In Kreuzberg beginnt die Planung bei der Genehmigung
Große Teile Kreuzbergs liegen in Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung. Das betrifft den Chamissokiez, den Graefekiez, den Wrangelkiez und weite Bereiche rund um den Bergmannkiez. Wer dort eine Wohnung umbauen will, klärt zuerst, was genehmigt wird, und entwirft danach.
Diese Reihenfolge trennt ein Projekt, das läuft, von einem, das stillsteht. Antragspflichtig sind vor allem Grundrissänderung, ein zweites Bad, ein Balkonanbau und gehobene Ausstattung.
Dazu kommt die Eigentümerstruktur. Viele Häuser gehören Genossenschaften, Hausgemeinschaften und Selbstverwaltungen. Dort entscheidet ein Gremium, und das Angebot muss für eine Versammlung taugen.
Drei Ausgangslagen, wie sie hier vorkommen
Die erste ist eine Wohnung im Vorderhaus am Chamissoplatz, Baujahr 1893, 85 Quadratmeter. Vier Meter Raumhöhe, Stuck an Decken und Kehlen, Flügeltüren, Dielen auf Lagerhölzern. Das Bad wurde in den achtziger Jahren eingebaut und ist am Ende seines Zyklus. Die Fassade steht unter Schutz, die Kastenfenster ebenfalls.
Die zweite liegt im Quergebäude an der Wrangelstraße, Baujahr 1901, 62 Quadratmeter. Einfacherer Ausbau, weniger Stuck, Fenster zum Hof und zum zweiten Hof. Die Steigleitungen stammen aus der Sanierung der achtziger Jahre, die Elektroinstallation teils noch aus der Zeit davor.
Die dritte ist ein Genossenschaftshaus im Graefekiez, Baujahr 1905, mit 30 Wohnungen über Vorderhaus und Seitenflügel. Die Gemeinschaft will strangweise sanieren, ohne dass jemand auszieht. Die Arbeiten laufen geschossweise über mehrere Monate.
Wie dieser Bestand entstand und zweimal gerettet wurde
Kreuzberg entstand als Erweiterung der Stadt nach Süden, dicht bebaut nach dem Hobrecht-Plan. Vorderhäuser an der Straße, Seitenflügel im rechten Winkel, Quergebäude an der hinteren Grenze. In den Höfen arbeiteten Werkstätten, in den Wohnungen lebten Arbeiterfamilien. SO 36 war einfacher ausgestattet als die Gegend um den Viktoriapark.
Der Krieg traf die Südliche Friedrichstadt und Teile von SO 36 schwer, während Kreuzberg 61 vieles behielt. In den siebziger Jahren stand der Flächenabriss auf dem Programm, und aus dem Widerstand dagegen wurde die behutsame Stadterneuerung. Die Internationale Bauausstellung von 1984 und 1987 setzte auf Instandsetzung. Damals bekamen viele Wohnungen ihr erstes eigenes Bad. Diese Einbauten sind heute rund vierzig Jahre alt, und genau daran setzt die nächste Runde an.
Bautechnik im Kreuzberger Altbau
Holzbalken oben, Kappendecke im Erdgeschoss
Über den Wohngeschossen liegen Holzbalkendecken mit Einschub, im Erdgeschoss oft Kappendecken auf Stahlträgern. Für schwere Aufbauten und große Formate prüfen wir die Lastreserve, bevor die Planung steht. Trockenestrich mit 40 bis 70 Euro je Quadratmeter Bodenfläche hält den Aufbau leicht. Zementestrich liegt bei 35 bis 60 Euro, will aber gerechnet sein.
Stränge aus den achtziger Jahren
Viele Häuser haben ihre Stränge in den achtziger Jahren bekommen, geführt in Schächten neben Küche und Bad. Wo sie erneuert werden, geschieht das strangweise über alle Geschosse. Je Geschoss und Strang liegt der Wert bei 800 bis 1.500 Euro, die Anbindung je Wohnung bei 2.500 bis 5.000 Euro. Wie das in einem bewohnten Haus abläuft, steht unter Strangsanierung.
Neue Leitungen, ohne den Stuck anzurühren
Zählerplätze in der Wohnung und Leitungen ohne Schutzleiter kommen im Bestand weiterhin vor. Wer Verteilung und Zählerschrank zusammen erneuern lässt, landet bei 115 bis 195 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Wo Stuck an Decke und Kehle erhalten bleibt, laufen die Leitungen im Fußbodenaufbau, in Fußleistenkanälen oder hinter einer Vorsatzschale. Eine Vorsatzschale schlägt mit 38 bis 65 Euro je Quadratmeter Wandfläche zu Buche.
Der erhöhte Boden unter dem Bad
Die Bäder der achtziger Jahre sitzen häufig auf einem erhöhten Boden, weil das Abwasser Gefälle brauchte. Beim Rückbau gewinnen wir diese Höhe oft zurück. Ob eine bodengleiche Dusche entsteht, entscheidet das Maß zwischen Deckenbalken und fertiger Oberfläche. Unser Bauleiter nimmt es beim ersten Termin auf.
