Sanieren in Charlottenburg heißt: Stuck bleibt, Technik kommt neu
Zwischen Klausener Platz, Gierkeplatz und Mierendorffinsel stehen Wohnungen, die nach heutigen Maßstäben sehr groß sind. Vier bis sechs Zimmer, 110 bis 180 Quadratmeter, Raumhöhen von 3,40 bis 4,20 Meter. Dazu Doppelflügeltüren zwischen Salon und Berliner Zimmer, Kehlstuck an den Decken und Dielen auf Lagerhölzern.
Die Technik dahinter stammt aus einer Zeit, in der zwei Steckdosen je Raum genügten. Im Flur sitzt oft noch ein Zählerschrank mit Schraubsicherungen. Leitungen laufen teils aufputz, teils in Schlitzen einer Nachrüstung aus den 1960er Jahren. Das Bad steckt in der ehemaligen Speisekammer neben der Küche, weil dort der Fallstrang vorbeikommt.
Der Auftrag lautet hier deshalb fast immer gleich: Leitungen, Bad und Böden neu, Stuck und Türblätter erhalten. Das ist Arbeit in einer festen Reihenfolge, nicht das Ausräumen einer Wohnung.
Drei Ausgangslagen aus dem Charlottenburger Bestand
Sechs Zimmer am Klausener Platz, Baujahr um 1905
Vorderhaus, zweites Obergeschoss, 165 Quadratmeter, Raumhöhe 4,20 Meter. Zimmerflucht zur Straße, Berliner Zimmer über Eck, dahinter der Seitenflügel mit Küche und Mädchenkammer. Der Stuck ist unter mehreren Farbschichten noch vollständig, an zwei Decken fehlen kurze Abschnitte. Die Dielen knarren, weil die Nagelung gelockert ist. Bad und Gäste-WC sind nachträglich eingebaut und liegen nebeneinander am Strang.
Die Dreizimmerwohnung auf der Mierendorffinsel
Ein Haus der späten 1920er Jahre an der Sömmeringstraße oder rund um den Mierendorffplatz, 78 Quadratmeter, Raumhöhe 2,90 Meter. Hier ist der Stuck sparsam, dafür sind die Grundrisse klarer geschnitten. Das Bad misst rund vier Quadratmeter und hat ein Fenster zum Hof. Häufig geht es um neue Oberflächen, eine gerade Wandflucht und Leitungen, die den heutigen Anschlusswerten gewachsen sind.
Die Etage an der Schloßstraße mit geschützten Kastenfenstern
Repräsentatives Vorderhaus, 130 Quadratmeter, Fassade und Treppenhaus unter Denkmalschutz. Die Kastenfenster sind original, die Beschläge gangbar, die Dichtung fehlt. Innen stehen Parkett, Stuck und ein Bad aus den 1980er Jahren. Der Rahmen für die Planung ist damit gesetzt: außen bleibt alles, wie es ist, innen entsteht eine neue Wohnung.
Warum in Charlottenburg so große Wohnungen stehen
Charlottenburg war bis zur Eingemeindung nach Groß-Berlin eine eigene und wohlhabende Stadt. Zwischen 1890 und 1914 wuchs sie rasend schnell, und gebaut wurde für ein zahlungskräftiges Bürgertum. Die Blockränder folgen dem Hobrechtplan mit Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude. Zur Straße hin entstanden die großen Etagen mit Zimmerflucht, im Flügel die Wirtschaftsräume.
Rund um den Klausener Platz und in der Danckelmannstraße liegt die kleinteiligere Variante desselben Prinzips, näher am Schloss und ursprünglich für Handwerk und Angestellte gebaut. Die Mierendorffinsel kam später dazu, als die Industrie an der Spree Wohnungen für ihre Leute brauchte. Nach dem Krieg wurden Baulücken geschlossen, oft in den 1950er Jahren und mit deutlich niedrigeren Räumen. Diese Mischung erklärt, warum zwei Häuser in derselben Straße völlig verschiedene Sanierungen verlangen.
