Neun Schritte von der ersten Idee bis zur Gewährleistung
Eine Wohnungssanierung läuft in einer festen Abfolge. Wer sie vorher kennt, weiß, wann eine Entscheidung fällig wird. Die Tabelle zeigt die neun Schritte und wer jeweils am Zug ist.
| Schritt | Was passiert | Wer ist am Zug |
|---|---|---|
| 1 | Bestandsaufnahme und Aufmaß, Raum für Raum | wir, gemeinsam vor Ort |
| 2 | Planung: Umfang, Grundriss, Ausbaustandard | Sie |
| 3 | Genehmigungen und Zustimmungen einholen | Sie, Bezirk, WEG |
| 4 | Angebot mit Festpreis, nach Gewerken aufgeschlüsselt | wir |
| 5 | Bauzeitenplan mit Arbeitstagen je Gewerk | wir |
| 6 | Baustelleneinrichtung, Staubschutz, Schutz von Treppenhaus und Aufzug | wir |
| 7 | Ausführung in der festgelegten Reihenfolge | wir |
| 8 | Gemeinsame Abnahme mit Protokoll | Sie und wir |
| 9 | Mängelanzeige und Gewährleistung | Sie |
Zwischen dem ersten Anruf und dem ersten Bautag liegen erfahrungsgemäß drei bis acht Wochen. Wie sich die reine Bauzeit danach staffelt, steht unter Dauer einer Sanierung.
Schritt 1: Bestandsaufnahme und Aufmaß
Der Termin in der Wohnung ist kostenlos und dauert je nach Größe ein bis zwei Stunden. Gemessen wird Raum für Raum. Alte Pläne stimmen im Bestand selten auf den Zentimeter.
Aufgenommen werden Deckenaufbau, Wandstärken, Lage der Steigleitungen, Zählerschrank, Fensterzustand und Feuchtespuren. Dazu kommt die Frage, was bleiben soll: Stuck, Dielen, Türblätter, Kastenfenster. Aus diesen Angaben entsteht später jede Position im Angebot.
Für eine erste Hausnummer vor dem Termin hilft der Sanierungsrechner. Er rechnet mit Fläche, Baujahr und Ausbaustandard und liefert eine Spanne.
Schritt 2: der Umfang, den Sie festlegen
Vor der Planung steht eine Entscheidung, die niemand abnehmen kann. Renovierung meint Oberflächen. Komplettsanierung meint alle Gewerke samt Elektro und Leitungen. Kernsanierung heißt zurück auf den Rohbau.
Daran hängt alles Weitere. Ein neuer Grundriss verschiebt Leitungen, ein neuer Leitungsweg verschiebt den Estrich, und der Estrich bestimmt den Termin für den Bodenbelag. Deshalb wird der Umfang vor dem Angebot festgelegt.
Sollen tragende Wände geöffnet werden, kommt ein Statiker dazu. Woran man ein tragendes Bauteil erkennt, steht unter tragende Wand erkennen.
Schritt 3: Genehmigungen und Zustimmungen
Drei Fragen werden vor der Planung geklärt, nicht danach.
Die erste betrifft die Eigentümergemeinschaft. Fenster, Wohnungstür, Steigleitungen und tragende Wände gehören zum Gemeinschaftseigentum. Was sie berührt, braucht einen Beschluss, und Beschlüsse hängen an Versammlungsterminen.
Die zweite betrifft den Milieuschutz. In Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung sind Grundrissänderung, Zweitbad und gehobene Ausstattung genehmigungspflichtig. Der Bezirk entscheidet. Welche Kieze betroffen sind, steht unter Milieuschutz in Berlin.
Die dritte betrifft den Denkmalschutz. Er bestimmt Fenster, Haustür und Treppenhaus, innen oft auch Stuck und Türen. Wie eng beides in der Gründerzeit beieinanderliegt, zeigt die Seite zur Wohnungssanierung in Prenzlauer Berg.
Schritt 4: das Angebot mit Festpreis
Ein belastbares Angebot ist nach Gewerken aufgeschlüsselt und nicht eine einzige Summe. Jede Position nennt Menge, Einheit und Preis. Malerleistungen stehen je Quadratmeter Wohnfläche, Trockenbau je Quadratmeter Wandfläche.
Diese Bezugsgröße ist der häufigste Grund, warum zwei Angebote weit auseinanderzuliegen scheinen. Als Faustzahl gilt: Auf einen Quadratmeter Wohnfläche kommen bei 2,50 m Raumhöhe rund 2,7 m² Wand- und Deckenfläche.
Positionen, die vom Befund abhängen, stehen getrennt mit Preis. Dazu zählen ein zusätzlicher Wanddurchbruch, eine Ausgleichsschicht unter dem Estrich oder ein neuer Zählerschrank. So bleibt der Festpreis ein Festpreis.
Steckt eine geförderte Maßnahme im Auftrag, etwa neue Fenster, eine Außentür oder Dämmung, gehört der Antrag vor die Auftragsvergabe. Üblich ist dann ein Vertrag mit aufschiebender Bedingung.
