Welche Frage diese Seite beantwortet
Was kostet es, ein Dachgeschoss zu Wohnraum auszubauen? Diese Seite beantwortet das je Quadratmeter Fläche unter dem Dach. Die Werte sind Erfahrungswerte aus Berliner Häusern, brutto und für den fertigen Wohnraum, Stand September 2026. Sie enthalten alle Gewerke vom Dämmen bis zum letzten Anstrich.
Der Rechner nimmt vier Angaben: die Fläche, den Umfang, den Zugang und die Technik. Fläche mal Grundpreis mal Faktor, am Ende auf volle 1.000 Euro gerundet. Der Dachausbau ist das teuerste Vorhaben im Bestand, weil Tragwerk, Dämmung, Technik und Ausbau in einem Zug entstehen. Umgekehrt entsteht dabei Wohnfläche, die vorher nicht da war.
Die Kennwerte je Quadratmeter
Der Rechner kennt drei Umfänge. Sie unterscheiden sich darin, wie weit das Dach selbst angefasst wird.
| Umfang | €/m² Fläche unter dem Dach | Was darin steckt |
|---|---|---|
| Ausbau unter vorhandenem, dichtem Dach | 1.400–2.100 € | Innenausbau, Trockenbau, Estrich, Elektro, Sanitär, Boden, Maler |
| Ausbau mit neuer Dämmung und Dachfenstern | 1.800–2.600 € | zusätzlich Zwischensparrendämmung, Dampfbremse und neue Dachfenster |
| Ausbau mit neuer Eindeckung und Gaube | 2.300–3.400 € | zusätzlich Lattung, Eindeckung, Gaube mit Fenstern und Blechanschlüssen |
Die erste Zeile passt dort, wo das Dach jung ist und die Dämmung den heutigen Anforderungen genügt. Die zweite Zeile ist der Regelfall im Berliner Bestand, weil die alte Dämmung meist aus den Jahren vor der Wärmeschutzverordnung stammt. Die dritte Zeile gilt, wenn die Eindeckung ohnehin fällig ist. Dann entstehen Dach und Wohnraum in einem Bauabschnitt, mit einem Gerüst und einer Bauzeit.
Zuschläge und Abschläge, in Prozent
Zwei Auswahlfelder wirken als Faktor. Sie werden nacheinander multipliziert.
| Auswahl im Rechner | Wirkung auf die Spanne |
|---|---|
| Treppe ist vorhanden | ±0 |
| Neue Treppe nötig | +12 % |
| Eigener Zugang, Material über Kran oder Aufzug | +20 % |
| Anschluss für Bad und Heizung vorhanden | ±0 |
| Bad neu | +15 % |
| Bad und eigene Heizung neu | +25 % |
Der Zugang bewegt mehr, als die Prozentzahl vermuten lässt. Eine neue Treppe verlangt eine Öffnung in der Geschossdecke, einen Auswechselbalken und den Anschluss an den Bestand. Material über einen Außenaufzug einzubringen ist im engen Berliner Hinterhof oft der einzige Weg und deshalb eingepreist. Das Bad im Dach bringt Leitungen, Abdichtung und eine Entlüftung über Dach mit.
Die Bezugsgröße: Fläche unter dem Dach
Gerechnet wird über die Grundfläche des Geschosses, von Außenwand zu Außenwand. Das ist nicht die anrechenbare Wohnfläche. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen unter 1 Meter Raumhöhe gar nicht, Flächen zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und erst darüber voll. Ein Geschoss mit 80 Quadratmetern Grundfläche ergibt je nach Dachneigung 55 bis 70 Quadratmeter Wohnfläche.
Für die Kosten zählt trotzdem die Grundfläche. Unter der Schräge liegen Dämmung, Dampfbremse, Beplankung und Estrich genauso wie in der Raummitte. Wer mit dem Wohnflächenwert rechnet, unterschätzt die Fläche, die tatsächlich bearbeitet wird. Der Rechner nimmt deshalb die größere und belastbarere Zahl.
Drei Größen, durchgerechnet
30 Quadratmeter unter dichtem Dach. Spitzboden über einer Maisonettewohnung, Treppe vorhanden, Bad und Heizung bleiben unten. Beide Faktoren stehen auf 1,0.
- 30 m² × 1.400 € = 42.000 €
- 30 m² × 2.100 € = 63.000 €
- gerundet auf volle 1.000 Euro: 42.000 bis 63.000 Euro
50 Quadratmeter mit neuer Dämmung und Dachfenstern. Eigenes Geschoss im Mehrfamilienhaus, neue Treppe nötig (+12 %), Bad neu (+15 %).
