Kernsaniert: was hinter dem Wort steckt
Wer eine kernsanierte Wohnung betritt, steht in Räumen, an denen nur die tragenden Wände, die Decken und das Treppenhaus alt sind. Neu sind Estrich und Leitungen, Fenster und Türen, dazu Bad und Küche. Die nicht tragenden Wände stehen dort, wo sie heute gebraucht werden, und keine Oberfläche ist älter als die Baustelle.
Der Begriff ist nicht geschützt. In Verkaufsanzeigen steht er deshalb manchmal auch über einer frisch gestrichenen Wohnung. Wer eine Wohnung mit diesem Wort im Exposé kauft, sollte nach der Leistungsbeschreibung fragen. Aussagekräftig sind Abnahmeprotokoll, Bauzeitenplan und die Unterlagen für Elektro und Sanitär.
Für welchen Fall die Kernsanierung gemacht ist
Langer Flur, Berliner Zimmer, die Küche ganz am Ende der Wohnung: So war das um 1900 gedacht, und zu einer Familie von heute passt es selten. Eine offene Küche, ein zweites Bad oder ein Arbeitszimmer entstehen daraus erst, wenn Wände fallen dürfen. Dann ist die Raumaufteilung selbst der Grund für die Kernsanierung.
Der zweite Anlass zeigt sich beim Rundgang. Wenn Estrich, Fenster und Leitungen gleichzeitig am Ende sind, ist der Rückbau bis auf den Rohbau der geradlinige Weg. Danach liegt jede Leitung dort, wo sie hingehört, und nicht dort, wo 1905 ein Schlitz gestemmt wurde.
In Dachgeschossen, Gewerbeflächen und lange leer stehenden Wohnungen gibt es ohnehin wenig, das man erhalten müsste. Bei dieser Bautiefe merken Sie am deutlichsten, dass alle Gewerke über einen Vertrag, einen Zeitplan und eine Bauleitung laufen.
Was auf der Baustelle passiert
Rückbau und Entsorgung
Zuerst kommt alles heraus, was nicht tragend ist: Estrich, Bodenaufbau, Fliesen, Leitungen, Sanitärobjekte, Türen, Fenster, Trockenbau und alte Vorwände. Der Schutt geht über Container oder Schuttrutsche, in engen Höfen über die Straße mit Genehmigung. Die Einzelheiten stehen unter Abbruch und Entkernung.
Grundriss und Statik
Der neue Grundriss wird auf dem Rohboden angerissen und mit Ihnen begangen. Für jeden Durchbruch in einer tragenden Wand rechnet ein Statiker den Sturz und den Lastabtrag. Woran Sie eine tragende Wand erkennen, steht unter tragende Wand erkennen; die Preise je Öffnung finden Sie im Rechner Wanddurchbruch Kosten.
Estrich und Bodenaufbau
Der neue Aufbau richtet sich nach Tragfähigkeit und Aufbauhöhe. Zementestrich und Fließestrich brauchen eine tragfähige Decke, Trockenestrich kommt mit wenig Höhe und wenig Last aus. Fußbodenheizung, Trittschalldämmung und Türhöhen werden dabei zusammen geplant. Die Varianten stehen unter Bodenaufbau und Estrich.
Fenster, Technik und Ausbau
Neue Fenster kommen mit Anschluss an Laibung und Fensterbank. Sanitär- und Heizungsleitungen verlegen unsere eigenen Leute neu, von der Anbindung am Strang bis zum Anschluss im Raum. Die Elektroinstallation einschließlich Zählerschrank übernimmt ein Partnerbetrieb, mit dem wir seit Jahren dieselben Baustellen fahren, eingeplant im selben Bauzeitenplan. Danach folgen Trockenbau, Putz, Fliesen, Maler und der Innenausbau.
Berliner Objekttypen und die Kernsanierung
Im Gründerzeitbau bis 1918 ist die Holzbalkendecke der Schlüssel. Sie bestimmt Estrichart und Fliesenformat, und sie begrenzt, wie viel Gewicht ein neues Bad mitbringen darf. Die Raumhöhe erlaubt dafür großzügige Lösungen, etwa Vorwände mit Installationsebene.
Im Zeilenbau von 1949 bis 1968 sind die Grundrisse klein und die Bäder eng. Hier bringt der Rückbau der nicht tragenden Innenwände am meisten, weil Bad und Küche zusammenwachsen können. Im Plattenbau von 1969 bis 1990 tragen die Querwände, und Durchbrüche brauchen Statik und die Zustimmung von Genossenschaft oder Eigentümergemeinschaft. Die Sanitärzelle wird dort als ganzes Bauteil ersetzt.
In Gewerbeflächen und in Dachgeschossen ist die Kernsanierung ohnehin der Normalfall. Dort geht es um Höhen, Leitungswege und Brandschutz, und selten um Bestandsschutz für Oberflächen.
