen davor
Die Grundstücke sind groß, viele Häuser haben eine eigene Zufahrt. Der Container steht deshalb meist auf dem Grundstück und nicht auf der Straße. Wir unterlegen ihn mit Bohlen, damit Pflaster und Rasenkante heil bleiben. Für einen Siebenkubikmeter-Behälter rechnen wir 350 bis 650 Euro, für Entkernung samt Entsorgung 40 bis 90 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Viele Straßen sind schmal und von Bäumen gesäumt, weshalb wir größere Lieferungen abstimmen und nicht parallel anrollen lassen. Die direkten Nachbarn informieren wir vorab über Bauzeit und Ansprechpartner. Gearbeitet wird werktags, laute Arbeiten wie Stemmen und Kernbohrungen legen wir an den Vormittag. Am Wochenende ist auf der Baustelle Ruhe.
Vom Ortstermin bis zum Abnahmeprotokoll
Der erste Termin bei Ihnen im Haus kostet nichts und dauert meist eine bis zwei Stunden. Wir messen Raum für Raum auf, sehen uns Keller, Zählerschrank und Balkenlage an und notieren, was Sie sich vorgestellt haben. Daraus wird ein schriftliches Angebot, das jedes Gewerk einzeln ausweist und einen Festpreis nennt.
Rechnen Sie mit 3 bis 8 Wochen Vorlauf, bevor die erste Kolonne anrückt. Für 70 Quadratmeter veranschlagen wir dann 5 bis 10 Arbeitstage bei einer Renovierung und 3 bis 5 Wochen bei einer Teilsanierung. Für 70 bis 90 Quadratmeter mit allen Gewerken sind es 6 bis 10 Wochen, für eine Kernsanierung von 90 Quadratmetern 10 bis 16 Wochen. Für 60 Quadratmeter unter dem Dach sind 10 bis 16 Wochen zu veranschlagen. Am Ende gehen wir gemeinsam durch das Haus und schreiben ein Abnahmeprotokoll.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Für einzelne Reparaturen und den Notdienst sind andere die richtige Adresse, etwa bei einem undichten Spülkasten oder einer defekten Leuchte. Unser Maßstab ist der Bauabschnitt mit festem Anfang und Ende, nicht die Stunde.
Wer nur Möbel und eine Küche geplant haben möchte, ohne Bauleistung, ist beim Einrichtungshaus besser aufgehoben. Ein neues Dach, eine neue Fassade und das Gerüst dazu bestellt man beim Dachdeckerbetrieb, wenn innen nichts geschieht. Wo Asbest oder künstliche Mineralfasern freigemessen werden müssen, übernimmt das ein darauf spezialisierter Betrieb. Unterschrift und Verantwortung für Bauantrag und Nachweis liegen beim Architekten; wir bauen nach seinen Vorgaben.
Einsatzgebiet: Kleinmachnow und die Nachbarn
Gebaut wird in ganz Kleinmachnow: am Zehlendorfer Damm, Am Hochwald, an der Förster-Funke-Allee, rund um den Rathausmarkt und am Seeberg. Ebenso am Meiereifeld, am Uhlenhorst, an der Hohen Kiefer, in den Straßen zum Bäkepark und Richtung Dreilinden. Auch in Stahnsdorf und Ruhlsdorf sind unsere Leute unterwegs.
Nach Osten schließt Teltow an, wo die Neubaugebiete der 1990er Jahre ihre erste Sanierungsrunde erleben. Nach Norden geht es über den Kanal nach Zehlendorf, mit Düppel, Nikolassee und der Siedlung Onkel Tom. Jenseits der Havel folgt Potsdam, von Babelsberg bis zum geschützten Stadtkern. Vom Sitz in der Haynauer Straße 58 in Berlin-Lankwitz sind es wenige Kilometer bis zum Zehlendorfer Damm, sodass die Kolonne früh da ist und am Stück arbeitet. Die Anfahrt ist im Festpreis enthalten.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Wenn alle Gewerke in einen Auftrag sollen, finden Sie den Umfang unter Komplettsanierung. Wie sich eine tragende Wand von einer leichten unterscheidet, steht im Text über das Erkennen tragender Wände. Für den Bodenaufbau über einer Balkendecke lohnt der Blick auf Estrich und Aufbauhöhe.
Was beim Erneuern alter Leitungen und Verteilungen ansteht, beschreibt der Ratgeber zur Elektrik im Altbau. Und wer wissen will, in welcher Reihenfolge die Schritte kommen, liest den Ablauf einer Sanierung.
Termin, Telefon und Formular
Wenn Ihr Landhaus innen neu werden soll oder der Neubau von 1996 seine erste Runde braucht, kommen wir zum Aufmaß. Sie erreichen uns unter 030 8268 9996, montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr. Baujahr, Wohnfläche und Ihr Wunschtermin passen auch in das Formular unten auf der Seite. Wir melden uns dann mit einem Vorschlag für den Vor-Ort-Termin.