- 50 m² × 1.800 € = 90.000 €, mal 1,12 = 100.800 €, mal 1,15 = 115.920 €
- 50 m² × 2.600 € = 130.000 €, mal 1,12 = 145.600 €, mal 1,15 = 167.440 €
- gerundet auf volle 1.000 Euro: 116.000 bis 167.000 Euro
80 Quadratmeter mit neuer Dämmung und Dachfenstern. Dachgeschoss eines Einfamilienhauses, Treppe vorhanden, Bad neu (+15 %).
- 80 m² × 1.800 € = 144.000 €, mal 1,15 = 165.600 €
- 80 m² × 2.600 € = 208.000 €, mal 1,15 = 239.200 €
- gerundet auf volle 1.000 Euro: 166.000 bis 239.000 Euro
Bleibt beim mittleren Beispiel die vorhandene Treppe, fällt der Faktor 1,12 weg. Dann stehen dort 104.000 bis 150.000 Euro. Die Treppe macht in dieser Größe also rund 12.000 bis 17.000 Euro aus.
Ab 250 Quadratmetern rechnen wir nach Planung
Über 250 Quadratmeter zeigt der Rechner keine Pauschale mehr. In dieser Größe entscheiden Statik, Brandschutz und Genehmigung mehr als die Fläche. Ab zwei zusätzlichen Wohnungen im Dach kommen der zweite Rettungsweg, die Feuerwehrzufahrt und oft ein Aufzug ins Spiel. Diese Summe nennen wir nach der Planung, und sie steht dann auf festen Mengen statt auf einem Quadratmeterwert.
Der Zuschuss für die Dämmung
Wo das Dach neu gedämmt wird, greift die BEG-Einzelmaßnahme über das BAFA. Für die Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke beträgt der Zuschuss 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Mit individuellem Sanierungsfahrplan werden daraus 20 Prozent. Der Antrag läuft vor der Auftragsvergabe oder mit aufschiebender Bedingung im Vertrag.
Gefördert wird der Dämmanteil, nicht der gesamte Ausbau. Deshalb weisen wir ihn im Angebot als eigene Position aus. Stand 2026, die Bedingungen ändern sich, und die Rechnung dazu machen wir vor dem Auftrag. Was sonst noch infrage kommt, steht unter Förderung für die Sanierung.
Was diese Summe nicht ist
Sie ersetzt kein Angebot. Ob das vorhandene Tragwerk die neue Last aufnimmt, entscheidet der Statiker vor dem Angebot. Erst danach steht fest, ob Sparren aufgedoppelt, Balken verstärkt oder Kehlbalken ergänzt werden.
In der Spanne stecken Statik, Bauantrag und Brandschutznachweis als Planungsleistung. Die Gebühren der Behörde stehen daneben. Auch ein Gerüst über mehrere Monate, eine Dachterrasse oder ein Balkon am Giebel werden einzeln gerechnet. Verbindlich wird der Preis im schriftlichen Angebot nach Aufmaß und Prüfung des Dachstuhls.
Was wir davon machen
Wir bauen Dachgeschosse als Ganzes aus, vom Statiker über den Bauantrag bis zur Abnahme mit Protokoll. Trockenbau, Estrich, Boden, Sanitär und Maler laufen in einem Bauzeitenplan. Dachdeckerarbeiten und Elektro übernehmen feste Partnerbetriebe in unserer Bauleitung, koordiniert vom selben Bauleiter. Sie führen ein Gespräch, nicht sieben.
Der ganze Umfang steht unter Dachgeschossausbau in Berlin. Was beim Ausbau innen dazugehört, zeigt der Innenausbau. Die Wände unter der Schräge entstehen im Trockenbau. Wie sich die Wochen auf der Baustelle verteilen, steht unter Dauer einer Sanierung.
Ihre Fläche steht, den Rest klärt der Termin
Nennen Sie uns die Grundfläche unter dem Dach, die Dachneigung und das Baujahr des Hauses. Am Telefon sagen wir Ihnen dann, welcher der drei Umfänge zu Ihrem Dach passt. Für ein kurzes Gespräch wählen Sie 030 8268 9996, Mo–Fr 7–18 Uhr. Schreiben Sie uns die Maße auch gern über das Formular unten auf der Seite. Der Termin vor Ort kostet nichts, und danach steht ein Angebot zum Festpreis.
