Zwei Bauaufgaben in einem Bezirk
In Friedrichshain entscheidet die Adresse darüber, welche Baustelle daraus wird. Im Nordkiez, rund um den Boxhagener Platz und im Samariterviertel, steht dichte Gründerzeit. Blockrand mit Seitenflügel und Quergebäude, Stuckdecken, Holzbalkendecken, Dielen auf Lagerhölzern. An der Karl-Marx-Allee steht DDR-Wohnbau mit festem Typengrundriss, Fernwärme und Denkmalschutz.
Der Unterschied entscheidet über die gesamte Planung. Im Altbau arbeiten wir um Stuck, Deckenbalken und alte Schlitze herum. Im Typenbau bewegen wir uns in einem Grundriss, der sich in jedem Geschoss wiederholt. Beide Male bleibt es ein Auftrag mit einem Bauleiter, der den Plan führt und Ihre Nummer im Telefon hat.
Zwei örtliche Besonderheiten kommen dazu. Sehr viele Häuser wurden nach 1990 in Wohnungseigentum aufgeteilt, die Eigentümergemeinschaft redet also mit. Für etliche Straßenzüge gilt außerdem eine soziale Erhaltungsverordnung. Beides klären wir, bevor jemand einen Plan zeichnet.
Was beim Aufmaß in Ihrer Wohnung passiert
Wir gehen mit Ihnen Raum für Raum durch und nehmen Maß. Geöffnet wird dabei nichts. Wir sehen uns Decken, Bodenaufbau, Steigstränge, Zählerschrank und Fenster an und notieren, was den Preis bewegt.
Im Altbau suchen wir die Richtung der Deckenbalken und prüfen die Dielen an einer Stelle. Im Typenbau interessieren uns der Installationsschacht, die Sanitärzelle und die Stärke der Innenwände. Bezahlen müssen Sie diesen Termin nicht.
Danach erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit Festpreis, nach Gewerken aufgeschlüsselt. Dazu kommt ein Bauzeitenplan, der jedem Gewerk seine Arbeitstage zuweist.
Drei Ausgangslagen aus dem Friedrichshainer Bestand
Vier Zimmer am Boxhagener Platz
98 Quadratmeter im zweiten Obergeschoss des Vorderhauses, gebaut um 1900. Stuck im Berliner Zimmer, Kastenfenster zur Gärtnerstraße, Dielen unter altem Teppich. Das Bad sitzt in der früheren Speisekammer und misst knapp vier Quadratmeter. Die Elektroinstallation stammt aus einer Instandsetzung der 1990er Jahre und reicht für heutige Küchen nicht mehr.
Zwei Zimmer an der Karl-Marx-Allee
58 Quadratmeter im zweiten Bauabschnitt zwischen Strausberger Platz und Frankfurter Tor, Typ Q3A. Bad und Küche liegen innen am Schacht, die Wärme kommt über die Hausstation aus dem Fernwärmenetz. Die Wohnung ist trocken und gerade geschnitten, die Oberflächen haben ihre Zeit hinter sich. Der Grundriss wiederholt sich Geschoss für Geschoss, das macht die Vorbereitung schnell.
Seitenflügel im Samariterviertel
72 Quadratmeter, gebaut um 1895, Fenster zum engen Hof. Küche und Kammer bekommen wenig Licht, die Steigleitungen sind original. Solche Wohnungen werden meist für die Vermietung hergerichtet: helle Oberflächen, neue Technik, ein Bad mit klarem Zuschnitt.
Wie dieser Bestand entstanden ist
Friedrichshain wuchs ab 1870 als Arbeiterbezirk zwischen den Bahnanlagen und der Frankfurter Allee. Bis etwa 1905 war der Blockrand geschlossen, mit Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und Quergebäude. Die Wohnungen waren klein, die Decken hoch, geheizt wurde mit Öfen. Bäder kamen erst später dazu, meist in die Kammer neben der Küche.
Der Krieg riss große Lücken in die Frankfurter Allee. Ab 1952 entstand dort die Stalinallee, die heutige Karl-Marx-Allee. Die Zuckerbäckerbauten von Hermann Henselmann und seinen Kollegen tragen Naturstein an der Fassade und großzügige Treppenhäuser. Der zweite Bauabschnitt folgte zwischen 1959 und 1965 in Plattenbauweise, überwiegend im Typ Q3A. Beide Abschnitte stehen heute unter Denkmalschutz.