Was eine Kernsanierung in Berlin kostet
Der Grundwert liegt bei 1.400 bis 2.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, brutto, eingebaut, Stand September 2026. Für 90 Quadratmeter ergibt das 126.000 bis 198.000 Euro. Gründerzeit bis 1918 rechnet mit 15 Prozent Zuschlag, die Jahre 1919 bis 1948 mit 8 Prozent. Von 1969 bis 1990 gehen 5 Prozent ab, ab 1991 sind es 10 Prozent weniger. Vermietungsstandard liegt 15 Prozent unter dem Grundwert, gehobene Ausstattung 30 Prozent darüber.
| Leistung | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Entkernung inklusive Entsorgung | 40–90 €/m² | Wohnfläche |
| Container 7 m³ | 350–650 € | je Stück |
| Zementestrich | 35–60 €/m² | Bodenfläche |
| Fließestrich | 30–50 €/m² | Bodenfläche |
| Trockenestrich | 40–70 €/m² | Bodenfläche |
| Elektro komplett neu mit Zählerschrank | 115–195 €/m² | Wohnfläche |
| Fenster Kunststoff, 3-fach | 700–1.400 € | je Fenster |
| Fenster Holz-Aluminium | 1.400–2.600 € | je Fenster |
| Wanddurchbruch, nicht tragende Wand | 400–900 € | je Öffnung |
| Wanddurchbruch tragend, bis 3 m | 4.000–8.000 € | je Öffnung |
| Statiker | 500–1.200 € | je Vorgang |
Auch hier gilt: zu jeder Zahl gehört die Bezugsgröße. Estrich rechnet nach Bodenfläche, Elektro nach Wohnfläche, Durchbrüche je Öffnung. Wer Fenster vergleichen will, nutzt den Rechner Fenster austauschen Kosten, für die Elektrik gibt es Elektroinstallation Kosten.
Ablauf und Bauzeit
Der Vor-Ort-Termin ist kostenlos und dauert bei dieser Bautiefe etwa zwei Stunden. Wir messen auf, öffnen eine Stelle im Boden, prüfen Steigstränge und besprechen den gewünschten Grundriss. Danach folgen die Planung, bei Bedarf der Statiker und das schriftliche Angebot mit Festpreis.
Der Weg bis zum ersten Arbeitstag dauert 3 bis 8 Wochen, mit Statik, Bestellungen und Genehmigungen darin. Auf der Baustelle dauert eine Kernsanierung von 90 Quadratmetern 10 bis 16 Wochen. Am ersten Tag gehen Staubschutz und der Schutz für Treppenhaus und Aufzug hoch. Danach gilt eine Reihenfolge, die sich nicht umstellen lässt: Entkernung und Durchbrüche zuerst, dann Leitungen und Estrich, zuletzt Trockenbau, Fliesen, Maler und Ausbau. Am Ende stehen die gemeinsame Abnahme mit Protokoll und die Übergabe der Unterlagen. Wie sich die Wochen verteilen, steht unter Dauer einer Sanierung.
Drei Punkte, die vor dem ersten Abbruchtag geklärt sein müssen
Die Statik ist der erste Punkt. Ob eine Wand trägt, entscheidet nicht der Grundrissplan aus dem Exposé, sondern die Prüfung vor Ort. Wir lassen das vor dem Angebot klären, damit der Durchbruch im Festpreis steht.
Der zweite Punkt ist die Aufbauhöhe. Neuer Estrich, Dämmung und Bodenbelag brauchen Platz, und im Bestand ist der Platz begrenzt. Türhöhen, Schwellen und der Anschluss ans Treppenhaus gehören deshalb in die Planung.
Der dritte Punkt ist das Gemeinschaftseigentum. Fenster, Steigleitungen, Wohnungstür und tragende Wände gehören dem Haus und nicht der Wohnung. Beschlüsse brauchen Zeit, und diese Zeit steckt im Vorlauf. In Milieuschutzgebieten kommt die Entscheidung des Bezirks dazu; die Regeln stehen unter Milieuschutz in Berlin.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Unser Zuschnitt ist das große Vorhaben mit Bauzeitenplan und Festpreis. Einzelne Handgriffe nach Stundensatz übernehmen dagegen Notdienste: undichter Hahn, tote Steckdose, verstopftes Rohr. Möbel und Küchen ohne Bauleistung planen Einrichtungshäuser.
Der reine Außenauftrag ist ein eigener Markt mit eigenen Betrieben: Fassade, Dacheindeckung, Gerüst ohne Innenarbeiten. Asbest und KMF einschließlich Freimessung erfordern eine behördliche Zulassung, die Fachfirmen mitbringen. Standsicherheitsnachweis und Bauantrag zeichnet der Statiker oder Architekt; wir beauftragen ihn im Rahmen des Vorhabens.
In welchen Beständen wir entkernen
Kernsanierungen führen uns vor allem in den Altbaugürtel und in die Innenstadt. In Friedrichshain und Kreuzberg geht es fast immer um Grundrisse, die seit dem Bau unverändert geblieben sind. In Mitte und Pankow sind es häufig Wohnungen, die nach dem Kauf zum ersten Mal wieder geöffnet werden. Die breiten Zuschnitte in Wilmersdorf und Charlottenburg vertragen ein zweites Bad ohne Gedränge. In Lichtenberg und Köpenick kommen Dachgeschosse und frühere Gewerbeflächen dazu. Und in Potsdam redet der Denkmalschutz mit, sobald es an Fenster und Fassade geht.
Was bei einer Kernsanierung dazugehört
Wenn der Grundriss bleiben soll, ist die Komplettsanierung der passende Zuschnitt. Für Gründerzeitbauten mit Stuck und Dielen gibt es die Seite Altbausanierung. Wer ein ganzes Haus plant, findet den Rahmen unter Mehrfamilienhaus sanieren. Die Reihenfolge auf der Baustelle erklärt Reihenfolge der Gewerke.
Der Rundgang vor der Planung
Vor jeder Kernsanierung steht ein Termin, bei dem wir Höhen, Stränge und tragende Bauteile aufnehmen. Er ist kostenlos, und Sie bekommen danach ein schriftliches Angebot mit Festpreis nach Gewerken. Den Termin vereinbaren Sie telefonisch unter 030 8268 9996, montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr. Wenn ein Grundriss als Datei vorliegt, hängen Sie ihn gern an das Formular unten auf der Seite.