Schritt 5: der Bauzeitenplan
Der Bauzeitenplan nennt für jedes Gewerk die Arbeitstage und das Datum des Übergabepunkts. Er enthält auch die Trockenzeiten, in denen niemand auf der Baustelle ist. Estrich, Putz und Spachtel brauchen sie.
Zwei Termine darin betreffen Sie unmittelbar. Der erste ist die Bemusterung: Fliesen, Boden, Türen und Sanitärobjekte müssen ausgewählt sein, bevor bestellt wird. Der zweite ist die Freigabe der Rohinstallation, bevor Schlitze und Wände geschlossen werden.
Warum die Gewerke genau in dieser Folge kommen, erklärt die Reihenfolge der Gewerke.
Schritt 6: Baustelleneinrichtung
Vor dem ersten Hammerschlag wird die Wohnung zur Baustelle gemacht. Dazu gehören Staubschutzwände, Abklebungen an den Türen, Schutz für Treppenhaus und Aufzug sowie ein Platz für den Container.
Im Altbau ohne Aufzug wird der Materialweg vorher festgelegt. Im engen Hinterhof ohne Stellplatz kommt eine Genehmigung für den Container dazu. Auch Wasser, Strom, Schlüsselübergabe, Arbeitszeiten und der Aushang im Haus werden hier geregelt.
Schritt 7: Ausführung und Bauleitung
Während der Bauzeit führt ein Ansprechpartner den Plan. Er ruft die Gewerke ab, nimmt die Übergabepunkte ab und hält Abweichungen schriftlich fest.
Ein fester Termin auf der Baustelle hat sich bewährt, meist einmal pro Woche. Dort werden Befunde gezeigt, Entscheidungen getroffen und Nachträge besprochen, bevor sie zu Wartezeit werden. Wer Fotos statt Termine bevorzugt, bekommt sie per Nachricht.
Schritt 8: die Abnahme mit Protokoll
Die Abnahme ist der wichtigste Termin des Projekts. Mit ihr geht die Gefahr auf Sie über, die Schlussrechnung wird fällig, und die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen.
Abgenommen wird gemeinsam, Raum für Raum, bei Tageslicht und auf geputzten Flächen. Jede Feststellung kommt ins Protokoll, mit Raum, Bauteil und Frist. Beide Seiten unterschreiben, jede behält ein Exemplar.
Praktisch ist eine Abnahme in zwei Schritten: erst die technischen Anlagen, dann die Oberflächen nach der Endreinigung. Kratzer und Druckstellen fallen auf der sauberen Fläche sofort auf.
Schritt 9: Mängelanzeige und Gewährleistung
Nach der Abnahme zeigen Sie Mängel schriftlich an, mit Ort, Beschreibung und einer Frist zur Nachbesserung. Fotos mit Datum helfen. Das Recht auf Nachbesserung liegt beim ausführenden Betrieb, bevor ein Dritter beauftragt wird.
Die Frist richtet sich nach dem Vertrag: nach BGB fünf Jahre, bei vereinbarter VOB/B vier Jahre ab Abnahme. Welche Variante gilt, steht im Bauvertrag.
Ein Teil der Schlussrechnung bleibt üblicherweise als Sicherheit einbehalten, bis die Restpunkte erledigt sind. Höhe und Dauer regelt der Zahlungsplan. Die Checkliste zur Sanierung führt die Punkte auf, die vor der Unterschrift geprüft werden.
Was Sie wann entscheiden müssen
| Zeitpunkt | Ihre Entscheidung |
|---|---|
| vor der Planung | Umfang: Renovierung, Teil-, Komplett- oder Kernsanierung |
| vor dem Angebot | Ausbaustandard: Vermietung, solide oder gehoben |
| vor der Auftragserteilung | Grundriss, Wanddurchbrüche, Fenster |
| vor der Rohinstallation | Lage von Steckdosen, Schaltern und Anschlüssen |
| vor der Bestellung | Fliesen, Boden, Türen, Sanitärobjekte |
| vor dem Malerbeginn | Farbton und Oberflächenqualität |
Die oberen drei Zeilen entscheiden über den Preis. Die unteren drei entscheiden über den Termin. Wer die Bemusterung früh erledigt, verschafft sich Luft im Plan.
Was davon bei uns liegt
Bei Wohnungssanierungen Berlin liegen Aufmaß, Angebot, Bauzeitenplan, Bauleitung und die Ausführung. Für Sanitär, Fliesen, Maler und Stuck stehen unsere eigenen Leute auf der Baustelle. Dach und Elektro laufen über feste Partnerbetriebe, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen, koordiniert vom selben Bauleiter.
Bei Ihnen liegen der Umfang, die Bemusterung und die Zustimmungen, die nur ein Eigentümer einholen kann. Was eine Komplettsanierung im Einzelnen umfasst, steht auf der Leistungsseite.
Der erste Schritt ist das Aufmaß
Sagen Sie uns Fläche, Baujahr und was Sie vorhaben. Daraus ergibt sich, wer zum Termin kommt und wie lange er dauert. Die Nummer ist 030 8268 9996, montags bis freitags von 7 bis 18 Uhr. Wer lieber schreibt, nutzt das Formular auf dieser Seite; Grundriss und Baujahr reichen für die Terminplanung.