Nach 1990 wurde der Altbau Block für Block instandgesetzt und in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Leitungen und Bäder aus jener Zeit haben inzwischen drei Jahrzehnte hinter sich. Genau diese Wohnungen kommen gerade ein zweites Mal auf den Tisch.
Bautechnik zwischen Stuckdecke und Typengrundriss
Balkendecke und Deckenplatte nebeneinander
Im Gründerzeithaus liegen Holzbalkendecken mit Einschub und Schüttung. Sie tragen begrenzt, deshalb prüfen wir vor jedem schweren Aufbau die Balkenlage. Ein Trockenestrich wiegt wenig, 40 bis 70 Euro je Quadratmeter Bodenfläche. Im Q3A spannen die Deckenplatten von Querwand zu Querwand. Die Wände quer zur Fassade tragen, die Trennwand zum Flur meist nicht.
Der Strang gehört der Gemeinschaft
Im Altbau laufen die Stränge an der Küchen- und Badwand nach oben, oft noch in Guss und verzinktem Stahl. Sie gehören zum Gemeinschaftseigentum, der Austausch ist Sache der Gemeinschaft. Im Typenbau liegen Wasser, Abwasser und Lüftung gebündelt im Installationsschacht hinter dem Bad. Das ist der Grund, warum Bad und Küche dort Wand an Wand sitzen.
Zu wenig Stromkreise aus den Neunzigern
In vielen Altbauwohnungen hängt der Verteiler aus der Instandsetzung der 1990er Jahre, oft mit zu wenig Stromkreisen für Küche und Arbeitszimmer. Eine neue Anlage über die gesamte Wohnfläche kostet 90 bis 160 Euro je Quadratmeter. Wird der Zählerschrank mit erneuert, klettert die Spanne auf 115 bis 195 Euro. An der Karl-Marx-Allee sitzt der Zählerplatz meist im Treppenhaus, was die Zuleitung kurz hält. Wie weit man im Bestand gehen sollte, steht unter Elektrik im Altbau erneuern.
Knappe Höhe über Diele und Rohdecke
Im Altbau bestimmt der alte Dielenboden, wie viel Höhe für Abdichtung, Estrich und Fliese bleibt. Türblätter und Zargen werden dann angepasst. Im Q3A ist die Höhe von vornherein knapp, weil die Rohdecke glatt und der Bodenaufbau dünn ist. Dort planen wir flache Duschelemente und führen den Ablauf in der Wand statt im Boden.
Ein Schacht für mehrere Bäder
Innenliegende Bäder an der Karl-Marx-Allee entlüften über einen gemeinsamen Schacht. Einzelne Ventilatoren müssen zum Schachtsystem passen, sonst drückt die Luft in die Nachbarwohnung. Im Altbau hat das Bad meist ein Fenster oder einen alten Lüftungsschacht in der Innenwand. Wo beides fehlt, setzen wir ein Gerät mit Nachlauf und dichten Rückschlagklappen.
Wer über die Fenster entscheidet
Zur Straße stehen im Altbau oft noch Kastenfenster. Aufarbeiten kostet 900 bis 1.800 Euro je Fenster und erhält das Bild der Fassade. Ein neues Holzfenster mit Dreifachglas kostet 1.100 bis 2.200 Euro, eines aus Kunststoff 700 bis 1.400 Euro. Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum, deshalb entscheidet die Gemeinschaft, an der Karl-Marx-Allee zusätzlich die Denkmalbehörde. Für Fenster und Außentüren gibt es nach heutigem Stand 15 Prozent Zuschuss über die BEG, mit individuellem Sanierungsfahrplan 20 Prozent.
Was in Friedrichshain am häufigsten beauftragt wird
Der häufigste Auftrag ist die Komplettsanierung einer gekauften Altbauwohnung zwischen Notartermin und Einzug. Die Wohnung steht leer, und wir arbeiten sie in einem Zug durch, vom Rückbau bis zum letzten Türblatt. Sanitär, Fliesen, Maler und Stuck machen dabei unsere eigenen Leute.
An zweiter Stelle steht die Wohnungsrenovierung für die Vermietung. Malerarbeiten, Boden, Türen und kleine Reparaturen, meist in 5 bis 10 Arbeitstagen. An dritter Stelle stehen Arbeiten an Oberflächen und Technik in den Typenbauten der Karl-Marx-Allee, wo der Grundriss so bleibt, wie er ist.