Zug im Schacht und die Nachströmung
Innenliegende Bäder ziehen über gemauerte Schächte oder über Ventilatoren aus der Einbauzeit. Wir prüfen Zug und Mündung und planen bei dichten Fenstern eine Abluftanlage mit Nachlauf. Die Nachströmung kommt über Türspalt oder Außenwandelement. So bleibt die Konstruktion trocken.
Kastenfenster zur Straße, Holzfenster zum Hof
Zur Straße stehen im Chamissokiez und rund um den Bergmannkiez oft geschützte Kastenfenster. Aufarbeiten liegt bei 900 bis 1.800 Euro je Fenster und erhält Gliederung und Profil. Zum Hof sind neue Holzfenster mit 1.100 bis 2.200 Euro je Fenster oder Holz-Aluminium mit 1.400 bis 2.600 Euro möglich.
Die zweite Runde nach der Instandsetzung
An erster Stelle steht die Erneuerung von Bad, Leitungen und Elektro in Wohnungen mit Ausstattung aus den achtziger Jahren. Dazu kommen Böden, Wände und der Stuckerhalt. An zweiter Stelle folgt die strangweise Sanierung ganzer Häuser für Genossenschaften und Hausgemeinschaften.
An dritter Stelle stehen Renovierungen bei Mieterwechsel: Wände, Böden, Türen, kleine Reparaturen. Was dabei in welchem Umfang möglich ist, zeigt Wohnungsrenovierung. Grundrissänderungen kommen vor, brauchen im Erhaltungsgebiet aber den Bescheid vorab.
Preise für den Kreuzberger Bestand
Gerechnet ist mit Brutto- und Einbaupreisen vom September 2026.
| Vorhaben | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Teilsanierung: ein Bad oder die Küche neu, dazu Oberflächen | 500–900 € | je m² Wohnfläche |
| Komplettsanierung: alle Gewerke, Grundriss bleibt | 900–1.500 € | je m² Wohnfläche |
| Kernsanierung: zurück auf den Rohbau, Grundriss neu | 1.400–2.200 € | je m² Wohnfläche |
| Wohnungsanbindung an neue Steigleitungen | 2.500–5.000 € | je Wohnung |
| Kastenfenster aufarbeiten | 900–1.800 € | je Fenster |
Für Baujahre bis 1918 erhöht sich der Quadratmeterwert um 15 Prozent. Gehoben ausgebaut sind es 30 Prozent mehr, in Vermietungsstandard 15 Prozent weniger. Oberhalb von 300 Quadratmetern rechnen wir nach Aufmaß. Wie sich das nach Wohnungsgröße aufschlüsselt, zeigt Sanierungskosten Berlin.
Was die Erhaltungsverordnung regelt
Die soziale Erhaltungsverordnung schützt die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem festgelegten Gebiet. Sie greift bei baulichen Änderungen, die den Charakter der Wohnungen verändern. Genannt werden regelmäßig Grundrissänderung, Zweitbad, Balkonanbau und Ausstattung oberhalb des Üblichen.
Instandsetzung und zeitgemäße Ausstattung stehen dabei nicht im Mittelpunkt der Prüfung. Neue Leitungen, eine erneuerte Elektroanlage und instand gesetzte Oberflächen gehören in diese Kategorie. Wo im Einzelfall die Grenze liegt, entscheidet das Bezirksamt. Den Antrag stellen wir, bevor die Planung festgezurrt und Material bestellt ist. Die Einzelheiten stehen unter Milieuschutz in Berlin.
Denkmalschutz, Statik und Eigentümergemeinschaft
Am Chamissoplatz, in Riehmers Hofgarten und in weiteren Blöcken bestimmen Denkmalschutz und Gestaltungsvorgaben die Ansicht. Betroffen sind Fassade, Fenster, Haustür und häufig das Treppenhaus. Innerhalb der Wohnung bleibt die Planung davon weitgehend frei.
Ohne statischen Nachweis wird an tragenden Bauteilen nichts geöffnet. Der Statiker rechnet Öffnung, Sturz und Auflager, in der Regel für 500 bis 1.200 Euro je Vorgang. Woran sich tragende Wände ablesen lassen, steht unter tragende Wand erkennen.
In der Eigentümergemeinschaft zählen Fenster, Wohnungstür, Steigleitungen und tragende Wände zum Gemeinschaftseigentum. Diese Positionen weisen wir getrennt aus, damit die Verwaltung sie in die Versammlung geben kann.
Wenn eine Genossenschaft das ganze Haus saniert
Genossenschaften und Hausgemeinschaften sanieren im bewohnten Zustand, weil niemand ausziehen soll. Gearbeitet wird strangweise und geschossweise, mit festen Terminen je Wohnung. Fünf Geschosse eines Strangs dauern 3 bis 5 Wochen.