Bautechnik im Charlottenburger Altbau
Die Holzbalkendecke und ihre Grenzen
Über der Wohnung liegt eine Holzbalkendecke mit Einschub und Schüttung. Sie trägt Verkehrslasten, aber nicht beliebig viel zusätzliches Gewicht. Ein schwerer Zementestrich über die ganze Fläche ist deshalb eine Frage der Prüfung. Wir öffnen eine Stelle, messen Balkenabstand und Querschnitt und entscheiden danach zwischen Zementestrich, Fließestrich und Trockenestrich.
Wenn das Bad vom Strang wegwandert
Die Fallstränge liegen in der alten Achse aus Küche und Bad, oft im Schacht an der Flügelwand. Wer das Bad verschieben will, verlängert damit die Grundleitung und braucht Gefälle. Bei drei Metern Weg sind das rund fünf Zentimeter Höhe, die im Fußbodenaufbau untergebracht werden müssen. Deshalb legen wir die neue Sanitärachse fest, bevor irgendjemand über Fliesen redet.
Ohne Schutzleiter, mit langen Wegen
Zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter kommen im Charlottenburger Bestand regelmäßig vor. Neu heißt hier: eigener Zählerplatz, Verteilung mit Fehlerstromschutz, getrennte Kreise für Küche, Bad und Arbeitszimmer. Bei 4,20 Meter Raumhöhe sind die Leitungswege lang, was sich in den Metern bemerkbar macht. Wie eine Erneuerung im Bestand abläuft, steht ausführlich unter Elektro im Altbau erneuern.
Zwischen Balkenoberkante und Türschwelle
Der Fußbodenaufbau im Altbau ist knapp, sobald Abdichtung, Estrich und Fliese zusammenkommen. Eine bodengleiche Dusche braucht Platz für den Ablauf im Aufbau oder eine Lösung mit flacher Rinne an der Wand. Beim Aufmaß halten wir die vorhandene Höhe zwischen Balkenoberkante und Türschwelle fest. Danach steht fest, welche Ablaufart passt.
Meist ein Hoffenster, selten ein Schacht
Innenliegende Bäder gibt es im Charlottenburger Altbau seltener, weil die nachträglichen Bäder meist ein Hoffenster erwischt haben. Wo ein Bad ohne Fenster entstanden ist, arbeiten wir mit einem Ventilator und einem eigenen Schacht oder einer Leitung über die Außenwand. Der Weg dorthin gehört in die Planung, nicht in die Ausführung.
Der Luftraum zwischen zwei Ebenen
Das Kastenfenster ist zwei Ebenen dick und funktioniert über den Luftraum dazwischen. Ist die Substanz gesund, ist die Aufarbeitung mit neuen Dichtungen und gangbaren Beschlägen der technisch saubere Weg. Wo keine Auflage besteht, kommen Holz- oder Holz-Aluminium-Fenster in Frage. Die Formate und Preise dazu stehen unter Fenster und Türen.
Stuck erhalten, während die Leitung neu kommt
Das ist die eigentliche Charlottenburger Aufgabe. Eine neue Elektroinstallation braucht Wege durch die ganze Wohnung, und die kürzesten Wege liefen früher über die Decke. Genau dort sitzt aber der Kehlstuck. Wir führen die Zuleitungen deshalb im Fußbodenaufbau, zwischen den Lagerhölzern der Dielen, und steigen an den Wänden zu Schaltern und Steckdosen hoch.
Deckenauslässe bleiben, wo sie sind, oder wandern in eine schmale abgehängte Zone am Rand, die den Stuck frei stehen lässt. Wo Profile bei Abbrucharbeiten Schaden nehmen, formen unsere eigenen Leute eine gesunde Stelle ab und ziehen den fehlenden Abschnitt nach. Ein ergänztes Profil kostet 40 bis 120 Euro je laufendem Meter, eine Rosette 150 bis 600 Euro je Stück.