Dazu kommt der Stuckerhalt. Profile werden ergänzt, Rosetten nachgezogen, Leitungen unter Putz an den Profilen vorbeigeführt. Ergänzungen kosten 40 bis 120 Euro je laufendem Meter, eine Rosette 150 bis 600 Euro.
Was eine Sanierung in Friedrichshain kostet
Die Zahlen in der Tabelle kommen aus abgerechneten Friedrichshainer Baustellen, brutto und eingebaut, Stand September 2026. Sie beziehen sich auf die Wohnfläche und enthalten den Zuschlag für das Baualter.
| Vorhaben | Objekt in Friedrichshain | Erfahrungswert | Bauzeit |
|---|---|---|---|
| Renovierung | 70 m² Mietwohnung im Samariterviertel | 250–450 €/m² | 5–10 Arbeitstage |
| Teilsanierung | 80 m² Altbau, ein Bad neu, dazu Maler und Boden | 500–900 €/m², plus 15 % für Baujahr bis 1918 | 3–5 Wochen |
| Komplettsanierung | 98 m² Gründerzeit am Boxhagener Platz | 900–1.500 €/m², plus 15 % | 6–10 Wochen |
| Komplettsanierung | 58 m² Typ Q3A, Baujahr 1959 bis 1965 | 900–1.500 €/m², ohne Zuschlag | 6–10 Wochen |
| Kernsanierung | 90 m² Altbau, Grundriss neu, Estrich neu | 1.400–2.200 €/m², plus 15 % | 10–16 Wochen |
Wer für die Vermietung herrichtet, liegt 15 Prozent darunter; gehobene Ausstattung hebt die Summe um 30 Prozent. Ab 300 Quadratmetern rechnen wir nicht mehr pauschal, sondern nach Position. Selbstnutzer holen sich über Paragraf 35a EStG 20 Prozent des Lohnanteils zurück, bis zu 1.200 Euro im Jahr. Der Lohnanteil steht als eigene Position auf der Rechnung. Das ist der Stand 2026, gerechnet wird vor dem Auftrag.
Wer zustimmen muss, bevor gebaut wird
Alles, was Gemeinschaftseigentum berührt, geht über die Eigentümergemeinschaft: Fenster, Wohnungstür, Steigleitungen, tragende Wände. In Friedrichshain betrifft das viele Häuser, weil nach 1990 flächendeckend aufgeteilt wurde. Wir liefern der Verwaltung die Unterlagen, die sie für die Beschlussvorlage braucht.
Der Milieuschutz ist der zweite Punkt. Grundrissänderung, Zweitbad, Balkonanbau und gehobene Ausstattung sind in den Erhaltungsgebieten genehmigungspflichtig, und der Bezirk entscheidet. Wie das Verfahren läuft, steht auf der Seite zum Milieuschutz in Berlin.
An der Karl-Marx-Allee kommt der Denkmalschutz dazu. Er wirkt auf Fassade, Fenster, Haustüren und Treppenhaus. Innen bleibt der Spielraum groß, solange die Statik mitspielt. Rechnen und einreichen muss am Ende ein Statiker oder Architekt, den wir dazuholen und im Terminplan mitführen. Ein solcher Vorgang kostet 500 bis 1.200 Euro.
Enge Treppenhäuser, schmale Höfe
Friedrichshainer Häuser haben enge Treppenhäuser und oft keinen Aufzug. Material geht über die Schulter nach oben, bei größeren Mengen über einen Außenaufzug am Balkon oder Fenster. Treppenhaus, Handlauf und Wohnungstür bekommen Schutz, bevor der erste Sack getragen wird.
Die Höfe sind schmal, ein Container passt selten hinein. Meist steht er auf der Straße mit Sondernutzungserlaubnis, alternativ arbeiten wir mit Big Bags im Hof. Entkernung einschließlich Entsorgung liegt bei 40 bis 90 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ein Container mit sieben Kubikmetern bei 350 bis 650 Euro.
Gearbeitet wird werktags in üblichen Zeiten, laute Arbeiten legen wir in den Vormittag. Die Nachbarn bekommen vorher einen Aushang mit Zeitraum und Ansprechpartner. Sanitär, Fliesen, Maler und Stuck sind unsere eigenen Leute. Dach und Elektro übernehmen feste Partnerbetriebe, eingespielt und im selben Bauzeitenplan geführt wie unsere eigenen Leute.