Jede Wohnung ist dabei nur wenige Tage unmittelbar betroffen. Diese Tage kündigen wir schriftlich an und halten sie ein, weil sonst die ganze Kette verrutscht. Vorstand oder Verwaltung bekommen einen Plan, aus dem jede Partei ihr Zeitfenster abliest.
Das Angebot ist so gegliedert, dass eine Versammlung beschließen kann: nach Gewerken, nach Strängen und nach Gemeinschafts- und Sondereigentum. Wie sich das über ein ganzes Haus rechnet, steht unter Mehrfamilienhaus sanieren.
Die Baustelle im Haus und im Hof
Der Transportweg läuft über das Treppenhaus, meist ohne Aufzug. Stufen, Podeste, Handlauf und Geländer bekleiden wir ab, Wände mit Stuck bekommen Plattenschutz. Die Wohnungstür erhält eine Staubschleuse.
Durchfahrt und Fläche im Hof sind knapp, deshalb steht der Container meist an der Straße, mit beantragter Halteverbotszone. Ein Behälter mit sieben Kubikmetern kostet 350 bis 650 Euro. Entkernen und Entsorgen schlägt mit 40 bis 90 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zu Buche.
Die Arbeitszeiten liegen werktags im gewohnten Rahmen, und was laut wird, melden wir im Haus an. Was an Sanitär, Fliesen, Putz, Stuck und Malerarbeit anfällt, machen unsere eigenen Leute. Dach und Elektro bringen feste Partnerbetriebe ein, die seit Jahren in unseren Bauzeitenplänen stehen.
Im Erhaltungsgebiet dauert es länger
Der Vor-Ort-Termin ist für Sie kostenfrei. Wir gehen durch die Wohnung, messen auf und notieren Zustand, Wünsche und die Fragen an den Bezirk. Danach folgen Angebot zum Festpreis und Bauzeitenplan.
Der Vorlauf beträgt 3 bis 8 Wochen, im Erhaltungsgebiet eher am oberen Ende. Eine Renovierung von 70 Quadratmetern läuft in 5 bis 10 Arbeitstagen, alle Gewerke bei 70 bis 90 Quadratmetern in 6 bis 10 Wochen. Geht es bis auf den Rohbau zurück, sind bei 90 Quadratmetern 10 bis 16 Wochen zu veranschlagen. Zum Abschluss nehmen wir gemeinsam ab, protokollieren das Ergebnis und übergeben die Dokumentation für Elektro und Sanitär.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Wir bauen in Abschnitten, jeder mit eigenem Zeitfenster im Plan. Der einzelne Handgriff gehört woanders hin: tropfender Hahn, defekte Steckdose, verstopfter Abfluss. Dafür ist ein Kundendienst oder ein Notdienst zuständig.
Reine Möbelplanung ohne Bauleistung übernimmt ein Einrichtungshaus. Gerüst, Fassade und eine neue Dacheindeckung als eigener Auftrag laufen über die jeweiligen Fachbetriebe. Freimessung bei Asbest oder künstlichen Mineralfasern ist ein eigenes Verfahren mit eigener Zulassung. Statik und Bauvorlage unterschreibt der Statiker oder Architekt; wir stimmen seine Termine ab.
Wo wir in Kreuzberg und rundherum bauen
Gebaut wird in ganz Kreuzberg. In SO 36 arbeiten wir im Wrangelkiez, am Reichenberger Kiez, an der Oranienstraße und im Graefekiez bis zum Landwehrkanal. In Kreuzberg 61 sind wir am Chamissoplatz, im Bergmannkiez, rund um den Viktoriapark und am Mehringdamm unterwegs, dazu in der Südlichen Friedrichstadt. Unsere Kolonnen fahren von der Haynauer Straße 58 in Berlin-Lankwitz über den Tempelhofer Damm hierher, und die Anfahrt ist Teil des Festpreises.
Nördlich schließt Mitte mit der Friedrichstadt an, östlich jenseits der Spree Friedrichshain mit dem Nordkiez. Südöstlich geht es nach Neukölln mit Reuterkiez und Rixdorf. Westlich liegt Schöneberg mit dem Bestand um den Nollendorfplatz, südlich Tempelhof mit Neu-Tempelhof.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Was eine Altbausanierung im Kreuzberger Bestand umfasst, steht auf der Leistungsseite mit allen Gewerken. Für Decken, Kehlen und Profile liefert Stuck und Putz die Arbeitsschritte.
Zur Trennwand zwischen zwei Wohnungen und zum Trittschall steht Schallschutz in der Wohnung bereit. Die Reihenfolge auf der Baustelle erklärt Ablauf einer Sanierung Schritt für Schritt.
Termin für Ihre Wohnung in Kreuzberg
Braucht die Wohnung am Chamissoplatz neue Leitungen, oder soll das Genossenschaftshaus im Graefekiez strangweise saniert werden? Rufen Sie an unter 030 8268 9996, Mo–Fr zwischen 7 und 18 Uhr.
Vorstände, Verwaltungen und Hausgemeinschaften nutzen gern das Formular unten auf der Seite. Wir antworten mit einem Terminvorschlag.