Vor dem ersten Schlag wird der Stuck kartiert: Was bleibt unberührt, was wird nur gereinigt, was ergänzt. Diese Liste gehört ins Angebot, damit der Preis nicht später zur Diskussion steht. Der Ratgeber Stuck restaurieren beschreibt die Verfahren im Einzelnen.
Was in Charlottenburg am häufigsten auf dem Bauzeitenplan steht
Am häufigsten beauftragt wird die Altbausanierung einer gekauften Etage vor dem Einzug: Elektro neu, Sanitär neu, Bad und Küche neu, Böden aufgearbeitet, Wände in Q3. Danach folgen Einzelaufträge an Stuck und Malerflächen in Wohnungen, die technisch in Ordnung sind.
Die dritte Gruppe sind Eigentümergemeinschaften, die einen Strang über alle Geschosse erneuern lassen. Vierter Fall ist die Kernsanierung einer Wohnung, deren Grundriss nicht mehr zu einer heutigen Nutzung passt, etwa mit der Verlagerung der Küche in das Berliner Zimmer.
Was die Arbeit in Charlottenburger Wohnungen kostet
Alle Werte gelten brutto und eingebaut, erhoben im September 2026. Sie sind Erfahrungswerte für den örtlichen Bestand und ersetzen kein Angebot. Auf Gründerzeit bis 1918 rechnen wir 15 Prozent Zuschlag, weil Höhe, Wege und Detailarbeit mehr Zeit kosten.
| Vorhaben | Typisches Charlottenburger Objekt | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|---|
| Alle Gewerke, Grundriss bleibt | Etage 130 m² am Klausener Platz | 900–1.500 €/m² | Wohnfläche, vor Altbauzuschlag |
| Elektro komplett neu mit Zählerschrank | Vorderhauswohnung mit 4,20 m Höhe | 115–195 €/m² | Wohnfläche |
| Stuckprofil ergänzen | Salon mit fehlenden Abschnitten | 40–120 €/lfm | laufender Meter Profil |
| Kastenfenster aufarbeiten | Geschützte Fassade an der Schloßstraße | 900–1.800 € | je Fenster |
| Alte Dielen aufarbeiten | Zimmerflucht auf der Mierendorffinsel | 35–60 €/m² | Bodenfläche |
Wer die Wohnung selbst bewohnt, kann nach § 35a EStG 20 Prozent des Lohnanteils absetzen, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Wir weisen den Lohnanteil auf der Rechnung getrennt aus. Eine erste eigene Schätzung erlaubt der Sanierungsrechner.
Denkmalschutz, Eigentümergemeinschaft und Statik
An der Schloßstraße, am Gierkeplatz und in Teilen des Klausener Platzes stehen ganze Häuserzeilen unter Denkmalschutz. Betroffen sind Fassade, Fenster, Haustür und häufig das Treppenhaus. Innen bleibt der Spielraum groß, solange geschützte Ausstattung erhalten bleibt. Die Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde des Bezirks läuft vor der Planung, nicht danach.
Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, braucht alles einen Beschluss, was Gemeinschaftseigentum berührt: Fenster, Wohnungstür, Steigleitungen und tragende Wände. Für einen Durchbruch in einer tragenden Wand kommt die Aussage eines Statikers dazu, die mit 500 bis 1.200 Euro je Vorgang zu Buche schlägt. Wie sich eine tragende Wand erkennen lässt, erklärt Tragende Wand erkennen.
Die Baustelle im Charlottenburger Vorderhaus
Viele Häuser haben einen Aufzug, der aber selten für Bauverkehr gedacht ist. Wir kleiden Kabine, Treppenhaus und Geländer aus, bevor das erste Material kommt. Wo kein Aufzug vorhanden ist, geht der Transport über die Schulter, und der Bauschutt in Säcken nach unten. Der Container steht meist mit Genehmigung auf der Straße, weil die Höfe in Charlottenburg schmal sind und Zufahrten häufig durch eine Tordurchfahrt führen.