Wir starten morgens in der Haynauer Straße 58 in Berlin-Lankwitz und fahren quer durch die Stadt. Die Anfahrt steckt im Festpreis, und die Leute kommen am Stück statt in Schichten.
Vom Angebot bis zur besenreinen Übergabe
Nach dem Aufmaß liegt das Angebot innerhalb weniger Tage vor. Sagen Sie zu, beginnt der Vorlauf mit Planung, Bestellung und den nötigen Zustimmungen: 3 bis 8 Wochen. In Milieuschutzgebieten bestimmt der Bezirk das Tempo, deshalb fragen wir dort früh an.
Dann wird gebaut. Bei 70 Quadratmetern sind das 5 bis 10 Arbeitstage für eine Renovierung und 3 bis 5 Wochen für eine Teilsanierung. Eine Komplettsanierung von 70 bis 90 Quadratmetern liegt bei 6 bis 10 Wochen, eine Kernsanierung von 90 Quadratmetern bei 10 bis 16 Wochen. Ein Strang über fünf Geschosse dauert 3 bis 5 Wochen.
Am Ende steht die gemeinsame Abnahme mit Protokoll. Sie bekommen die Unterlagen für Elektro und Sanitär und die Wohnung besenrein übergeben. Die Reihenfolge der Gewerke haben wir unter Reihenfolge der Gewerke aufgeschrieben.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Einzelne Reparaturen und Notdienste sind nicht unser Maßstab: tropfender Hahn, defekte Steckdose, verstopfter Abfluss. Unsere Leute kommen für einen Bauabschnitt, nicht für eine Stunde. Dafür ist ein Kundendienstbetrieb die richtige Adresse.
Reine Möbel- und Küchenplanung ohne Bauleistung gehört zum Küchenstudio. Fassade, Dachneueindeckung und Gerüst als eigenständiger Auftrag ohne Innenausbau gehören zu einem Fassaden- oder Dachbetrieb. Schadstoffsanierung mit Freimessung, etwa bei Asbest oder künstlichen Mineralfasern, übernimmt ein Fachbetrieb mit eigener Zulassung. Unterschrieben werden Statik und Bauantrag am Ende von einem Statiker oder Architekten.
Einsatzgebiet: Friedrichshain und die Nachbarn
Gebaut wird im ganzen Ortsteil. Im Nordkiez zwischen Simon-Dach-Straße, Wühlischstraße und Boxhagener Platz, im Samariterviertel rund um die Bänschstraße, in der Weberwiese und an der Karl-Marx-Allee. Ebenso am Traveplatz, an der Petersburger Straße, im Kiez am Ostkreuz und auf der Stralauer Halbinsel.
Jenseits der Spree geht der Blockrand in Kreuzberg weiter, nur gibt dort noch häufiger der Milieuschutz den Takt vor. In Mitte bis zum Alexanderplatz stehen Typenbau und Gründerzeit ähnlich dicht nebeneinander wie hier. Nördlich der Landsberger Allee beginnt Prenzlauer Berg, wo die Häuser dieselbe Instandsetzungswelle der 1990er Jahre hinter sich haben. Nach Osten fahren wir in den Kaskelkiez und an die Frankfurter Allee Süd, beides Lichtenberg, wo Gründerzeit und Platte dicht beieinanderliegen. Über die Elsenbrücke sind wir in Treptow, wo auf die Gründerzeit in Alt-Treptow weiter östlich die Platte folgt.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Was im Gründerzeithaus fachlich ansteht, führt die Seite Altbausanierung durch. Welches Baujahr welche Technik mitbringt, ordnen die Baualtersklassen ein, vom Ziegelbau bis zum Typ Q3A. Wer nur Oberflächen und Türen erneuern will, findet den Umfang unter Wohnung renovieren.
Für Zahlen im Detail hilft die Übersicht der Sanierungskosten in Berlin. Wenn der Stuck bleiben soll, lohnt der Blick auf Stuck restaurieren mit den Preisen je laufendem Meter.
Rufen Sie an, bevor Sie Angebote vergleichen
Eine halbe Stunde in Ihrer Wohnung am Boxhagener Platz genügt meist, um zu sehen, ob eine Renovierung reicht oder alle Gewerke anstehen. Von Montag bis Freitag, 7 bis 18 Uhr, erreichen Sie uns unter 030 8268 9996. Wer lieber schreibt, nennt im Formular unten auf der Seite Straße, Baujahr und Quadratmeter. Das genügt uns für den Rückruf.