Gearbeitet wird werktags in üblichen Zeiten, laute Arbeiten bündeln wir in den Vormittag. Die Nachbarn bekommen vorher einen Aushang mit Zeitraum und Ansprechpartner im Haus. Sanitär, Fliesen, Maler und Stuck machen unsere eigenen Leute; Elektro und Dach kommen von festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. In der WRS Gruppe kommen über 150 Jahre Meisterhandwerk zusammen, und für Sie bleibt es ein Vertrag mit einem Ansprechpartner.
Vom Aufmaß bis zur Abnahme
Zuerst kommen wir vorbei und messen Raum für Raum auf, ohne Rechnung für diesen Termin. Wenige Tage später liegt das schriftliche Angebot vor, mit Festpreis und Aufteilung nach Gewerken. Dazu gehört ein Bauzeitenplan mit Tagen je Gewerk.
Der Vorlauf für Planung, Material und Zustimmungen beträgt 3 bis 8 Wochen. Eine Renovierung von 70 Quadratmetern dauert dann 5 bis 10 Arbeitstage. Für eine Teilsanierung sind es 3 bis 5 Wochen, für alle Gewerke bei 70 bis 90 Quadratmetern 6 bis 10 Wochen. Eine Kernsanierung mit 90 Quadratmetern liegt bei 10 bis 16 Wochen. Am Ende steht die gemeinsame Abnahme mit Protokoll, dazu die Unterlagen für Elektro und Sanitär.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Einzelne Reparaturen und Notdienste sind nicht unser Feld: tropfender Hahn, defekte Steckdose, verstopfter Abfluss. Wir arbeiten in Bauabschnitten mit festem Termin, nicht im Stundeneinsatz. Auch die reine Möbel- und Küchenplanung ohne Bauleistung gehört zu einem anderen Fach.
Fassade, Dachneueindeckung und Gerüst als eigenständiger Auftrag ohne Innenausbau laufen über spezialisierte Betriebe. Dasselbe gilt für die Schadstoffsanierung mit Freimessung, etwa bei Asbest oder künstlichen Mineralfasern. Statische Berechnungen und Bauanträge stellt ein Statiker oder Architekt aus; wir binden ihn ein und koordinieren die Termine.
Wo wir in Charlottenburg und drum herum bauen
Gebaut wird im ganzen Ortsteil: am Klausener Platz und in der Danckelmannstraße, auf der Mierendorffinsel, an der Kantstraße, rund um den Gierkeplatz und am Lietzensee. Dazu kommen die Wohnlagen an der Sophie-Charlotten-Straße, am Amtsgerichtsplatz und in Charlottenburg-Nord.
Nach Süden schließt Wilmersdorf mit Ludwigkirchplatz und Bundesallee an, dahinter Schöneberg mit dem Bayerischen Viertel. Nach Osten arbeiten wir in Mitte, von der Rosenthaler Vorstadt bis zum Hansaviertel. Nach Westen fahren unsere Kolonnen über die Heerstraße nach Spandau, in die Altstadt und nach Siemensstadt.
Wo Sie tiefer einsteigen können
Wer Baujahre und ihre Folgen sortieren will, findet sie unter Berliner Baualtersklassen. Die Preise für Leitungen, Verteilung und Zählerplatz stehen unter Elektrokosten. Für die Oberflächen im Altbau lohnt der Blick in Dielenboden sanieren und in Stuck und Putz. Was ein Durchbruch kostet, rechnet Wanddurchbruch Kosten vor.
Der Termin in Ihrer Wohnung
Steht bei Ihnen eine Etage am Klausener Platz, an der Kantstraße oder auf der Mierendorffinsel an? Rufen Sie an unter 030 8268 9996, Mo bis Fr von 7 bis 18 Uhr. Wir kommen vorbei, messen auf und schreiben den Festpreis. Wenn es schneller gehen soll, schicken Sie Fläche, Baujahr und Etage über das Formular unten auf der Seite.
